{"id":37783,"date":"2024-02-08T08:45:00","date_gmt":"2024-02-08T07:45:00","guid":{"rendered":"https:\/\/blog.urbanitae.com\/?p=37783"},"modified":"2026-09-07T14:10:27","modified_gmt":"2026-09-07T12:10:27","slug":"crowdfunding-vs-crowdlending-imobiliario-quais-sao-as-diferencas","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/blog.urbanitae.com\/pt-pt\/2024\/02\/08\/crowdfunding-vs-crowdlending-imobiliario-quais-sao-as-diferencas\/","title":{"rendered":"Crowdfunding imobili\u00e1rio vs. crowdlending imobili\u00e1rio: quais s\u00e3o as diferen\u00e7as?"},"content":{"rendered":"\n

O crowdfunding imobili\u00e1rio e o crowdlending imobili\u00e1rio<\/a> s\u00e3o duas das principais formas de investimento coletivo no setor imobili\u00e1rio. Embora ambos permitam investir em projetos com pouco capital inicial, apresentam diferen\u00e7as importantes em termos de rentabilidade, risco, prazos e estrutura.<\/p>\n\n\n\n

Neste guia, explicamos de forma clara o que \u00e9 cada modelo, em que se diferenciam e qual pode adequar-se melhor ao seu perfil de investidor.<\/p>\n\n\n\n

O que \u00e9 o crowdfunding imobili\u00e1rio?<\/h2>\n\n\n\n

O crowdfunding imobili\u00e1rio \u00e9 uma forma de investimento participativo e, ao mesmo tempo, uma via de financiamento. Tamb\u00e9m conhecido como equity crowdfunding imobili\u00e1rio<\/em>, este modelo permite aos investidores participar como s\u00f3cios num projeto, obtendo benef\u00edcios em fun\u00e7\u00e3o do resultado final da promo\u00e7\u00e3o.
A ideia b\u00e1sica \u00e9 simples: muitas pessoas juntam-se para reunir, entre todas, o capital necess\u00e1rio para um projeto imobili\u00e1rio. O promotor recebe esse financiamento, enquanto os participantes se tornam, al\u00e9m disso, investidores imobili\u00e1rios.<\/strong> Como s\u00e3o muitos, cada um pode contribuir com pouco dinheiro \u2014 na Urbanitae<\/a>, o investimento m\u00ednimo \u00e9 de 500 euros.<\/p>\n\n\n\n

Nas plataformas de crowdfunding imobili\u00e1rio, \u00e9 frequente reservar o termo crowdfunding para os projetos de equity. Ou seja, para aqueles projetos em que os investidores entram no capital do projeto que financiam.<\/p>\n\n\n\n

Exemplo de crowdfunding imobili\u00e1rio<\/h3>\n\n\n\n

Vejamos um exemplo. Imagine que um promotor quer desenvolver uma promo\u00e7\u00e3o habitacional numa zona atrativa onde j\u00e1 existe interesse comercial. Para as obras, o promotor ir\u00e1 pedir financiamento aos bancos. Mas antes precisa de concluir a compra do terreno e necessita de capital. Como os bancos normalmente n\u00e3o entram nesta fase do projeto, o promotor recorre a uma plataforma de crowdfunding imobili\u00e1rio<\/a>.<\/p>\n\n\n\n

Nestes projetos, investidores e promotor tornam-se s\u00f3cios e acionistas da mesma sociedade: uma SPV<\/a> criada para esse efeito. Enquanto s\u00f3cios, assumem o mesmo risco e partilham a rentabilidade gerada quando o projeto estiver conclu\u00eddo. Nos projetos de equity crowdfunding<\/strong>, as rentabilidades objetivo s\u00e3o as t\u00edpicas da promo\u00e7\u00e3o imobili\u00e1ria, ou seja, entre 15% e 20% ao ano.<\/p>\n\n\n\n

O que \u00e9 o crowdlending imobili\u00e1rio?<\/h2>\n\n\n\n

O crowdlending imobili\u00e1rio \u00e9 uma modalidade de financiamento na qual os investidores atuam como mutuantes, concedendo um empr\u00e9stimo a um promotor em troca de uma taxa de juro fixa durante um prazo determinado. Porqu\u00ea? Nas promo\u00e7\u00f5es de menor dimens\u00e3o, o banco analisa muito a opera\u00e7\u00e3o antes de conceder financiamento, uma vez que \u00e9 poss\u00edvel que n\u00e3o lhe compense. Ainda mais quando, ao contr\u00e1rio do que acontecia antes de 2019, o banco j\u00e1 n\u00e3o fica automaticamente com os cr\u00e9ditos hipotec\u00e1rios dos compradores das habita\u00e7\u00f5es da promo\u00e7\u00e3o.<\/p>\n\n\n\n

Este modelo baseia-se em estruturas de d\u00edvida, frequentemente com garantias como hipoteca de primeiro grau ou um LTV controlado, o que reduz o risco face a outras formas de investimento.<\/p>\n\n\n\n

Como funciona o crowdlending imobili\u00e1rio?<\/h3>\n\n\n\n

Nestes projetos de d\u00edvida, os investidores tornam-se mutuantes do promotor: as suas contribui\u00e7\u00f5es tamb\u00e9m s\u00e3o reunidas numa SPV, que \u00e9 a entidade que concede o empr\u00e9stimo, geralmente a taxa fixa. Decorrido o prazo acordado, o promotor devolve o capital aos investidores, acrescido dos juros vencidos.<\/p>\n\n\n\n

Diferen\u00e7as entre crowdlending imobili\u00e1rio e crowdfunding imobili\u00e1rio<\/h2>\n\n\n\n

A principal diferen\u00e7a entre crowdfunding e crowdlending imobili\u00e1rio est\u00e1 na rela\u00e7\u00e3o entre rentabilidade e risco.<\/p>\n\n\n\n

Rentabilidade<\/h3>\n\n\n\n

Ao entrar numa fase mais inicial do projeto, os investidores em equity crowdfunding assumem mais riscos do que no crowdlending imobili\u00e1rio. Por isso, as rentabilidades s\u00e3o superiores, concretamente entre 50% e 100% mais elevadas<\/strong>: esta \u00e9 uma das vantagens mais claras do crowdfunding.<\/p>\n\n\n\n

Risco<\/h3>\n\n\n\n

O n\u00edvel de risco depende principalmente do momento do projeto em que investe e do tipo de estrutura financeira.<\/p>\n\n\n\n

Para obter rentabilidade num projeto de crowdfunding imobili\u00e1rio, \u00e9 necess\u00e1rio esperar pela sua conclus\u00e3o: a promo\u00e7\u00e3o tem de ser totalmente constru\u00edda e totalmente vendida. Depois de as novas habita\u00e7\u00f5es serem entregues aos seus propriet\u00e1rios, procede-se \u00e0 dissolu\u00e7\u00e3o da sociedade criada ad hoc<\/em> para o projeto e \u00e0 distribui\u00e7\u00e3o dos benef\u00edcios entre os seus acionistas, sempre em propor\u00e7\u00e3o \u00e0 sua contribui\u00e7\u00e3o.<\/strong><\/p>\n\n\n\n

Os riscos s\u00e3o v\u00e1rios. \u00c9 poss\u00edvel que os pre\u00e7os de venda estimados se revelem demasiado elevados e tenham de ser reduzidos para vender as habita\u00e7\u00f5es: um pre\u00e7o de venda inferior far\u00e1 diminuir a rentabilidade final. Um atraso nas vendas poderia implicar um atraso na concess\u00e3o do empr\u00e9stimo ao promotor e, por conseguinte, no prazo do projeto. Tamb\u00e9m pode acontecer que os custos de constru\u00e7\u00e3o aumentem e encare\u00e7am a obra, afetando a rentabilidade.<\/p>\n\n\n\n

No entanto, nos projetos de d\u00edvida<\/a>, o risco \u00e9 menor porque a obten\u00e7\u00e3o da rentabilidade n\u00e3o depende do sucesso do projeto:<\/strong> s\u00e3o as primeiras vendas que pagam o empr\u00e9stimo. No caso do equity acontece o contr\u00e1rio: s\u00e3o as \u00faltimas vendas que geram o benef\u00edcio.<\/p>\n\n\n\n

Garantias<\/h3>\n\n\n\n

No crowdlending imobili\u00e1rio, \u00e9 habitual contar com garantias reais, como a hipoteca de primeiro grau, que confere prioridade de cobran\u00e7a em caso de incumprimento. Entre as desvantagens do crowdfunding imobili\u00e1rio est\u00e1 a falta de garantias espec\u00edficas. Nos projetos de crowdlending, o contrato de empr\u00e9stimo estabelece garantias para assegurar a devolu\u00e7\u00e3o do capital. Em geral, o valor do empr\u00e9stimo \u2014 loan-to-value<\/a> ou LTV \u2014 nunca supera 65-70% do valor do ativo. \u00c9 habitual constituir uma hipoteca de primeiro grau sobre o ativo: em caso de incumprimento, os investidores ficam com o im\u00f3vel. E, como o LTV \u00e9 baixo, a sua venda geraria capital suficiente para devolver o principal e os juros.<\/p>\n\n\n\n

Tamb\u00e9m \u00e9 frequente penhorar as a\u00e7\u00f5es da sociedade, pelo que, em caso de incumprimento, os investidores se tornam igualmente propriet\u00e1rios das a\u00e7\u00f5es.<\/strong><\/p>\n\n\n\n

Prazo<\/h3>\n\n\n\n

O horizonte temporal \u00e9 outro fator-chave ao escolher entre crowdfunding e crowdlending imobili\u00e1rio. No caso do crowdlending imobili\u00e1rio, \u00e9 necess\u00e1rio esperar menos tempo para recuperar o investimento. Falamos de prazos entre 12 e 24 meses. Nos projetos de equity crowdfunding, os prazos s\u00e3o mais longos \u2014 e sujeitos a mais varia\u00e7\u00f5es \u2014: costumam situar-se entre 18 e 36 meses.<\/p>\n\n\n\n

Diferen\u00e7as entre crowdfunding e crowdlending<\/h3>\n\n\n\n
Caracter\u00edstica<\/th>Crowdfunding imobili\u00e1rio<\/th>Crowdlending imobili\u00e1rio<\/th><\/tr><\/thead>
Tipo de investimento<\/td>Equity (participa\u00e7\u00e3o)<\/td>D\u00edvida (empr\u00e9stimo)<\/td><\/tr>
Rentabilidade<\/td>Mais elevada (15-20% anual objetivo)<\/td>Mais est\u00e1vel (taxa fixa)<\/td><\/tr>
Risco<\/td>Mais elevado<\/td>Moderado<\/td><\/tr>
Prazo<\/td>18-36 meses<\/td>12-24 meses<\/td><\/tr>
Liquidez<\/td>Baixa<\/td>Baixa<\/td><\/tr>
Garantias<\/td>Nem sempre<\/td>Habituais (hipoteca, LTV)<\/td><\/tr>
Cobran\u00e7a<\/td>No final do projeto<\/td>Juros peri\u00f3dicos ou no vencimento<\/td><\/tr><\/tbody><\/table><\/figure>\n\n\n\n

O que \u00e9 melhor: crowdfunding ou crowdlending imobili\u00e1rio?<\/h2>\n\n\n\n

N\u00e3o existe uma op\u00e7\u00e3o melhor em termos absolutos: depende do seu perfil enquanto investidor.<\/p>\n\n\n\n