{"id":21493,"date":"2023-04-02T09:15:47","date_gmt":"2023-04-02T07:15:47","guid":{"rendered":"https:\/\/blog.urbanitae.com\/2023\/04\/02\/rentabilidade-estimada-ou-retorno-total\/"},"modified":"2024-11-15T12:43:24","modified_gmt":"2024-11-15T11:43:24","slug":"rentabilidade-estimada-ou-retorno-total","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/blog.urbanitae.com\/pt-pt\/2023\/04\/02\/rentabilidade-estimada-ou-retorno-total\/","title":{"rendered":"Rendimento estimado ou rendimento total?"},"content":{"rendered":"\t\t
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Antes de falar em retornos, vale sempre lembrar a m\u00e1xima de todo investidor: retornos passados n\u00e3o garantem retornos futuros. Pelo contr\u00e1rio, pensar que, como um investimento se comportou muito bem at\u00e9 agora, continuar\u00e1 a faz\u00ea-lo no futuro, leva a um dos erros b\u00e1sicos ao investir: perseguir o desempenho. <\/p>\n

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Este erro \u00e9 t\u00edpico e ocorre todos os dias no investimento em a\u00e7\u00f5es. Como explica o Nobel Daniel Kahneman, “os investidores s\u00e3o propensos ao excesso de confian\u00e7a<\/strong> e (…) O excesso de confian\u00e7a faz com que interpretemos mal a informa\u00e7\u00e3o e deixemos que as nossas emo\u00e7\u00f5es turvem o nosso julgamento.” Esse excesso de confian\u00e7a faz com que muitos investidores escolham<\/em> fundos quentes \u2013 que tiveram um desempenho acima da m\u00e9dia \u2013 na cren\u00e7a de que permanecer\u00e3o altamente lucrativos no futuro. A realidade, no entanto, \u00e9 que, em geral, lucros espetaculares no mercado de a\u00e7\u00f5es s\u00e3o seguidos por quedas espetaculares. Consequentemente, os investidores que perseguem o desempenho passado entram no mercado a um pre\u00e7o elevado e obt\u00eam retornos muito fracos, ou mesmo negativos.<\/p>\n

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O princ\u00edpio de que o desempenho passado n\u00e3o garante retornos futuros n\u00e3o nos impede de falar de retornos futuros, embora devamos faz\u00ea-lo com cautela. Afinal, quando investimos, todos queremos ter uma ideia do que acontecer\u00e1 ao nosso dinheiro no futuro. \u00c9 a\u00ed que entra em jogo a <\/strong> rentabilidade estimada. Para explicar o que queremos dizer, vamos dar o exemplo da Urbanitae. <\/p>\n

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Rentabilidade estimada em Urbanitae<\/h2>\n

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Desde maio de 2022, o supervisor das plataformas de crowdfunding imobili\u00e1rio n\u00e3o permite avan\u00e7ar os valores estimados de rentabilidade<\/a> em projetos de mais-valias. Isso n\u00e3o quer dizer que voc\u00ea n\u00e3o possa estimar a rentabilidade de um projeto. Este c\u00e1lculo n\u00e3o se baseia, de forma alguma, na rentabilidade de projetos anteriores, mas nos pressupostos comerciais do projeto espec\u00edfico. <\/p>\n

<\/p>\n

Em projetos de ganhos de capital, a Urbanitae realiza um estudo exaustivo desse plano de neg\u00f3cios apresentado pela incorporadora e o ajusta para baixo \u2013 e o contrasta com um terceiro, como, por exemplo, a Tecnitasa. O resultado desse ajuste s\u00e3o as previs\u00f5es de receitas e despesas que a Urbanitae publica no arquivo do projeto, e que servem de base para o c\u00e1lculo da rentabilidade estimada. Ou seja, a rentabilidade que em circunst\u00e2ncias normais o investidor pode esperar. <\/strong> <\/p>\n

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No caso de projetos de d\u00edvida, a rentabilidade responde \u00e0s condi\u00e7\u00f5es do empr\u00e9stimo acordado entre a Urbanitae e a incorporadora, especificamente os juros e o prazo fixado para o seu reembolso. Neste caso, \u00e9 permitido publicar o valor da rentabilidade estimada, por duas raz\u00f5es. A primeira \u00e9 que as condi\u00e7\u00f5es sejam fixadas antecipadamente; o segundo, para alcan\u00e7ar A rentabilidade estimada num projeto de d\u00edvida n\u00e3o depende tanto do futuro \u2013 do desenrolar do projeto espec\u00edfico \u2013 mas da capacidade de reembolso do promotor<\/strong> \u2013 ou seja, se tem os meios para pagar o empr\u00e9stimo aos investidores hoje \u2013.<\/p>\n

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Rentabilidade total em Urbanitae<\/h2>\n

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A rentabilidade estimada pode ser total ou anual. O total tamb\u00e9m \u00e9 conhecido como rentabilidade final \n ou cash-on-cash<\/em>\n<\/a>. Quando ajustamos essa rentabilidade total ao prazo, geralmente para um ano, estamos falando da taxa interna de retorno ou TIR, como explicamos quando falamos de retornos na Urbanitae<\/a>. Quando o projeto n\u00e3o estiver conclu\u00eddo, falaremos sobre CoC estimado ou TIR. Quando for devolvido, j\u00e1 podemos falar de CoC real e TIR.<\/p>\n

<\/p>\n

Um aspeto importante a lembrar \u00e9 que os retornos publicados pela Urbanitae s\u00e3o retornos brutos.<\/strong> Os benef\u00edcios que obt\u00e9m para os seus investimentos com a Urbanitae s\u00e3o tributados como rendimentos de poupan\u00e7a, em parcelas que come\u00e7am em 19%. Em geral, no momento da devolu\u00e7\u00e3o do projeto, far\u00e1 a reten\u00e7\u00e3o m\u00ednima estabelecida por lei, precisamente 19% dos dividendos obtidos. <\/p>\n

<\/p>\n

Para terminar com o exemplo, nada melhor do que contrastar a estimativa com a realidade. No caso da Urbanitae, as coisas correram bastante bem at\u00e9 \u00e0 data. A plataforma devolveu 22 projetos inteiramente aos seus investidores: em m\u00e9dia, o o retorno anualizado (TIR) atinge 17%, em compara\u00e7\u00e3o com uma estimativa de 13,5%. <\/strong>O retorno total, em m\u00e9dia, \u00e9 de 20,2%, contra 19,4% previstos. <\/p>\n

<\/p>\n

Se separarmos os projetos das mais-valias, que aspiram por natureza a retornos mais elevados, os n\u00fameros s\u00e3o ainda mais positivos. Nos projetos de capital pr\u00f3prio, a TIR final dos nove projetos voltou a 100% foi de 19,9%, em compara\u00e7\u00e3o com uma TIR estimada de 15,3 <\/strong>%. No endividamento, a TIR final m\u00e9dia foi de 14,9%, contra uma previs\u00e3o de 12,2%. <\/p>\n

<\/p>\n

N\u00e3o s\u00e3o n\u00fameros ruins, n\u00e3o \u00e9? Mas, voc\u00ea sabe, antes de investir, tome seu tempo: verifique as previs\u00f5es, fa\u00e7a perguntas, visite nossa se\u00e7\u00e3o de Aprenda com Mat\u00edas, ligue para n\u00f3s. E, se estiver convencido pelo que v\u00ea, invista.<\/p>\t\t\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t<\/div>\n\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t<\/section>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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