{"id":94093,"date":"2026-11-13T11:01:26","date_gmt":"2026-11-13T10:01:26","guid":{"rendered":"https:\/\/blog.urbanitae.com\/?p=94093"},"modified":"2026-11-13T11:13:56","modified_gmt":"2026-11-13T10:13:56","slug":"playa-de-las-americas-finanziamento-a-debito-al-975-per-un-aparthotel-operativo-a-tenerife","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/blog.urbanitae.com\/it\/2026\/11\/13\/playa-de-las-americas-finanziamento-a-debito-al-975-per-un-aparthotel-operativo-a-tenerife\/","title":{"rendered":"Playa de las Am\u00e9ricas: finanziamento a debito al 9,75% per un aparthotel operativo a Tenerife"},"content":{"rendered":"\t\t<div data-elementor-type=\"wp-post\" data-elementor-id=\"94093\" class=\"elementor elementor-94093 elementor-94087\" data-elementor-post-type=\"post\">\n\t\t\t\t<div data-particle_enable=\"false\" data-particle-mobile-disabled=\"false\" class=\"elementor-element elementor-element-380b995e e-flex e-con-boxed e-con e-parent\" data-id=\"380b995e\" data-element_type=\"container\" data-e-type=\"container\">\n\t\t\t\t\t<div class=\"e-con-inner\">\n\t\t\t\t<div class=\"elementor-element elementor-element-27f22545 elementor-widget elementor-widget-text-editor\" data-id=\"27f22545\" data-element_type=\"widget\" data-e-type=\"widget\" data-widget_type=\"text-editor.default\">\n\t\t\t\t<div class=\"elementor-widget-container\">\n\t\t\t\t\t\t\t\t\t\n<p>Il prossimo <strong>luned\u00ec 16 novembre alle 16:00 (UTC+1)<\/strong> apriremo agli investimenti <strong>il progetto<\/strong> <a href=\"https:\/\/urbanitae.com\/it\/progetto\/P000534\/\" target=\"_blank\" rel=\"noreferrer noopener\"><strong>Playa de las Am\u00e9ricas<\/strong><\/a>, una nuova opportunit\u00e0 di investimento in debito garantita da un aparthotel gi\u00e0 costruito e operativo nel sud di Tenerife.<\/p>\n\n<p>Gli investitori di Urbanitae parteciperanno con <strong>3,5 milioni di euro<\/strong> a un prestito senior assistito da garanzia ipotecaria. L&#8217;operazione prevede una durata di <strong>24 mesi<\/strong> e un tasso di interesse fisso del <strong>9,75% annuo<\/strong>, con una particolarit\u00e0: una parte degli interessi sar\u00e0 corrisposta trimestralmente durante la vita del prestito.<\/p>\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li><strong>Apertura agli investimenti:<\/strong> luned\u00ec 16 novembre alle 16:00 (UTC+1).<\/li>\n\n<li><strong>Webinar:<\/strong> luned\u00ec 16 novembre alle 12:00 (UTC+1) \u2013 <a href=\"https:\/\/us02web.zoom.us\/webinar\/register\/WN_zY6LWhFoSJ6b_CDAZC4zyQ\" target=\"_blank\" rel=\"noreferrer noopener\">iscriviti qui<\/a>.<\/li>\n\n<li><strong>Tranche Urbanitae:<\/strong> 3.500.000 euro.<\/li>\n\n<li><strong>Durata:<\/strong> 24 mesi + possibile proroga di 12 mesi.<\/li>\n\n<li><strong>Interesse:<\/strong> 9,75% annuo.<\/li>\n<\/ul>\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">Un aparthotel gi\u00e0 operativo<\/h2>\n\n<p>L&#8217;immobile \u00e8 <strong>BARRANCO Chic! Apartments<\/strong>, un aparthotel situato nel pieno centro di Playa de las Am\u00e9ricas, nel comune di Arona.<\/p>\n\n<p>Dispone di <strong>106 appartamenti classificati nella categoria due chiavi e cinque locali commerciali<\/strong> con accesso indipendente dalla strada.<\/p>\n\n<p>L&#8217;immobile \u00e8 stato acquistato nel 2019 per 12,5 milioni di euro e successivamente sottoposto a una ristrutturazione integrale, con un investimento nei lavori vicino ai 10 milioni di euro. \u00c8 aperto e operativo dal 2020, quindi, a differenza di uno sviluppo immobiliare tradizionale, <strong>non presenta rischi legati alla costruzione o all&#8217;ottenimento del permesso edilizio<\/strong>.<\/p>\n\n<p>L&#8217;aparthotel si trova a circa 400 metri dalla spiaggia e all&#8217;interno del corridoio turistico Arona\u2013Costa Adeje, una delle principali destinazioni turistiche delle Isole Canarie.<\/p>\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">Un immobile che genera gi\u00e0 redditi da locazione<\/h2>\n\n<p>Un altro elemento distintivo \u00e8 che l&#8217;operazione riguarda un immobile stabilizzato che genera gi\u00e0 flussi di cassa.<\/p>\n\n<p>L&#8217;aparthotel \u00e8 gestito da <strong>Alegr\u00eda Hotels<\/strong> attraverso un contratto di locazione a lungo termine. Negli ultimi anni ha registrato tassi di occupazione superiori all&#8217;82%.<\/p>\n\n<p>Il contratto comprende un canone fisso indicizzato all&#8217;indice dei prezzi al consumo (IPC) e una componente variabile legata ai risultati. A queste entrate si aggiungono i canoni di locazione dei cinque locali commerciali.<\/p>\n\n<p>Nel complesso, l&#8217;immobile ha generato nel 2025 circa <strong>1,8 milioni di euro di redditi da locazione<\/strong>, di cui circa 1,6 milioni derivanti da componenti fisse. Queste entrate consentono di coprire con un margine gli interessi del prestito da corrispondere trimestralmente.<\/p>\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">A cosa servir\u00e0 il prestito?<\/h2>\n\n<p>Il finanziamento complessivo ammonta a <strong>16,45 milioni di euro<\/strong>, di cui 3,5 milioni saranno apportati dagli investitori di Urbanitae e il resto da coinvestitori.<\/p>\n\n<p>Il prestito ha due finalit\u00e0 principali.<\/p>\n\n<p>Da un lato, permetter\u00e0 di <strong>rimborsare i 9,21 milioni di euro di debito bancario esistente<\/strong> sull&#8217;immobile. In altre parole, il nuovo finanziamento sostituisce il prestito attualmente garantito dall&#8217;asset.<\/p>\n\n<p>Dall&#8217;altro, consentir\u00e0 di effettuare una <strong>ricapitalizzazione di 6,29 milioni di euro<\/strong>, attraverso la quale l&#8217;azionista recuperer\u00e0 una parte del capitale precedentemente investito nel progetto.<\/p>\n\n<p>In altre parole, non stiamo finanziando la costruzione di un nuovo immobile: l&#8217;asset esiste gi\u00e0, \u00e8 stato ristrutturato e produce reddito. Il nuovo finanziamento riorganizza la struttura del debito e del capitale di un immobile gi\u00e0 stabilizzato.<\/p>\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">Come funziona il tasso di interesse del 9,75%?<\/h2>\n\n<p>Il tasso di interesse contrattuale \u00e8 <a href=\"https:\/\/blog.urbanitae.com\/it\/2026\/10\/06\/finanziamento-partecipativo-immobiliare-cosa-ce-dietro-le-redditivita-annunciate\/\" target=\"_blank\" rel=\"noreferrer noopener\"><strong>fisso, pari al 9,75% annuo<\/strong><\/a>, ma si suddivide in due componenti:<\/p>\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>Il <strong>5,75% annuo sar\u00e0 pagato trimestralmente in contanti<\/strong>, utilizzando i flussi di cassa generati dai canoni di locazione dell&#8217;immobile.<\/li>\n\n<li>Il <strong>restante 4%<\/strong> potr\u00e0 essere pagato anch&#8217;esso in contanti oppure, a discrezione della societ\u00e0 mutuataria, <strong>capitalizzato<\/strong>.<\/li>\n<\/ul>\n\n<p>Se quel 4% viene capitalizzato, non viene corrisposto nel trimestre interessato, ma viene aggiunto al saldo residuo del prestito e pagato successivamente. Inoltre, tale importo inizia a maturare interessi.<\/p>\n\n<p>Pertanto, <strong>il tasso non \u00e8 variabile<\/strong>: rimane del 9,75% annuo. Ci\u00f2 che pu\u00f2 cambiare \u00e8 il momento in cui l&#8217;investitore riceve una parte di questa remunerazione.<\/p>\n\n<p>L&#8217;operazione prevede inoltre un <strong>rendimento minimo equivalente a 18 mesi di interessi<\/strong>, pari a circa il 14,6%, in caso di rimborso anticipato.<\/p>\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">Ipoteca di primo grado e LTV del 54,5%<\/h2>\n\n<p>Il prestito \u00e8 assistito da un&#8217;<a href=\"https:\/\/blog.urbanitae.com\/it\/2025\/05\/26\/prestito-con-garanzia-ipotecaria-cose-e-perche-e-fondamentale-nellinvestimento-immobiliare\/\" target=\"_blank\" rel=\"noreferrer noopener\"><strong>ipoteca di primo grado<\/strong><\/a> <strong>sull&#8217;aparthotel<\/strong>, oltre che da altre garanzie:<\/p>\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>Pegno di primo grado sulle azioni della societ\u00e0 mutuataria.<\/li>\n\n<li>Pegno sui suoi conti bancari.<\/li>\n\n<li>Pegno sui crediti derivanti dai contratti di locazione.<\/li>\n<\/ul>\n\n<p>Il finanziamento complessivo rappresenta il <strong>54,5% del valore periziato dell&#8217;immobile<\/strong>, pari a 30,17 milioni di euro.<\/p>\n\n<p>Il LTV mette in relazione il debito con il valore dell&#8217;immobile. In questo caso, significa che il prestito equivale a poco pi\u00f9 della met\u00e0 della sua valutazione attuale.<\/p>\n\n<p>Inoltre, l&#8217;operazione stabilisce un <a href=\"https:\/\/blog.urbanitae.com\/it\/2023\/05\/07\/che-cose-il-loan-to-value\/\" target=\"_blank\" rel=\"noreferrer noopener\"><strong>LTV massimo del 57,5%<\/strong><\/a>. Se il rapporto supera il 55%, si attiva un meccanismo di <em>cash sweep<\/em>: tutti i flussi di cassa netti disponibili dell&#8217;immobile devono essere obbligatoriamente destinati al rimborso del debito fino a ridurre nuovamente la leva finanziaria.<\/p>\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">Come sar\u00e0 rimborsato il prestito?<\/h2>\n\n<p>La durata prevista \u00e8 di <strong>24 mesi<\/strong>, con una possibile proroga di ulteriori 12 mesi.<\/p>\n\n<p>La principale strategia di uscita prevista \u00e8 il <a href=\"https:\/\/blog.urbanitae.com\/it\/2026\/08\/21\/come-investire-nel-crowdlending-immobiliare-funzionamento-analisi-e-rischi\/\" target=\"_blank\" rel=\"noreferrer noopener\"><strong>rifinanziamento o la vendita dell&#8217;immobile<\/strong><\/a>.<\/p>\n\n<p>Rifinanziare significa che, alla scadenza, un nuovo finanziatore concede un prestito garantito dall&#8217;aparthotel e questi fondi vengono utilizzati per estinguere il debito esistente. \u00c8 una soluzione comune per gli immobili a reddito che possono rimanere operativi per molti anni: la scadenza di un prestito non implica necessariamente che il proprietario debba vendere l&#8217;immobile.<\/p>\n\n<p>La vendita dell&#8217;intero aparthotel costituisce un&#8217;altra possibile strategia di uscita. La documentazione prende inoltre in considerazione altre alternative, come un&#8217;eventuale vendita delle singole unit\u00e0.<\/p>\n\t\t\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t<div data-particle_enable=\"false\" data-particle-mobile-disabled=\"false\" class=\"elementor-element elementor-element-ff35b6d e-flex e-con-boxed e-con e-parent\" data-id=\"ff35b6d\" data-element_type=\"container\" data-e-type=\"container\">\n\t\t\t\t\t<div class=\"e-con-inner\">\n\t\t\t\t<div class=\"elementor-element elementor-element-2119a20 elementor-widget elementor-widget-video\" data-id=\"2119a20\" data-element_type=\"widget\" data-e-type=\"widget\" data-settings=\"{&quot;youtube_url&quot;:&quot;https:\\\/\\\/www.youtube.com\\\/watch?v=5JqDQlu7YMQ&quot;,&quot;video_type&quot;:&quot;youtube&quot;,&quot;controls&quot;:&quot;yes&quot;}\" data-widget_type=\"video.default\">\n\t\t\t\t<div class=\"elementor-widget-container\">\n\t\t\t\t\t\t\t<div class=\"elementor-wrapper 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Am\u00e9ricas<\/strong><\/a> presenti una struttura poco comune tra i nostri progetti di debito: invece di finanziare uno sviluppo immobiliare in costruzione, il prestito \u00e8 garantito da un <strong>immobile completato, stabilizzato e che genera gi\u00e0 redditi da locazione ricorrenti<\/strong>.<\/p>\n<p><\/p>\n<p>Tra i principali punti di forza:<\/p>\n<p><\/p>\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li><strong>Tasso di interesse fisso del 9,75% annuo<\/strong>.<\/li>\n\n<li>Pagamento trimestrale in contanti di una parte degli interessi.<\/li>\n\n<li><strong>Rendimento minimo equivalente a 18 mesi di interessi<\/strong>, pari a circa il 14,6%.<\/li>\n\n<li><strong>Ipoteca di primo grado<\/strong> sull&#8217;immobile.<\/li>\n\n<li><strong>LTV iniziale del 54,5%<\/strong>, con limite massimo del 57,5%.<\/li>\n\n<li><em>Cash sweep<\/em> se il LTV supera il 55%.<\/li>\n\n<li>Circa <strong>1,8 milioni di euro di redditi annui da locazione<\/strong>.<\/li>\n\n<li>Assenza di rischio di costruzione e di ottenimento del permesso edilizio.<\/li>\n\n<li>Aparthotel operativo dal 2020, con tassi di occupazione superiori all&#8217;82%.<\/li>\n\n<li>Posizione a <strong>Playa de las Am\u00e9ricas<\/strong>, una delle principali destinazioni turistiche di Tenerife.<\/li>\n<\/ul>\n<p><\/p>\n<h2 class=\"wp-block-heading\">Calendario stimato<\/h2>\n<p><\/p>\n<p>La durata ordinaria del prestito \u00e8 di <strong>24 mesi<\/strong>, con una possibile proroga di 12 mesi.<\/p>\n<p><\/p>\n<p>Le principali tappe previste sono:<\/p>\n<p><\/p>\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li><strong>Novembre 2026:<\/strong> concessione del prestito ed estinzione del finanziamento bancario esistente.<\/li>\n\n<li><strong>Trimestralmente:<\/strong> pagamento della componente in contanti degli interessi, equivalente al 5,75% annuo.<\/li>\n\n<li><strong>Novembre 2028:<\/strong> rifinanziamento o vendita prevista dell&#8217;immobile e rimborso del capitale e degli eventuali interessi capitalizzati.<\/li>\n<\/ul>\n<p><\/p>\n<h2 class=\"wp-block-heading\">Hai domande sul progetto?<\/h2>\n<p><\/p>\n<p>Puoi porre le tue domande durante il <a href=\"https:\/\/us02web.zoom.us\/webinar\/register\/WN_zY6LWhFoSJ6b_CDAZC4zyQ\" target=\"_blank\" rel=\"noreferrer noopener\"><strong>webinar di Playa de las Am\u00e9ricas<\/strong><\/a>, che terremo <strong>luned\u00ec 16 novembre alle 12:00 (UTC+1)<\/strong>.<\/p>\n<p><\/p>\n<p>L&#8217;<a href=\"https:\/\/urbanitae.com\/it\/progetto\/P000534\/\" target=\"_blank\" rel=\"noreferrer noopener\">apertura agli investimenti<\/a> sar\u00e0 <strong>luned\u00ec 16 novembre alle 16:00 (UTC+1)<\/strong>.<\/p>\n<p><\/p>\n<p>Puoi anche scriverci all&#8217;indirizzo <a href=\"mailto:contacto@urbanitae.com\" target=\"_blank\" rel=\"noreferrer noopener\"><strong>contacto@urbanitae.com<\/strong><\/a> o chiamarci al numero <strong>(+34) 911 23 25 22<\/strong>.<\/p>\t\t\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>Playa de las Am\u00e9ricas finanzia un aparthotel operativo a Tenerife, con 106 appartamenti, 1,8 milioni di euro di canoni annui, ipoteca di primo grado, LTV del 54,5% e rendimento fisso annuo del 9,75%.<\/p>\n","protected":false},"author":1,"featured_media":94103,"comment_status":"open","ping_status":"closed","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"inline_featured_image":false,"_templately_pack_id":"","_templately_imported_at":"","_templately_source":"","_templately_import_session_id":"","footnotes":""},"categories":[1078,928],"tags":[72],"class_list":["post-94093","post","type-post","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","hentry","category-debito","category-progetti","tag-urbanitae"],"yoast_head":"<!-- This site is optimized with the Yoast SEO plugin v28.8 - 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