{"id":93155,"date":"2026-10-29T08:45:00","date_gmt":"2026-10-29T07:45:00","guid":{"rendered":"https:\/\/blog.urbanitae.com\/?p=93155"},"modified":"2026-10-28T11:49:12","modified_gmt":"2026-10-28T10:49:12","slug":"high-street-prime-perche-i-migliori-locali-commerciali-continuano-ad-attrarre-capitali","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/blog.urbanitae.com\/it\/2026\/10\/29\/high-street-prime-perche-i-migliori-locali-commerciali-continuano-ad-attrarre-capitali\/","title":{"rendered":"High street prime: perch\u00e9 i migliori locali commerciali continuano ad attrarre capitali"},"content":{"rendered":"\n

La trasformazione del commercio al dettaglio non ha eliminato l’attrattiva delle migliori vie dello shopping. Al contrario: in molti dei principali assi commerciali urbani, la disponibilit\u00e0 di locali rimane molto limitata<\/a>, i marchi competono per determinate posizioni e gli investitori continuano a mostrare interesse per una tipologia di immobile difficile da replicare.<\/p>\n\n\n\n

Il Rapporto High Street 2024<\/a><\/em> di Gesvalt e aRetail, pubblicato nel 2025, aiuta a comprenderne le ragioni. Lo studio analizza le principali vie commerciali di citt\u00e0 spagnole e portoghesi sulla base di variabili come il flusso pedonale, l’occupazione degli immobili, i canoni di locazione e i rendimenti richiesti dagli acquirenti.<\/p>\n\n\n\n

La conclusione non \u00e8 che qualsiasi locale commerciale sia interessante, ma che i migliori immobili situati nei tratti pi\u00f9 richiesti presentano caratteristiche molto diverse rispetto al<\/strong> retail secondario<\/strong><\/a>.<\/p>\n\n\n\n

Che cosa distingue un locale commerciale prime?<\/h2>\n\n\n\n

Nel retail, prime<\/em> non significa semplicemente trovarsi nel centro di una citt\u00e0.<\/p>\n\n\n\n

Le migliori posizioni combinano un elevato passaggio pedonale, visibilit\u00e0, accessibilit\u00e0, potere d’acquisto, concentrazione di operatori e un’offerta limitata di locali comparabili. Conta anche la micro-localizzazione: due immobili nella stessa via possono avere risultati molto diversi a seconda del tratto, della vetrina o del flusso di pedoni.<\/p>\n\n\n\n

Questa combinazione spiega perch\u00e9 alcune vie commerciali mantengano tassi di occupazione particolarmente elevati.<\/p>\n\n\n\n

A Madrid, per esempio, nelle vie Preciados e Fuencarral non risultavano locali disponibili nel campione analizzato da Gesvalt, mentre Serrano presentava una disponibilit\u00e0 di appena l’1%.<\/p>\n\n\n\n

A Barcellona, anche Passeig de Gr\u00e0cia mostrava una disponibilit\u00e0 vicina al 2%.<\/p>\n\n\n\n

La scarsit\u00e0 dell’offerta contribuisce al valore<\/h2>\n\n\n\n

Una delle particolarit\u00e0 dell’high street<\/em> \u00e8 la difficolt\u00e0 di aumentare l’offerta di immobili realmente prime.<\/p>\n\n\n\n

Possono nascere nuovi assi commerciali o essere riqualificati edifici esistenti, ma riprodurre una posizione con lo stesso passaggio pedonale, la stessa visibilit\u00e0 e concentrazione di marchi non \u00e8 semplice. Questa scarsit\u00e0 contribuisce a spiegare perch\u00e9 determinati locali continuino ad attrarre sia gli operatori sia gli investitori.<\/p>\n\n\n\n

Inoltre, una domanda elevata non implica necessariamente un numero elevato di compravendite.<\/p>\n\n\n\n

A Bilbao, per esempio, Gesvalt segnala che le transazioni sulla Gran V\u00eda sono state molto limitate perch\u00e9 gran parte degli immobili rimane concentrata nelle mani di pochi proprietari. Una situazione simile si verifica a M\u00e1laga, in Marqu\u00e9s de Larios, dove la scarsit\u00e0 di immobili disponibili limita il numero di operazioni nonostante l’interesse degli investitori<\/a>.<\/p>\n\n\n\n

Pertanto, un numero ridotto di transazioni pu\u00f2 essere conseguenza di una scarsit\u00e0 dell’offerta, non di una mancanza di domanda<\/strong>.<\/p>\n\n\n\n

La qualit\u00e0 si riflette anche nel prezzo<\/h2>\n\n\n\n

L’attrattiva delle migliori posizioni ha una contropartita: l’acquirente \u00e8 generalmente disposto ad accettare un rendimento iniziale pi\u00f9 basso<\/a>.<\/p>\n\n\n\n

Il rapporto colloca i rendimenti indicativi di Serrano intorno al 3,3%-3,5%, mentre quelli di Passeig de Gr\u00e0cia oscillano approssimativamente tra il 3,3% e il 3,75%. In altre vie commerciali, i rendimenti richiesti sono pi\u00f9 elevati: Pelai, per esempio, si colloca tra il 4,25% e il 4,75%.<\/p>\n\n\n\n

A Madrid, lo stesso rapporto riporta operazioni concluse in Serrano con rendimenti intorno al 3,4%. Questa compressione dei rendimenti riflette il prezzo che gli investitori sono disposti a pagare per caratteristiche come la posizione, la scarsit\u00e0 e la qualit\u00e0 dell’immobile.<\/p>\n\n\n\n

Per questo, un immobile molto richiesto non offre necessariamente un rendimento iniziale maggiore. Spesso accade il contrario.<\/p>\n\n\n\n

Il negozio fisico svolge pi\u00f9 funzioni della sola vendita<\/h2>\n\n\n\n

La domanda di questi locali non dipende esclusivamente dalle vendite realizzate all’interno del negozio.<\/p>\n\n\n\n

Per molti marchi, un punto vendita in una posizione prime svolge anche una funzione di visibilit\u00e0, posizionamento e relazione con il cliente. Da qui la diffusione di flagship store<\/em>, ampliamenti e trasferimenti nelle principali vie commerciali.<\/p>\n\n\n\n

Il rapporto segnala, per esempio, nuove aperture e ampliamenti in Passeig de Gr\u00e0cia e un elevato interesse da parte di marchi internazionali per determinate vie di Madrid e Barcellona.<\/p>\n\n\n\n

Il commercio elettronico non ha eliminato questa funzione. In molti casi, il negozio fisico si integra in una strategia omnicanale<\/a> nella quale il punto vendita funge anche da vetrina per il marchio.<\/p>\n\n\n\n

Il conduttore e il contratto contano quanto la posizione<\/h2>\n\n\n\n

Dal punto di vista dell’investitore, la posizione da sola non basta.<\/p>\n\n\n\n

Due locali simili possono avere valori molto diversi a seconda dell’operatore che li occupa, della durata del contratto, del canone in essere, delle garanzie<\/a> o delle condizioni di aggiornamento del canone.<\/p>\n\n\n\n

\u00c8 importante anche che il canone sia sostenibile. Un affitto elevato pu\u00f2 risultare interessante finch\u00e9 il contratto rimane in vigore, ma se il conduttore lascia l’immobile e il mercato non \u00e8 in grado di sostenere quel livello di canone, il valore dell’asset pu\u00f2 risentirne.<\/p>\n\n\n\n

Per questo, analizzare un investimento retail richiede di valutare sia l’immobile sia la qualit\u00e0 del flusso di reddito che genera.<\/p>\n\n\n\n

Prime non significa un buon investimento a qualsiasi prezzo<\/h2>\n\n\n\n

I dati di Gesvalt mostrano che le migliori vie commerciali continuano a presentare caratteristiche difficili da trovare in altri immobili: occupazione elevata, scarsit\u00e0 dell’offerta e forte domanda da parte degli operatori.<\/p>\n\n\n\n

Ma queste stesse caratteristiche si riflettono generalmente in prezzi elevati e rendimenti compressi.<\/p>\n\n\n\n

La principale lezione per gli investitori \u00e8 quindi simile a quella di altri segmenti immobiliari: un buon mercato non trasforma automaticamente qualsiasi immobile in un buon investimento<\/strong>.<\/p>\n\n\n\n

Nell’high street conta la citt\u00e0, ma anche la via. Conta la via, ma anche il tratto specifico. E, una volta scelto il locale, rimangono determinanti il conduttore, il contratto, il canone e il prezzo di acquisto.<\/p>\n\n\n\n

\u00c8 proprio questa la differenza tra acquistare un locale commerciale e acquistare un asset realmente prime.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

I locali nelle vie dello shopping pi\u00f9 richieste mantengono una domanda elevata e un’offerta limitata, ma hanno prezzi alti. Analizziamo le zone prime, i rendimenti iniziali e il ruolo dell’inquilino e del contratto nella valutazione.<\/p>\n","protected":false},"author":22,"featured_media":93167,"comment_status":"open","ping_status":"closed","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"inline_featured_image":false,"_templately_pack_id":"","_templately_imported_at":"","_templately_source":"","_templately_import_session_id":"","footnotes":""},"categories":[1028],"tags":[1932],"class_list":["post-93155","post","type-post","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","hentry","category-investimenti-immobiliari-it","tag-investimento-immobiliare"],"yoast_head":"\nLocali commerciali prime: perch\u00e9 attirano capitali<\/title>\n<meta name=\"description\" content=\"Posizione e scarsit\u00e0 rendono interessanti i locali commerciali prime. 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