{"id":91469,"date":"2026-10-02T08:45:00","date_gmt":"2026-10-02T06:45:00","guid":{"rendered":"https:\/\/blog.urbanitae.com\/?p=91469"},"modified":"2026-09-30T10:39:17","modified_gmt":"2026-09-30T08:39:17","slug":"linvestimento-immobiliare-europeo-entra-in-una-nuova-fase-meno-ciclo-e-piu-selezione-degli-asset","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/blog.urbanitae.com\/it\/2026\/10\/02\/linvestimento-immobiliare-europeo-entra-in-una-nuova-fase-meno-ciclo-e-piu-selezione-degli-asset\/","title":{"rendered":"L\u2019investimento immobiliare europeo entra in una nuova fase: meno ciclo e pi\u00f9 selezione degli asset"},"content":{"rendered":"\n<p class=\"wp-block-paragraph\">L\u2019immobiliare europeo ha continuato a recuperare nel 2026, ma il motore di questa ripresa sta cambiando. Dopo una prima fase segnata dall\u2019adeguamento delle valutazioni e dall\u2019aspettativa di un contesto dei tassi pi\u00f9 favorevole, <strong>c\u2019\u00e8 sempre meno margine per affidarsi esclusivamente alla spinta generale del mercato<\/strong>.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">L\u2019<a href=\"https:\/\/www.cushmanwakefield.com\/en\/insights\/european-investment-atlas\" target=\"_blank\" rel=\"noreferrer noopener\"><em>European Investment Atlas Q1 2026<\/em><\/a> di Cushman &amp; Wakefield riflette bene questa transizione. Il mercato continua a trovarsi in una fase di stabilizzazione, con fondamentali di occupazione ancora resilienti e crescita dei canoni negli asset prime. Tuttavia, la volatilit\u00e0 geopolitica, il rialzo dei rendimenti del debito pubblico e prospettive meno favorevoli per i tassi hanno ridotto il potenziale di nuove compressioni degli yield.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">In altre parole: se il mercato non \u00e8 pi\u00f9 disposto a pagare sempre di pi\u00f9 per lo stesso euro di reddito, <strong>la creazione di valore dipende in misura maggiore dalla capacit\u00e0 dell\u2019asset di generare pi\u00f9 ricavi, mantenere la domanda ed essere ben gestito<\/strong>.<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">La ripresa continua, ma perde parte del suo vento favorevole<\/h2>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Cushman &amp; Wakefield colloca il <em>TIME Score<\/em> europeo a 3,0, ancora all\u2019interno della fase di stabilizzazione. Allo stesso tempo, il suo <em>Fair Value Index<\/em> si \u00e8 ridotto rispetto ai livelli precedenti, segnale che una parte delle opportunit\u00e0 di repricing \u00e8 gi\u00e0 stata catturata.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Ciononostante, il mercato \u00e8 lontano dall\u2019essere completamente assestato. Il <strong>56% dei mercati analizzati dall\u2019indice continua a essere classificato come sottovalutato<\/strong>, anche se aumentano quelli che si avvicinano a livelli considerati ragionevoli.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">La sfumatura \u00e8 importante. Non significa che il 56% degli asset immobiliari europei sia \u201ca buon mercato\u201d, ma che, all\u2019interno dei mercati prime di uffici, retail e logistica analizzati da Cushman, esistono ancora segmenti in cui il rendimento atteso si colloca al di sopra di quanto il modello considera adeguato per il loro livello di rischio.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">La finestra di opportunit\u00e0 resta aperta, ma si sta restringendo. Secondo il report, numerosi mercati sono passati dall\u2019essere chiaramente sottovalutati a posizionarsi pi\u00f9 vicino al loro fair value.<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">Dal repricing alla crescita dei ricavi<\/h2>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Questa transizione cambia la logica d\u2019investimento.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">In una fase iniziale di ripresa, parte della redditivit\u00e0 pu\u00f2 derivare da una diminuzione degli yield richiesti dal mercato. Quando ci\u00f2 accade, il valore di un asset pu\u00f2 aumentare anche se i suoi ricavi rimangono praticamente stabili.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Ma man mano che le valutazioni si normalizzano, <strong>questo meccanismo perde forza<\/strong>.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Cushman sintetizza la fase successiva attorno a tre variabili: crescita dei ricavi, qualit\u00e0 dell\u2019asset ed esecuzione operativa.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Ci\u00f2 significa che acquista maggiore peso la capacit\u00e0 di:<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>aumentare i canoni;<\/li>\n\n\n\n<li>migliorare l\u2019occupazione;<\/li>\n\n\n\n<li>riposizionare gli asset;<\/li>\n\n\n\n<li>adattare l\u2019immobile a nuove domande;<\/li>\n\n\n\n<li>oppure gestirne l\u2019attivit\u00e0 in modo pi\u00f9 efficiente.<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Non si tratta tanto di cogliere il momento giusto del ciclo, quanto di identificare asset capaci di generare un reale miglioramento del loro cash flow.<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">Logistica e retail partono avvantaggiati; gli uffici richiedono maggiore selezione<\/h2>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Il report colloca attualmente logistica e retail in quello che Cushman definisce <em>investment sweet spot<\/em>: mercati in cui la combinazione tra momento del ciclo e valutazione relativa risulta particolarmente favorevole.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Residenziale e uffici, invece, restano all\u2019interno di una zona pi\u00f9 strategica, dove l\u2019opportunit\u00e0 esiste ma dipende in misura maggiore dalla selezione.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Negli uffici, questa dispersione \u00e8 particolarmente evidente. La qualit\u00e0 dell\u2019edificio, la posizione e le prospettive di commercializzazione stanno generando <a href=\"https:\/\/blog.urbanitae.com\/it\/2026\/08\/05\/uffici-a-madrid-una-nuova-fase-ma-non-per-tutti-gli-asset\/\" target=\"_blank\" rel=\"noreferrer noopener\">differenze sempre maggiori tra asset prime e prodotti pi\u00f9 obsoleti<\/a>.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">La stessa tendenza emerge nel report di Cushman sul Sud Europa. In Italia e Portogallo, gli investitori continuano a mostrare una preferenza per uffici prime e opportunit\u00e0 di riposizionamento. In Spagna, aumenta l\u2019interesse per operazioni Core+ e <em>value add<\/em>.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">La conseguenza \u00e8 chiara: <strong>parlare di \u201cuffici\u201d, \u201cretail\u201d o \u201clogistica\u201d come categorie omogenee \u00e8 sempre meno utile<\/strong>. Due asset all\u2019interno dello stesso segmento possono offrire profili di rischio e potenziale di creazione di valore molto diversi.<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">Il finanziamento c\u2019\u00e8, ma il prezzo resta il punto di frizione<\/h2>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Un altro elemento importante del report \u00e8 che il finanziamento continua a essere disponibile.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Dopo una pausa iniziale associata all\u2019aumento delle tensioni geopolitiche, banche, assicurazioni e <a href=\"https:\/\/blog.urbanitae.com\/it\/2026\/05\/08\/finanziamenti-flessibili-per-un-residenziale-che-ha-bisogno-di-piu-offerta-e-di-nuovi-modelli\/\" target=\"_blank\" rel=\"noreferrer noopener\">prestatori alternativi<\/a> hanno ripreso l\u2019attivit\u00e0. Cushman segnala che la liquidit\u00e0 resta profonda e diversificata, anche se la disciplina del credito si \u00e8 irrigidita.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Il principale ostacolo per molte operazioni, quindi, non \u00e8 l\u2019assenza di debito, ma il <strong>disallineamento tra le aspettative di acquirenti e venditori<\/strong>.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">C\u2019\u00e8 capitale disposto a investire e finanziamento disponibile, ma non sempre esiste un accordo su quanto valga l\u2019asset.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">A ci\u00f2 si aggiunge una ripresa della raccolta di capitale e delle <a href=\"https:\/\/blog.urbanitae.com\/it\/2026\/01\/15\/ampliamo-il-nostro-modello-di-co-investimento-immobiliare-con-una-societa-di-gestione-di-fondi\/\" target=\"_blank\" rel=\"noreferrer noopener\">allocazioni istituzionali all\u2019immobiliare<\/a>. In altre parole, continua ad accumularsi denaro in attesa di trovare operazioni che offrano un rapporto sufficientemente interessante tra rischio e rendimento.<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">La Spagna accelera: pi\u00f9 investimento e pi\u00f9 riposizionamento<\/h2>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">L\u2019andamento del Sud Europa aiuta a contestualizzare questa tendenza.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Spagna, Italia e Portogallo hanno totalizzato <a href=\"https:\/\/www.cushmanwakefield.com\/en\/spain\/insights\/southern-europe-investment-market-overview\" target=\"_blank\" rel=\"noreferrer noopener\"><strong>18,2 miliardi di euro di investimento immobiliare nel primo semestre del 2026<\/strong><\/a>, il 39% in pi\u00f9 rispetto all\u2019anno precedente. La Spagna ha concentrato circa la met\u00e0 del volume regionale.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">In particolare, l\u2019investimento in Spagna ha raggiunto <strong>9,1 miliardi di euro<\/strong>, anch\u2019esso in aumento del 39% su base annua. Residenziale e hospitality hanno guidato l\u2019attivit\u00e0, con rispettivamente 2,8 e 2,6 miliardi di euro.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Il dato \u00e8 rilevante perch\u00e9 conferma che una maggiore selettivit\u00e0 non equivale a una mancanza di appetito da parte degli investitori. <a href=\"https:\/\/blog.urbanitae.com\/it\/2026\/08\/19\/la-spagna-superera-i-10-miliardi-di-euro-di-investimenti-immobiliari-che-cosa-attrae-il-capitale\/\" target=\"_blank\" rel=\"noreferrer noopener\">Il capitale continua a entrare, ma lo fa in modo sempre pi\u00f9 selettivo<\/a>.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Cushman evidenzia inoltre il peso crescente delle <a href=\"https:\/\/blog.urbanitae.com\/it\/2026\/07\/23\/come-si-crea-valore-in-un-progetto-cre-le-cinque-fasi-di-una-strategia-value-add\/\" target=\"_blank\" rel=\"noreferrer noopener\">strategie di riposizionamento<\/a>. Solo a Madrid, dal 2024, sono stati investiti <strong>oltre 1,1 miliardi di euro nella conversione di uffici obsoleti verso usi residenziali e alberghieri<\/strong>.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Questo dato riassume bene la nuova fase: parte del valore non deriva pi\u00f9 semplicemente dall\u2019attendere che il mercato migliori, ma dal <strong>trasformare attivamente l\u2019asset<\/strong>.<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">Living e hospitality guadagnano peso nell\u2019immobiliare operativo<\/h2>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Il caso spagnolo mostra anche un altro cambiamento rilevante: il peso crescente del cosiddetto <em>operational real estate<\/em>.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Residenziale e hospitality sono stati i due maggiori destinatari di investimento nel primo semestre. Cushman attribuisce parte di questa crescita a una domanda robusta e all\u2019interesse per strategie di piattaforma e per un\u2019esposizione di lungo periodo al settore living.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">In questo tipo di asset, la selezione non dipende pi\u00f9 soltanto dalla posizione o dall\u2019edificio. Contano anche <a href=\"https:\/\/blog.urbanitae.com\/it\/2026\/07\/22\/liberia-si-consolida-come-polo-di-investimento-alberghiero-in-europa\/\" target=\"_blank\" rel=\"noreferrer noopener\">il modello di gestione, la capacit\u00e0 dell\u2019operatore, l\u2019occupazione, il pricing e la qualit\u00e0 della gestione<\/a>.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Lo stesso accade in Italia, dove <a href=\"https:\/\/blog.urbanitae.com\/it\/2026\/08\/12\/data-center-la-nuova-infrastruttura-strategica-dellimmobiliare-europeo\/\" target=\"_blank\" rel=\"noreferrer noopener\">data center<\/a>, living e altri asset alternativi continuano ad attirare capitale proprio per la loro componente operativa e il loro potenziale di crescita.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Questo si inserisce in una tendenza pi\u00f9 ampia: <strong>quanto minore \u00e8 il margine per guadagnare semplicemente attraverso il repricing, tanto maggiore diventa l\u2019importanza di ci\u00f2 che l\u2019investitore pu\u00f2 fare con l\u2019asset<\/strong>.<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">La ripresa del ciclo non basta pi\u00f9<\/h2>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">L\u2019immobiliare europeo continua a riprendersi, ma la natura di questa ripresa sta cambiando.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Esistono ancora mercati con valutazioni interessanti e capitale sufficiente per finanziare nuove operazioni. Tuttavia, man mano che i prezzi si avvicinano a livelli pi\u00f9 equilibrati, diminuisce la possibilit\u00e0 di ottenere redditivit\u00e0 unicamente grazie a una nuova compressione degli yield.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">La fase successiva dipender\u00e0 maggiormente da <strong>quanto possano crescere i ricavi, dalla qualit\u00e0 dell\u2019asset e dalla capacit\u00e0 dell\u2019investitore di gestirlo, riposizionarlo o trasformarlo<\/strong>.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Il ciclo continua ad avere importanza. Ma non basta pi\u00f9 cogliere il ciclo giusto. In un mercato pi\u00f9 selettivo, la differenza risieder\u00e0 sempre di pi\u00f9 nello scegliere bene cosa acquistare e nel sapere cosa fare dopo con quell\u2019asset.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>L\u2019investimento immobiliare europeo entra in una fase pi\u00f9 selettiva. Il ciclo conta ancora, ma la creazione di valore dipender\u00e0 di pi\u00f9 dalla crescita dei ricavi, dalla qualit\u00e0 dell\u2019asset e dalla capacit\u00e0 di gestirlo o riposizionarlo.<\/p>\n","protected":false},"author":22,"featured_media":91479,"comment_status":"open","ping_status":"closed","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"inline_featured_image":false,"_templately_pack_id":"","_templately_imported_at":"","_templately_source":"","_templately_import_session_id":"","footnotes":""},"categories":[1028],"tags":[1932,983],"class_list":["post-91469","post","type-post","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","hentry","category-investimenti-immobiliari-it","tag-investimento-immobiliare","tag-settore-logistico"],"blocksy_meta":{"styles_descriptor":{"styles":{"desktop":"","tablet":"","mobile":""},"google_fonts":[],"version":8}},"yoast_head":"<!-- This site is optimized with the Yoast SEO plugin v28.6 - https:\/\/yoast.com\/product\/yoast-seo-wordpress\/ -->\n<title>Investimento immobiliare europeo: pi\u00f9 selezione di asset<\/title>\n<meta name=\"description\" content=\"Investimento immobiliare europeo: il mercato si riprende, ma richiede pi\u00f9 selezione, gestione attiva e crescita dei ricavi.\" \/>\n<meta name=\"robots\" content=\"index, follow, max-snippet:-1, max-image-preview:large, max-video-preview:-1\" \/>\n<link rel=\"canonical\" href=\"https:\/\/blog.urbanitae.com\/it\/2026\/10\/02\/linvestimento-immobiliare-europeo-entra-in-una-nuova-fase-meno-ciclo-e-piu-selezione-degli-asset\/\" \/>\n<meta property=\"og:locale\" content=\"it_IT\" \/>\n<meta property=\"og:type\" content=\"article\" \/>\n<meta property=\"og:title\" content=\"Il ciclo non basta pi\u00f9 per creare valore immobiliare\" \/>\n<meta property=\"og:description\" content=\"L\u2019immobiliare europeo si riprende, ma il ciclo non basta pi\u00f9. 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