{"id":90718,"date":"2026-09-07T08:45:00","date_gmt":"2026-09-07T06:45:00","guid":{"rendered":"https:\/\/blog.urbanitae.com\/?p=90718"},"modified":"2026-09-07T10:30:15","modified_gmt":"2026-09-07T08:30:15","slug":"meno-compravendite-piu-pressione-le-chiavi-del-mercato-residenziale-nel-primo-semestre-del-2026","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/blog.urbanitae.com\/it\/2026\/09\/07\/meno-compravendite-piu-pressione-le-chiavi-del-mercato-residenziale-nel-primo-semestre-del-2026\/","title":{"rendered":"Meno compravendite, pi\u00f9 pressione: le chiavi del mercato residenziale nel primo semestre del 2026"},"content":{"rendered":"\n

Il mercato immobiliare residenziale spagnolo ha chiuso il primo semestre del 2026 con una fotografia sempre pi\u00f9 definita: i prezzi continuano a salire, le compravendite perdono un po\u2019 di velocit\u00e0 e<\/strong> l\u2019offerta continua a essere insufficiente<\/strong><\/a> per assorbire la domanda esistente.<\/p>\n\n\n\n

Questa \u00e8 una delle principali conclusioni del nuovo report trimestrale di Urbanitae sul settore residenziale in Spagna, che analizza l\u2019evoluzione dell\u2019abitazione durante la prima met\u00e0 dell\u2019anno e le prospettive per il secondo semestre.<\/p>\n\n\n\n

Il contesto \u00e8 pi\u00f9 complesso rispetto a quello del 2025. L\u2019incertezza geopolitica, l\u2019evoluzione dell\u2019inflazione e l\u2019andamento dell\u2019Euribor hanno introdotto maggiore cautela nel mercato. Ciononostante, l\u2019economia spagnola mantiene un tono positivo rispetto ad altre economie europee, sostenuta dall\u2019occupazione, dalla crescita demografica e dal dinamismo del settore dei servizi e del turismo.<\/p>\n\n\n\n

Prezzi in aumento, ma con segnali di moderazione<\/h2>\n\n\n\n

Le abitazioni hanno continuato a rincarare durante il primo semestre. Secondo Tinsa, il valore medio delle abitazioni completate \u2014 nuove e usate<\/a> \u2014 ha raggiunto i 2.066 euro al metro quadrato<\/strong> nel secondo trimestre del 2026, dopo una crescita del 15,2% su base annua<\/strong> e del 3,7% su base trimestrale<\/strong>.<\/p>\n\n\n\n

Anche le nuove costruzioni hanno mantenuto la loro tendenza al rialzo. Il prezzo medio nazionale ha raggiunto i 3.458 euro al metro quadrato<\/strong> alla fine di giugno, il 9,7% in pi\u00f9<\/strong> rispetto a un anno prima, secondo Grupo ST. Con questo dato, le abitazioni nuove hanno registrato il quinto semestre consecutivo su massimi storici.<\/p>\n\n\n\n

Nel mercato dell\u2019usato, Fotocasa rileva un aumento accumulato dell\u20198,2%<\/strong> tra gennaio e giugno, fino a 3.133 euro al metro quadrato<\/strong>. In termini pratici, un\u2019abitazione di 80 metri quadrati \u00e8 passata da un costo di 231.744 euro all\u2019inizio dell\u2019anno a 250.673 euro a giugno: quasi 19.000 euro in pi\u00f9 in sei mesi<\/strong>.<\/p>\n\n\n\n

Tuttavia, il report indica anche una possibile perdita graduale di slancio. I prezzi continuano a salire perch\u00e9 l\u2019offerta resta scarsa, ma il forte rincaro accumulato e il costo del finanziamento iniziano a limitare la capacit\u00e0 di acquisto di una parte delle famiglie.<\/p>\n\n\n\n

Le compravendite perdono velocit\u00e0<\/h2>\n\n\n\n

L\u2019attivit\u00e0 resta su livelli elevati, ma non cresce pi\u00f9 con la stessa intensit\u00e0. Secondo l\u2019INE, giugno ha interrotto una serie di cinque mesi consecutivi di cali, con 59.288 compravendite<\/a><\/strong>, l\u20191,6% in pi\u00f9<\/strong> rispetto allo stesso mese del 2025 e il miglior dato per un mese di giugno dal 2007.<\/p>\n\n\n\n

Il dato positivo di giugno non modifica, per ora, la tendenza del semestre. Tra gennaio e giugno, le compravendite accumulano un calo del 2,6%<\/strong> rispetto allo stesso periodo dell\u2019anno precedente, con diminuzioni sia nelle abitazioni nuove sia in quelle usate.<\/p>\n\n\n\n

I Registradores indicano la stessa direzione: durante il secondo trimestre sono state contabilizzate 167.934 compravendite<\/strong>, il 5,7% in meno<\/strong> rispetto al trimestre precedente e il 2,3% in meno<\/strong> rispetto a un anno prima. Si tratta del secondo calo trimestrale consecutivo e del volume di operazioni pi\u00f9 basso degli ultimi sette trimestri.<\/p>\n\n\n\n

La domanda straniera, invece, continua a guadagnare peso. Nel secondo trimestre ha rappresentato il 15,98%<\/strong> delle compravendite, massimo della serie storica, con particolare protagonismo nelle Baleari e nella Comunit\u00e0 Valenciana, dove ha superato il 30% del totale.<\/p>\n\n\n\n

Gli affitti si stabilizzano, ma non si allentano<\/h2>\n\n\n\n

Il mercato degli affitti ha mostrato un\u2019evoluzione diversa. Secondo Fotocasa, il prezzo medio \u00e8 aumentato appena dello 0,1%<\/strong> tra marzo e giugno, il minor incremento per questo periodo dal 2007. In termini annui, i canoni sono saliti del 2,9%<\/strong>, fino a 14,79 euro al metro quadrato al mese<\/strong>.<\/p>\n\n\n\n

Questa moderazione non implica un calo generalizzato n\u00e9 un chiaro miglioramento dell\u2019accessibilit\u00e0. Riflette piuttosto il fatto che la capacit\u00e0 economica delle famiglie sta raggiungendo un limite in molti mercati. La domanda resta elevata, ma non sempre pu\u00f2 assorbire nuovi aumenti.<\/p>\n\n\n\n

Inoltre, la stabilit\u00e0 della media nazionale nasconde forti differenze territoriali. La Comunit\u00e0 di Madrid resta la regione pi\u00f9 cara, con 21,95 euro al metro quadrato al mese<\/strong>, seguita da Baleari, Catalogna e Paesi Baschi. All\u2019estremo opposto, Ja\u00e9n e Badajoz restano le province con i canoni pi\u00f9 bassi.<\/p>\n\n\n\n\n<\/iframe>\n\n\n\n

Un problema di accesso, non di mancanza di domanda<\/h2>\n\n\n\n

Una delle idee centrali del report \u00e8 che il mercato non si trova davanti a una crisi immobiliare in senso classico, ma a una crisi di accesso alla casa<\/a><\/strong>.<\/p>\n\n\n\n

Diego Bestard, CEO di Urbanitae, lo riassume cos\u00ec nella sua analisi inclusa nel report: \u201cNon siamo di fronte a una crisi immobiliare, ma a una crisi di accesso alla casa all\u2019interno di un mercato i cui fondamentali restano solidi\u201d.<\/p>\n\n\n\n

La differenza \u00e8 importante. Nel 2008, il mercato era segnato da un eccesso di costruzione, maggiore leva finanziaria e un\u2019offerta che non sempre rispondeva a una domanda reale. Oggi accade il contrario: la Spagna crea circa 220.000 famiglie all\u2019anno<\/strong>, mentre la produzione di abitazioni continua a restare al di sotto delle reali esigenze del mercato<\/a>.<\/p>\n\n\n\n

Il deficit accumulato si situa ormai intorno alle 730.000 abitazioni<\/strong>, secondo il report. E sebbene i permessi per nuove costruzioni stiano migliorando, con previsioni di circa 153.000 abitazioni avviate nel 2026<\/strong>, la cifra resta insufficiente per colmare il divario.<\/p>\n\n\n\n

L\u2019offerta, la grande sfida ancora aperta<\/h2>\n\n\n\n

Il Piano statale per la casa 2026-2030, dotato di 7.000 milioni di euro<\/strong> di finanziamento statale pi\u00f9 cofinanziamento regionale, rappresenta un passo avanti nella direzione corretta. Lo stesso vale per alcune riforme regionali orientate a semplificare le procedure, promuovere l\u2019industrializzazione o aumentare la disponibilit\u00e0 di abitazioni.<\/p>\n\n\n\n

Ma la portata della sfida resta enorme. CaixaBank Research stima che il deficit potrebbe raggiungere circa 922.000 abitazioni nel 2029<\/strong> e restare ancora vicino a 905.000 unit\u00e0 nel 2030<\/strong>. Per assorbire il deficit accumulato sarebbe necessario produrre circa 330.000 abitazioni all\u2019anno<\/strong> nei prossimi cinque anni.<\/p>\n\n\n\n

Finch\u00e9 ci\u00f2 non accadr\u00e0, la scarsit\u00e0 di offerta continuer\u00e0 ad agire da sostegno per i prezzi, anche in un contesto di minore dinamismo delle compravendite.<\/p>\n\n\n\n

Secondo semestre 2026: meno attivit\u00e0, prezzi ancora sotto pressione<\/h2>\n\n\n\n

In vista del secondo semestre, lo scenario pi\u00f9 probabile \u00e8 quello di una decelerazione graduale<\/strong>, non di una correzione brusca. Ci si pu\u00f2 aspettare meno operazioni, acquirenti pi\u00f9 selettivi e aumenti di prezzo pi\u00f9 moderati, ma non un calo generalizzato delle valutazioni.<\/p>\n\n\n\n

Il mercato degli affitti continuer\u00e0 a concentrare buona parte delle tensioni, poich\u00e9 molte famiglie che non possono accedere all\u2019acquisto restano nel mercato della locazione. Allo stesso tempo, il capitale professionale continua a mostrare interesse per il residenziale: il segmento living ha attirato pi\u00f9 di 4.500 milioni di euro<\/strong> nel primo semestre, il doppio rispetto a un anno prima e il 38% di tutto l\u2019investimento immobiliare, secondo CBRE.<\/p>\n\n\n\n

Come sottolinea Diego Bestard, \u201cil mercato non ha bisogno di incentivi per creare pi\u00f9 domanda; ha bisogno di capacit\u00e0 per generare offerta\u201d. Pi\u00f9 terreni pronti per essere edificati, procedure pi\u00f9 rapide, costruzione pi\u00f9 efficiente e strutture di finanziamento adeguate<\/a> saranno fondamentali per rispondere a una delle principali sfide economiche e sociali del Paese.<\/p>\n\n\n\n

Il report completo di Urbanitae approfondisce tutti questi dati, analizza l\u2019evoluzione per territorio e raccoglie le prospettive per la seconda met\u00e0 del 2026. Puoi scaricarlo qui.<\/p>\n\n\n\n

https:\/\/blog.urbanitae.com\/wp-content\/uploads\/2026\/09\/informe_vivienda_2026_q2_urbanitae_en.pdf<\/a><\/p>\n\n\n\n

Consulta le edizioni precedenti del report:<\/strong><\/p>\n\n\n\n