{"id":89292,"date":"2026-08-05T08:45:00","date_gmt":"2026-08-05T06:45:00","guid":{"rendered":"https:\/\/blog.urbanitae.com\/?p=89292"},"modified":"2026-08-03T09:20:42","modified_gmt":"2026-08-03T07:20:42","slug":"uffici-a-madrid-una-nuova-fase-ma-non-per-tutti-gli-asset","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/blog.urbanitae.com\/it\/2026\/08\/05\/uffici-a-madrid-una-nuova-fase-ma-non-per-tutti-gli-asset\/","title":{"rendered":"Uffici a Madrid: una nuova fase, ma non per tutti gli asset"},"content":{"rendered":"\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Il mercato degli uffici di Madrid \u00e8 cambiato profondamente dalla pandemia. Il lavoro da remoto e i modelli ibridi non hanno eliminato l\u2019ufficio, ma ne hanno ridefinito la funzione. Le aziende cercano meno spazi concepiti unicamente per concentrare postazioni di lavoro e pi\u00f9 edifici capaci di favorire la collaborazione, il benessere e l\u2019attrazione dei talenti.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Il risultato non \u00e8 una ripresa omogenea, ma un mercato sempre pi\u00f9 polarizzato. <strong>Gli asset ben ubicati, efficienti e adattati alle nuove esigenze concentrano la domanda<\/strong>, mentre gli edifici obsoleti o difficili da aggiornare corrono un rischio crescente di restare indietro.<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">Una domanda stabile, ma molto selettiva<\/h2>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Madrid ha iniziato il 2026 con un\u2019attivit\u00e0 occupazionale resiliente. Secondo CBRE, <a href=\"https:\/\/www.cbre.es\/en-gb\/insights\/figures\/office-market-data-figures-first-quarter-2026-spain\" target=\"_blank\" rel=\"noreferrer noopener\">l\u2019assorbimento di uffici ha raggiunto 102.000 metri quadrati nel primo trimestre<\/a>, appena il 2% in meno rispetto a un anno prima. Non \u00e8 un dato che indichi una nuova fase di espansione accelerata, ma segnala una normalizzazione del mercato dopo diversi esercizi caratterizzati da elevata incertezza.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">La chiave sta nel modo in cui questa domanda si distribuisce. Cushman &amp; Wakefield evidenzia <a href=\"https:\/\/www.cushmanwakefield.com\/en\/spain\/insights\/spain-marketbeat\/office-marketbeat\" target=\"_blank\" rel=\"noreferrer noopener\">una chiara preferenza per edifici di categoria A e B+ ben ubicati<\/a>, moderni e allineati ai nuovi standard di efficienza e sostenibilit\u00e0. La scarsit\u00e0 di prodotto di qualit\u00e0 nelle zone pi\u00f9 richieste sta inoltre sostenendo i canoni dei migliori asset.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Questo movimento \u00e8 comunemente noto come <a href=\"https:\/\/blog.urbanitae.com\/it\/2025\/12\/15\/gli-investimenti-in-uffici-schizzano\/?utm_source=blog_it&#038;utm_medium=organic&#038;utm_campaign=urbanitae_blog_0826&#038;utm_term=flight_to_quality&#038;utm_content=it_oficinas_en_madrid\" target=\"_blank\" rel=\"noreferrer noopener\"><em>flight to quality<\/em><\/a>, o spostamento verso la qualit\u00e0. Alcune aziende possono ridurre la propria superficie totale, ma allo stesso tempo cercano migliori ubicazioni, pi\u00f9 servizi ed edifici tecnicamente pi\u00f9 avanzati.<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">Il mercato si divide per ubicazione e qualit\u00e0<\/h2>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Parlare degli \u201cuffici di Madrid\u201d come di un unico mercato pu\u00f2 risultare fuorviante. Disponibilit\u00e0, canoni e domanda variano molto tra il centro, l\u2019area intorno alla M-30 e le zone pi\u00f9 periferiche.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">La mancanza di prodotto adeguato \u00e8 particolarmente marcata nelle aree centrali e meglio collegate. Al contrario, altri sottomercati mantengono una maggiore disponibilit\u00e0, soprattutto quando gli edifici non soddisfano le attuali esigenze di efficienza, flessibilit\u00e0 o esperienza dell\u2019utente.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Per questo, il valore di un ufficio dipende sempre pi\u00f9 da una combinazione di fattori:<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>ubicazione e collegamenti di trasporto;<\/li>\n\n\n\n<li>efficienza energetica;<\/li>\n\n\n\n<li>distribuzione flessibile dei piani;<\/li>\n\n\n\n<li>qualit\u00e0 dell\u2019aria e comfort;<\/li>\n\n\n\n<li>aree comuni e servizi;<\/li>\n\n\n\n<li>capacit\u00e0 tecnologica;<\/li>\n\n\n\n<li>e facilit\u00e0 di adattamento a futuri utenti.<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Anche i criteri ambientali, sociali e di governance \u2014 noti come ESG \u2014 hanno acquisito peso. Negli uffici si traducono in aspetti concreti come consumo energetico, emissioni, accessibilit\u00e0, benessere degli occupanti e qualit\u00e0 della gestione dell\u2019edificio.<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">Anche l\u2019investimento torna in modo selettivo<\/h2>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Il mercato degli investimenti ha recuperato dinamismo, anche se le cifre variano in base al perimetro utilizzato da ciascuna societ\u00e0 di consulenza. CBRE descrive un forte rimbalzo degli investimenti nel primo trimestre del 2026, trainato in parte dal ritorno del capitale verso asset core, ben ubicati e con entrate prevedibili.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Accanto a questo interesse per gli immobili consolidati, stanno guadagnando spazio anche le operazioni value-add. Queste strategie puntano ad acquisire asset con margine di miglioramento e ad <a href=\"https:\/\/blog.urbanitae.com\/it\/2026\/07\/03\/equity-immobiliare-le-vere-leve-che-creano-valore\/?utm_source=blog_it&#038;utm_medium=organic&#038;utm_campaign=urbanitae_blog_0826&#038;utm_term=aumentarne_il_valore&#038;utm_content=it_oficinas_en_madrid\" target=\"_blank\" rel=\"noreferrer noopener\">aumentarne il valore mediante ristrutturazioni, aggiornamento dei canoni, miglioramento dell\u2019efficienza o riposizionamento commerciale<\/a>.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Questo non significa che ogni edificio datato nasconda un\u2019opportunit\u00e0. La creazione di valore dipende dall\u2019esistenza di una differenza reale tra la situazione attuale dell\u2019immobile e ci\u00f2 che pu\u00f2 raggiungere dopo l\u2019intervento.<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">Mazarredo: una strategia basata sull\u2019aggiornamento dell\u2019asset e dei suoi canoni<\/h2>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Il <a href=\"https:\/\/blog.urbanitae.com\/it\/2026\/04\/17\/oficinas-mazarredo-ii-nuovo-ticket-per-ampliare-unoperazione-value-add-nel-centro-di-madrid\/?utm_source=blog_it&#038;utm_medium=organic&#038;utm_campaign=urbanitae_blog_0826&#038;utm_term=progetto_oficinas_mazarredo&#038;utm_content=it_oficinas_en_madrid\" target=\"_blank\" rel=\"noreferrer noopener\">progetto Oficinas Mazarredo, sviluppato da Urbanitae insieme a FREO Group<\/a>, illustra questo tipo di strategia. L\u2019asset si trova in Calle Mazarredo 7, ad Arganzuela, all\u2019interno della M-30, e dispone di circa 3.967 metri quadrati costruiti. Attualmente \u00e8 locato a Spaces, operatore di spazi di lavoro flessibili appartenente al gruppo IWG, fino a giugno 2027.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">L\u2019opportunit\u00e0 non risiede soltanto nell\u2019acquisto di un edificio occupato. Il canone attuale si colloca al di sotto dei livelli di mercato. Alla scadenza del contratto, il piano prevede di rinegoziare con l\u2019inquilino attuale o di attrarne uno nuovo con un canone aggiornato. Sono inoltre previsti lavori di manutenzione e investimento, cos\u00ec come l\u2019ottenimento di una certificazione ambientale prima della stabilizzazione e della vendita dell\u2019asset.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">In altre parole, la redditivit\u00e0 attesa dipende da diverse leve: prezzo di ingresso, miglioramento dell\u2019immobile, aggiornamento del canone e successiva vendita in condizioni migliori.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Questo approccio offre potenziale di creazione di valore, ma comporta anche rischi. Il costo degli interventi pu\u00f2 deviare rispetto alle previsioni, la rinegoziazione pu\u00f2 non raggiungere il canone previsto e il periodo tra un inquilino e l\u2019altro pu\u00f2 prolungarsi. Inoltre, il prezzo di uscita dipender\u00e0 dall\u2019evoluzione del mercato degli uffici e dalla disponibilit\u00e0 di finanziamento.<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">Il rischio di obsolescenza acquista importanza<\/h2>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">La polarizzazione del mercato apre opportunit\u00e0, <a href=\"https:\/\/blog.urbanitae.com\/it\/2025\/02\/12\/il-futuro-degli-uffici-in-europa-e-a-rischio\/?utm_source=blog_it&#038;utm_medium=organic&#038;utm_campaign=urbanitae_blog_0826&#038;utm_term=rischio_obsolescenza&#038;utm_content=it_oficinas_en_madrid\" target=\"_blank\" rel=\"noreferrer noopener\">ma aumenta anche il rischio di obsolescenza<\/a>. Un edificio pu\u00f2 trovarsi in una posizione ragionevole e, comunque, perdere competitivit\u00e0 se consuma troppa energia, offre piani poco flessibili o richiede investimenti elevati per adattarsi.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Questo problema riguarda soprattutto gli asset che si trovano in una fascia intermedia: non hanno la qualit\u00e0 necessaria per competere con il prodotto prime, ma non offrono nemmeno uno sconto sufficiente a giustificarne la trasformazione.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Per questo, non basta affermare che gli uffici \u201csono tornati\u201d. Ci\u00f2 che sta tornando \u00e8 la domanda per determinati edifici. <a href=\"https:\/\/blog.urbanitae.com\/it\/2025\/07\/13\/reconversione-degli-asset-ecco-come-si-reinventa-il-settore-immobiliare\/?utm_source=blog_it&#038;utm_medium=organic&#038;utm_campaign=urbanitae_blog_0826&#038;utm_term=riposizionarsi&#038;utm_content=it_oficinas_en_madrid\" target=\"_blank\" rel=\"noreferrer noopener\">Gli altri dovranno riposizionarsi, cambiare destinazione d\u2019uso o accettare una perdita di attrattivit\u00e0<\/a>.<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">Pi\u00f9 trasformazione che ripresa<\/h2>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Madrid non sta tornando al mercato degli uffici precedente alla pandemia. Sta entrando in una fase diversa, in cui l\u2019ufficio resta rilevante, ma svolge una funzione pi\u00f9 legata alla collaborazione, alla cultura aziendale e all\u2019esperienza del dipendente.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">La nuova fase, inoltre, non beneficia tutti gli asset allo stesso modo. <strong>Ubicazione, qualit\u00e0 tecnica e capacit\u00e0 di adattamento pesano pi\u00f9 di prima<\/strong>, mentre l\u2019obsolescenza diventa uno dei principali rischi.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Per questo, pi\u00f9 che parlare di una ripresa generale, conviene parlare di trasformazione. Le migliori opportunit\u00e0 si troveranno negli edifici capaci di rispondere alla nuova domanda o in quelli che possono essere riposizionati in modo realistico per farlo.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>Il mercato uffici Madrid non si riprende in modo omogeneo. 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