{"id":86553,"date":"2026-05-27T13:05:54","date_gmt":"2026-05-27T11:05:54","guid":{"rendered":"https:\/\/blog.urbanitae.com\/?p=86553"},"modified":"2026-05-27T14:31:56","modified_gmt":"2026-05-27T12:31:56","slug":"lo-squilibrio-residenziale-si-intensifica-allinizio-del-2026","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/blog.urbanitae.com\/it\/2026\/05\/27\/lo-squilibrio-residenziale-si-intensifica-allinizio-del-2026\/","title":{"rendered":"Lo squilibrio residenziale si intensifica all\u2019inizio del 2026"},"content":{"rendered":"\n

Il primo trimestre del 2026 conferma che il mercato residenziale spagnolo continua a essere sostenuto da una domanda solida, ma \u00e8 sempre pi\u00f9 condizionato da un problema strutturale di offerta<\/a>. I prezzi continuano a salire, il mercato degli affitti resta sotto pressione e l\u2019accessibilit\u00e0 abitativa assume un peso crescente come una delle grandi sfide del settore.<\/p>\n\n\n\n

Nonostante l\u2019aumento dell\u2019incertezza economica e geopolitica internazionale, il residenziale spagnolo continua a mostrare una notevole capacit\u00e0 di resistenza. La solidit\u00e0 dell\u2019occupazione, la crescita della popolazione, l\u2019attrattivit\u00e0 della Spagna<\/a> come destinazione in cui vivere e investire e la scarsit\u00e0 di prodotto disponibile continuano a sostenere l\u2019attivit\u00e0. Ma allo stesso tempo aggravano uno dei principali squilibri del mercato: la domanda continua a crescere pi\u00f9 rapidamente della capacit\u00e0 del settore di assorbirla con nuova offerta.<\/p>\n\n\n\n

Come sottolinea Diego Bestard, CEO di Urbanitae, nella sua analisi inclusa nel report, \u201cil primo trimestre del 2026 ha confermato che questo squilibrio non solo continua, ma si intensifica in molti mercati\u201d. La chiave \u00e8 che non si tratta di una tensione congiunturale, ma di un problema strutturale: si costruiscono meno abitazioni di quante ne richieda il mercato.<\/p>\n\n\n\n

Un inizio d\u2019anno segnato dall\u2019incertezza<\/h2>\n\n\n\n

L\u2019inizio del 2026 \u00e8 arrivato in un contesto macroeconomico pi\u00f9 complesso rispetto a gran parte del 2025<\/a>. Dopo un anno caratterizzato da un progressivo allentamento dei tassi d\u2019interesse<\/a> in Europa, il primo trimestre ha riportato cautela nei mercati finanziari.<\/p>\n\n\n\n

L\u2019aumento delle tensioni geopolitiche, la volatilit\u00e0 energetica e i dubbi sull\u2019evoluzione dell\u2019inflazione hanno riacceso l\u2019incertezza sul ritmo con cui la Banca Centrale Europea potr\u00e0 continuare ad allentare la propria politica monetaria.<\/p>\n\n\n\n

In Spagna, l\u2019IPC annuale \u00e8 passato dal 2,3% di gennaio e febbraio al 3,3% di marzo, spinto principalmente dai prezzi dell\u2019energia. Parallelamente, l\u2019Euribor ha mostrato nuove pressioni al rialzo nella parte finale del trimestre, riflettendo la prudenza dei mercati rispetto ai futuri tagli dei tassi.<\/p>\n\n\n\n

Nonostante ci\u00f2, l\u2019economia spagnola<\/a> continua a mostrare una dinamica pi\u00f9 favorevole rispetto ad altre economie europee, sostenuta dall\u2019occupazione, dalla crescita demografica e dalla buona performance dei servizi e del turismo. Tutti questi fattori continuano a sostenere la domanda residenziale.<\/p>\n\n\n\n

Prezzi: aumenti forti e sempre pi\u00f9 diffusi<\/h2>\n\n\n\n

I prezzi delle abitazioni<\/a> hanno iniziato il 2026 con nuovi rialzi. Secondo Tinsa, il valore medio delle abitazioni ultimate \u2013 nuove e usate \u2013 \u00e8 aumentato del 14,3% su base annua<\/strong> e del 3,2% su base trimestrale<\/strong> nel primo trimestre. In termini reali, al netto dell\u2019inflazione, la crescita \u00e8 stata dell\u201911,8%<\/strong>.<\/p>\n\n\n\n

La pressione non si limita pi\u00f9 ai mercati tradizionali. Sebbene Madrid, Barcellona, le Baleari, le Canarie e la costa mediterranea continuino a concentrare gran parte della tensione, gli aumenti si stanno estendendo verso province periferiche e mercati secondari che assorbono domanda spostata dagli elevati prezzi delle grandi citt\u00e0.<\/p>\n\n\n\n

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Mappa dei prezzi delle abitazioni in Spagna per provincia nel primo trimestre del 2026. Fonte: Tinsa.<\/figcaption><\/figure>\n\n\n\n

Tinsa segnala che 14 delle 19 comunit\u00e0 e citt\u00e0 autonome hanno registrato incrementi annuali superiori al 10%. Gli aumenti maggiori si sono verificati nella Comunit\u00e0 di Madrid (+19,2%)<\/strong>, nella Comunit\u00e0 Valenciana (+19,1%)<\/strong>, in Castiglia-La Mancia (+18,8%)<\/strong>, nelle Canarie (+17,8%)<\/strong> e in Cantabria (+16,2%)<\/strong>.<\/p>\n\n\n\n

A livello provinciale spiccano Toledo (+23,2%)<\/strong>, Albacete (+19,6%)<\/strong>, Madrid (+19,2%)<\/strong>, Santa Cruz de Tenerife (+19,0%)<\/strong> e Alicante (+18,3%)<\/strong>. Il caso di Toledo \u00e8 particolarmente significativo: riflette lo spostamento di parte della domanda da Madrid verso aree pi\u00f9 accessibili, meglio collegate e con una certa capacit\u00e0 di assorbimento.<\/p>\n\n\n\n

Nelle grandi citt\u00e0 la pressione resta elevata. Madrid ha registrato un aumento annuale del 17,9%<\/strong>, mentre Barcellona ha raggiunto l\u201911,5%<\/strong>. Entrambe le citt\u00e0, insieme a San Sebasti\u00e1n, superano ormai i 4.000 euro al metro quadrato<\/strong>, consolidandosi come i mercati residenziali pi\u00f9 costosi del Paese.<\/p>\n\n\n\n

Le compravendite rallentano, ma restano su livelli elevati<\/h2>\n\n\n\n

L\u2019attivit\u00e0 residenziale continua a essere intensa, anche se iniziano a emergere alcuni segnali di moderazione rispetto al forte dinamismo degli ultimi anni. Secondo il Colegio de Registradores, nel primo trimestre sono state registrate 178.096 compravendite di abitazioni<\/strong>, con un leggero calo trimestrale dello 0,1%<\/strong>. Su base annua, il totale cumulato si \u00e8 attestato a 701.828 operazioni<\/strong>, l\u20191,9% in meno<\/strong>, ma ancora ai massimi dal terzo trimestre del 2007.<\/p>\n\n\n\n

Per tipologia, l\u2019andamento \u00e8 stato disomogeneo. Le abitazioni nuove sono cresciute del 7,2% su base trimestrale<\/strong>, fino a 39.473 operazioni<\/strong>, mentre l\u2019usato \u00e8 diminuito del 2%<\/strong>, con 138.623 compravendite<\/strong>. La scarsit\u00e0 di nuova costruzione continua a concentrare la domanda dove esiste prodotto disponibile, soprattutto nelle aree con forte dinamismo economico e turistico.<\/p>\n\n\n\n

Anche la domanda straniera mantiene un peso rilevante. Nel primo trimestre ha rappresentato il 13,92%<\/strong> delle compravendite, con circa 24.800 operazioni<\/strong>. Le percentuali pi\u00f9 elevate si sono registrate nelle Baleari (28,89%)<\/strong>, nella Comunit\u00e0 Valenciana (28,16%)<\/strong>, nelle Canarie (22,78%)<\/strong> e nella Regione di Murcia (21,73%)<\/strong>.<\/p>\n\n\n\n

Il mercato degli affitti resta sotto pressione<\/h2>\n\n\n\n

Il mercato degli affitti<\/a> continua a essere uno dei segmenti pi\u00f9 sotto pressione. Le difficolt\u00e0 di accesso all\u2019acquisto, soprattutto per i giovani e le famiglie con minore capacit\u00e0 di risparmio, continuano a spostare la domanda verso la locazione. Allo stesso tempo, l\u2019offerta disponibile resta limitata in molti mercati.<\/p>\n\n\n\n

Secondo Fotocasa, il prezzo medio degli affitti \u00e8 aumentato del 4% su base trimestrale<\/strong> e del 9,1% su base annua<\/strong> nel primo trimestre, raggiungendo i 14,78 euro al metro quadrato al mese<\/strong>. Idealista, invece, stima un incremento annuale del 7,1%<\/strong>, con un prezzo medio vicino ai 15 euro al metro quadrato<\/strong>.<\/p>\n\n\n\n

Le tensioni maggiori si concentrano a Madrid, in Catalogna e nelle Baleari, ma la pressione si sta estendendo anche ad altri territori. Fotocasa evidenzia aumenti trimestrali in Cantabria (+11,1%)<\/strong>, Aragona (+6,9%)<\/strong>, Comunit\u00e0 di Madrid (+6,7%)<\/strong>, Comunit\u00e0 Valenciana (+5,9%)<\/strong> e Andalusia (+5,6%)<\/strong>. Idealista individua invece la Castiglia-La Mancia<\/strong> come la regione con la crescita annuale pi\u00f9 elevata, pari al 12,7%<\/strong>.<\/p>\n\n\n\n

L\u2019aspetto pi\u00f9 rilevante non \u00e8 solo che i prezzi continuano a salire, ma che il margine di assorbimento della domanda sta iniziando a restringersi. In molti mercati, i canoni di locazione si allontanano sempre di pi\u00f9 dalla capacit\u00e0 economica delle famiglie, il che potrebbe rallentare il ritmo degli aumenti, pur senza necessariamente allentare la tensione del mercato.<\/p>\n\n\n\n

Non \u00e8 una bolla, ma un problema di offerta<\/h2>\n\n\n\n

Una delle idee centrali del report \u00e8 che il ciclo attuale presenta importanti differenze rispetto al periodo precedente alla crisi finanziaria del 2008. Sebbene i prezzi salgano con forza e l\u2019attivit\u00e0 resti elevata, il mercato non si trova di fronte a un eccesso di costruzioni n\u00e9 a un sovraindebitamento generalizzato.<\/p>\n\n\n\n

Il problema \u00e8 diverso: l\u2019offerta non cresce allo stesso ritmo della domanda<\/strong>. La scarsit\u00e0 di terreni edificabili, i costi di costruzione, la complessit\u00e0 amministrativa, la mancanza di manodopera e i lunghi tempi di sviluppo limitano la capacit\u00e0 del settore di produrre nuove abitazioni.<\/p>\n\n\n\n

Diego Bestard riassume cos\u00ec la sua visione sul trimestre: \u201cNon vedo uno scenario di correzione brusca, ma credo che il mercato entrer\u00e0 in una fase in cui l\u2019accessibilit\u00e0 sar\u00e0 sempre pi\u00f9 determinante e in cui non tutta la domanda potr\u00e0 concretizzarsi\u201d.<\/p>\n\n\n\n

Questa diagnosi spiega anche il crescente interesse verso modelli residenziali complementari al tradizionale build-to-sell, come il flex living, il senior living o il coliving. Non sostituiscono l\u2019abitazione convenzionale, ma rispondono a cambiamenti reali della domanda: nuclei familiari pi\u00f9 piccoli, maggiore mobilit\u00e0, nuove esigenze lavorative e ricerca di flessibilit\u00e0 e servizi.<\/p>\n\n\n\n

Finanziamento: un elemento sempre pi\u00f9 rilevante<\/h2>\n\n\n\n

Il report sottolinea anche il ruolo centrale del finanziamento in questo nuovo ciclo. Le banche restano il pilastro del sistema, ma il mercato richiede strutture sempre pi\u00f9 flessibili, soprattutto nelle fasi iniziali dei progetti.<\/p>\n\n\n\n

Secondo l\u2019aggiornamento dell\u2019Osservatorio del finanziamento alla promozione immobiliare<\/em><\/a> realizzato da Urbanitae insieme a KPMG, il volume totale degli investimenti nella promozione immobiliare \u00e8 passato da circa 35 miliardi di euro nel 2024<\/strong> a quasi 39 miliardi nel 2025<\/strong>. Parallelamente, il finanziamento alternativo ha continuato a guadagnare peso e sofisticazione.<\/p>\n\n\n\n

Per Urbanitae, questa evoluzione conferma che il capitale non bancario \u00e8 diventato uno strumento strutturale per integrare il sistema bancario, apportare agilit\u00e0 e consentire che progetti validi non restino bloccati per mancanza di finanziamento in determinate fasi.<\/p>\n\n\n\n

Prospettive: continuit\u00e0, ma con maggiore prudenza<\/h2>\n\n\n\n

Guardando al secondo trimestre, lo scenario punta pi\u00f9 verso una moderazione graduale che verso un cambiamento brusco di tendenza. La domanda continuer\u00e0 a essere sostenuta da fattori solidi \u2013 occupazione, crescita demografica, attrattivit\u00e0 internazionale e scarsit\u00e0 di offerta \u2013, ma inflazione, tassi di interesse e incertezza geopolitica potrebbero introdurre maggiore prudenza, soprattutto tra gli acquirenti dipendenti dal finanziamento ipotecario.<\/p>\n\n\n\n

La scarsit\u00e0 di prodotto disponibile continuer\u00e0 a essere il principale elemento di tensione. Sebbene l\u2019attivit\u00e0 di sviluppo mostri segnali di miglioramento, con un aumento del 19,6% nei nuovi progetti autorizzati<\/strong> secondo Tinsa, la produzione resta insufficiente per coprire la domanda esistente.<\/p>\n\n\n\n

Il primo trimestre del 2026 lascia quindi una fotografia chiara: il mercato residenziale spagnolo resta attivo, ma sempre pi\u00f9 esigente. La domanda resiste, i prezzi continuano a essere sotto pressione e l\u2019accessibilit\u00e0 si deteriora. Risolvere questo squilibrio richieder\u00e0 di sbloccare terreni, accelerare le procedure amministrative, ampliare le fonti di finanziamento e sviluppare nuove formule residenziali capaci di rispondere a una domanda sempre pi\u00f9 diversificata.<\/p>\n\n\n\n

Consulta qui il report completo:<\/p>\n\n\n\n

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informe_vivienda_urbanitae_2026_q1_en<\/a><\/blockquote>