{"id":85680,"date":"2026-05-08T12:10:35","date_gmt":"2026-05-08T10:10:35","guid":{"rendered":"https:\/\/blog.urbanitae.com\/?p=85680"},"modified":"2026-05-08T12:37:49","modified_gmt":"2026-05-08T10:37:49","slug":"finanziamenti-flessibili-per-un-residenziale-che-ha-bisogno-di-piu-offerta-e-di-nuovi-modelli","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/blog.urbanitae.com\/it\/2026\/05\/08\/finanziamenti-flessibili-per-un-residenziale-che-ha-bisogno-di-piu-offerta-e-di-nuovi-modelli\/","title":{"rendered":"Finanziamenti flessibili per un residenziale che ha bisogno di pi\u00f9 offerta e di nuovi modelli"},"content":{"rendered":"\n

Il mercato residenziale spagnolo sta attraversando un paradosso sempre pi\u00f9 evidente: la domanda cresce, si diversifica e diventa pi\u00f9 esigente, ma l\u2019offerta continua a non avanzare al ritmo necessario. La carenza di terreni edificabili pronti allo sviluppo, la lentezza amministrativa, l\u2019aumento dei costi di costruzione e la rigidit\u00e0 normativa stanno limitando la capacit\u00e0 del settore di rispondere a un\u2019esigenza sociale ed economica di primaria importanza: produrre pi\u00f9 abitazioni<\/a>.<\/p>\n\n\n\n

Questa \u00e8 stata una delle principali conclusioni della colazione editoriale organizzata da Observatorio Inmobiliario<\/strong>, durante la quale diversi rappresentanti del settore hanno analizzato il nuovo ciclo residenziale. Urbanitae era rappresentata da Juan M\u00ednguez, responsabile Debt<\/a><\/strong>, che ha condiviso la nostra visione sul ruolo della finanza alternativa in un mercato che necessita di nuove formule per sostenere progetti sostenibili e redditizi.<\/p>\n\n\n\n

L\u2019incontro ha riunito professionisti legati alla promozione immobiliare, alla consulenza, all\u2019architettura, all\u2019asset management, alla sostenibilit\u00e0, alla tecnologia e alla finanza. Tra i partecipanti figuravano \u00c1lvaro Alonso, responsabile dell\u2019area living di Cushman & Wakefield; Daniel Toribio, CEO di Vivia; Miguel Silmi, direttore generale di Homes by Gestilar; Ana Mart\u00ednez de Lizarrondo, direttrice Spagna di Urban Campus; Ang\u00e9lica Tarrasa, responsabile Marketing Segmenti Edifici di Schneider Electric; Patricia Rodr\u00edguez, responsabile certificazione presso BREEAM Spagna; Aurelio Rodr\u00edguez, direttore commerciale di Argis; Diego Escario, architetto presso Cano y Escario Arquitectura; e Jorge Gin\u00e9s, direttore generale di Asprima.<\/p>\n\n\n\n

Una domanda che non risponde pi\u00f9 ai modelli tradizionali<\/h2>\n\n\n\n

Il punto di partenza era chiaro: la Spagna costruisce meno abitazioni di quante ne servano. A fronte di una produzione annua compresa tra 80.000 e 90.000 unit\u00e0, la creazione di nuovi nuclei familiari procede a un ritmo molto superiore, generando un deficit<\/a> accumulato che diverse analisi stimano in centinaia di migliaia di abitazioni.<\/p>\n\n\n\n

Ma il problema non \u00e8 solo quantitativo. \u00c8 cambiata anche la natura della domanda. I nuclei familiari sono pi\u00f9 piccoli, la mobilit\u00e0 lavorativa \u00e8 aumentata, il lavoro da remoto ha modificato le abitudini abitative e molti utenti cercano soluzioni pi\u00f9 flessibili, soprattutto nelle grandi citt\u00e0<\/a> come Madrid, Barcellona, Valencia o M\u00e1laga.<\/p>\n\n\n\n

In questo contesto, format come il flex living<\/a>, il coliving, le residenze per studenti o il senior living non vengono pi\u00f9 considerati prodotti di nicchia<\/strong>, ma risposte concrete a nuove esigenze sociali. Offrono unit\u00e0 pi\u00f9 compatte, servizi condivisi, gestione professionale e un\u2019esperienza abitativa pi\u00f9 adatta a un utente che si comporta sempre pi\u00f9 come un cliente.<\/p>\n\n\n\n

Il collo di bottiglia normativo<\/h2>\n\n\n\n

Uno dei temi pi\u00f9 ricorrenti durante l\u2019incontro \u00e8 stata la difficolt\u00e0 di adattare la normativa urbanistica a questa nuova realt\u00e0. Molti piani urbanistici sono stati progettati decenni fa, in un contesto sociale ed economico molto diverso da quello attuale. La rigidit\u00e0 nel modificare le destinazioni d\u2019uso, l\u2019eterogeneit\u00e0 tra comuni e l\u2019interpretazione discrezionale di alcuni criteri urbanistici<\/a> generano incertezza per sviluppatori, operatori e investitori.<\/p>\n\n\n\n

Jorge Gin\u00e9s, direttore generale di Asprima, lo ha riassunto con un\u2019immagine molto efficace: \u201cAbbiamo bisogno di un urbanismo liquido, flessibile. Non pu\u00f2 essere deterministico, e i cambiamenti strutturali non possono diventare un problema\u201d.<\/p>\n\n\n\n

Come emerso durante il dibattito, il risultato \u00e8 un mercato in cui ogni progetto tende a trasformarsi in un caso unico<\/strong>. Questo rende pi\u00f9 difficile la scalabilit\u00e0, aumenta i costi dei processi e riduce la capacit\u00e0 di industrializzare le soluzioni. In un momento in cui il mercato residenziale richiede volume, agilit\u00e0 ed efficienza, la mancanza di omogeneit\u00e0 normativa diventa una barriera di primo livello.<\/p>\n\n\n\n

\u00c8 stato inoltre sottolineato il ruolo delle amministrazioni locali. Molti comuni non dispongono di risorse tecniche, umane e tecnologiche sufficienti per gestire permessi edilizi e cambi di destinazione d\u2019uso con la rapidit\u00e0 richiesta dal mercato. Questa situazione influisce direttamente sulla sostenibilit\u00e0 economica dei progetti e, in ultima analisi, sulla disponibilit\u00e0 di abitazioni.<\/p>\n\n\n\n

Redditivit\u00e0: meno aumento dei prezzi, pi\u00f9 efficienza<\/h2>\n\n\n\n

La redditivit\u00e0 dei nuovi modelli residenziali \u00e8 stata un altro dei grandi temi del confronto. In un contesto di costi elevati e canoni che iniziano a trovare limiti in alcuni mercati, il settore non pu\u00f2 pi\u00f9 basarsi esclusivamente sull\u2019aumento dei prezzi.<\/p>\n\n\n\n

Juan M\u00ednguez ha insistito su questo punto affermando che \u201cil segreto della redditivit\u00e0<\/a> sta pi\u00f9 nel volume, nel gestire un numero di unit\u00e0 che consenta di essere efficienti, che nel continuare ad aumentare gli affitti\u201d. A suo avviso, esiste ancora margine di crescita in alcuni mercati specifici, ma sempre pi\u00f9 limitato: \u201cSul fronte degli affitti \u00e8 difficile aumentare ancora; la chiave \u00e8 la struttura dei costi, acquistare bene gli asset e riposizionarli in modo efficiente\u201d.<\/p>\n\n\n\n

Questa visione si collega a una trasformazione pi\u00f9 ampia del settore. L\u2019operatore assume maggiore rilevanza, la tecnologia diventa fondamentale per controllare i costi, la sostenibilit\u00e0 smette di essere un elemento accessorio e la gestione professionale segna la differenza tra progetti sostenibili e progetti che non raggiungono i propri obiettivi.<\/p>\n\n\n\n

Come ha riassunto M\u00ednguez, la redditivit\u00e0 dipende sempre pi\u00f9 da \u201cmodelli operativi su larga scala che permettano di generare efficienze\u201d. Comprare bene, gestire bene e saper riposizionare gli asset<\/strong> sono oggi fattori importanti quanto la posizione.<\/p>\n\n\n\n

\"Juan<\/figure>\n\n\n\n

La finanza alternativa come complemento al sistema bancario<\/h2>\n\n\n\n

In questo contesto, anche il finanziamento sta evolvendo. L\u2019immobiliare \u00e8 un\u2019attivit\u00e0 ad alta intensit\u00e0 di capitale, con tempistiche lunghe e necessit\u00e0 finanziarie differenti in ogni fase del progetto. Tradizionalmente le banche hanno svolto un ruolo centrale, ma negli ultimi anni hanno acquisito importanza formule complementari in grado di assumere profili di rischio diversi e offrire maggiore flessibilit\u00e0.<\/p>\n\n\n\n

\u201cUrbanitae fa parte di un ecosistema di finanza alternativa<\/a> complementare al sistema bancario\u201d, ha spiegato M\u00ednguez durante l\u2019incontro. \u201cInterviene in momenti e su profili di rischio differenti\u201d.<\/p>\n\n\n\n

Questa complementarit\u00e0 \u00e8 particolarmente rilevante nelle fasi in cui il promotore ha bisogno di capitale prima che il finanziamento bancario sia disponibile o in strutture che richiedono maggiore flessibilit\u00e0. Tuttavia, questa capacit\u00e0 richiede anche analisi e disciplina. Come ha ricordato M\u00ednguez, \u201cogni operazione<\/a> deve essere analizzata per i propri meriti<\/strong>\u201d.<\/p>\n\n\n\n

Dal nostro punto di vista, questa \u00e8 una delle chiavi del nuovo ciclo. Non si tratta di finanziare qualsiasi progetto, ma di identificare operazioni con solide fondamenta immobiliari, garanzie adeguate, promotori affidabili e una struttura di rischio equilibrata. Nel debt, ci\u00f2 implica analizzare la posizione, l\u2019asset, la situazione urbanistica, i costi, il calendario, la strategia di uscita e la qualit\u00e0 delle garanzie.<\/p>\n\n\n\n

M\u00ednguez ha inoltre sottolineato una distinzione importante: un finanziatore alternativo pu\u00f2 assumersi alcuni rischi che le banche non sempre accettano, ma non qualsiasi tipo di rischio. \u201cPosso assumermi un rischio temporale\u201d, ha affermato, \u201cma non un rischio binario, da uno a zero\u201d.<\/p>\n\n\n\n

Una sfida che richiede collaborazione<\/h2>\n\n\n\n

L\u2019incontro ha lasciato una conclusione chiara: il residenziale spagnolo dispone di domanda, capitale e interesse da parte degli investitori, ma deve risolvere colli di bottiglia strutturali per trasformare questo potenziale in offerta reale.<\/p>\n\n\n\n

La carenza di terreni<\/a>, la scarsit\u00e0 di manodopera, la rigidit\u00e0 normativa, i costi di costruzione e la lentezza amministrativa stanno condizionando la produzione di abitazioni. Allo stesso tempo, l\u2019evoluzione della domanda impone lo sviluppo di nuovi modelli residenziali pi\u00f9 flessibili, efficienti e professionalizzati<\/strong>.<\/p>\n\n\n\n

In Urbanitae crediamo che la finanza alternativa possa svolgere un ruolo rilevante in questo scenario. Non come sostituto del sistema bancario n\u00e9 come soluzione unica al problema abitativo, ma come uno strumento in pi\u00f9 per canalizzare capitali verso progetti sostenibili, accelerare alcune fasi dello sviluppo e contribuire a far s\u00ec che un numero maggiore di operazioni possa andare a buon fine.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

Il mercato residenziale ha bisogno di pi\u00f9 offerta, nuovi modelli e strutture di finanziamento pi\u00f9 flessibili per rispondere a una domanda in evoluzione.<\/p>\n","protected":false},"author":5,"featured_media":85679,"comment_status":"open","ping_status":"closed","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"inline_featured_image":false,"footnotes":""},"categories":[1028,1084],"tags":[1264,1268,1932,1934],"class_list":["post-85680","post","type-post","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","hentry","category-investimenti-immobiliari-it","category-urbanitae-it","tag-finanziamento-alternativo","tag-flex-living-it","tag-inversion-inmobiliaria-it","tag-sector-residencial-it"],"blocksy_meta":[],"yoast_head":"\nFinanziamento alternativo per un residenziale che ha bisogno di pi\u00f9 offerta<\/title>\n<meta name=\"description\" content=\"Il residenziale spagnolo affronta un deficit di offerta e nuovi modelli di domanda. 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