{"id":79627,"date":"2026-01-22T13:21:32","date_gmt":"2026-01-22T12:21:32","guid":{"rendered":"https:\/\/blog.urbanitae.com\/?p=79627"},"modified":"2026-01-22T13:25:34","modified_gmt":"2026-01-22T12:25:34","slug":"la-sfida-del-2026-trasformare-il-capitale-in-produzione-di-case","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/blog.urbanitae.com\/it\/2026\/01\/22\/la-sfida-del-2026-trasformare-il-capitale-in-produzione-di-case\/","title":{"rendered":"La sfida del 2026: trasformare il capitale in produzione di case"},"content":{"rendered":"\n<p>Il 21 gennaio, insieme a <strong>Observatorio Inmobiliario<\/strong>, abbiamo partecipato a una colazione editoriale presso la sede di <strong>Hogan Lovells<\/strong>. Per Urbanitae \u00e8 intervenuto il nostro direttore Real Estate, <strong>Sergio Arana<\/strong>, in un panel che ha riunito investitori, finanziatori, promotori, tecnici e consulenti per concentrarsi su una domanda molto concreta: perch\u00e9 la Spagna attrae cos\u00ec tanti <a href=\"https:\/\/blog.urbanitae.com\/it\/2026\/01\/21\/perche-investire-nel-settore-immobiliare-nel-2026-vantaggi-chiave-nel-suo-nuovo-ciclo\/?utm_source=blog_it&#038;utm_medium=organic&#038;utm_campaign=urbanitae_blog_0126&#038;utm_term=investimenti_immobiliari&#038;utm_content=it_desayuno_editorial\" target=\"_blank\" rel=\"noreferrer noopener\">investimenti immobiliari<\/a> e, nonostante ci\u00f2, continuiamo a non riuscire a trasformare quel capitale in pi\u00f9 abitazioni?<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">La Spagna attrae investimenti (e il living resta al centro)<\/h2>\n\n\n\n<p>Il punto di partenza \u00e8 stato chiaro: <strong>la Spagna \u00e8 un mercato facile da \u201cvendere\u201d agli investitori<\/strong>. V\u00edctor Iborra (Meridia Capital) lo ha riassunto con un\u2019idea ripetuta durante l\u2019incontro: l\u2019equity story \u00e8 solida e <strong>\u201cvendere la Spagna \u00e8 abbastanza facile.\u201d<\/strong><\/p>\n\n\n\n<p>Dal lato bancario, \u00c1lvaro Morales (ING) ha descritto un 2025 \u201cda record\u201d, con forte attivit\u00e0 e molto appetito nel finanziare operazioni\u2014con una condizione: <strong>la qualit\u00e0 comanda<\/strong>. <strong>\u201cNon va bene qualsiasi tipo di asset,\u201d<\/strong> ha sottolineato, rimarcando che la liquidit\u00e0 si concentra quando l\u2019attivo \u00e8 davvero in linea.<\/p>\n\n\n\n<p>E, come prevedibile, il <a href=\"https:\/\/blog.urbanitae.com\/it\/2025\/12\/27\/living-evoluzione-dei-principali-segmenti-e-prospettive\/?utm_source=blog_it&#038;utm_medium=organic&#038;utm_campaign=urbanitae_blog_0126&#038;utm_term=living&#038;utm_content=it_desayuno_editorial\" target=\"_blank\" rel=\"noreferrer noopener\">living<\/a> \u00e8 apparso pi\u00f9 volte come <strong>segmento protagonista<\/strong>. Ma \u00e8 emersa anche una sfumatura importante: non basta che il capitale guardi al living; la domanda vera \u00e8 <strong>quale parte di quel capitale aiuta davvero ad aumentare l\u2019offerta<\/strong>.<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">Il problema del ROE<\/h2>\n\n\n\n<p>Qui \u00e8 arrivato uno dei messaggi pi\u00f9 netti della giornata. Andr\u00e9s Candela (Hogan Lovells) lo ha detto senza giri di parole: siamo \u201cla cocca\u201d per gli investitori, ma <strong>non riusciamo a far s\u00ec che quel denaro vada a sviluppare nuova edilizia residenziale<\/strong>.<\/p>\n\n\n\n<p>Carolina Roca (Asprima) ha spiegato il perch\u00e9 con numeri alla mano, basandosi su un\u2019analisi di BBVA Research: <strong>il ROE della produzione\/costruzione residenziale in Spagna \u00e8 circa la met\u00e0 rispetto ad altri paesi europei<\/strong>. E lo ha condensato in una frase definitiva: <strong>\u201cIo convinco l\u2019investitore solo con la redditivit\u00e0.\u201d<\/strong><\/p>\n\n\n\n<p>Man mano che il dibattito si sviluppava, sono tornati pi\u00f9 volte i fattori che pesano su quella redditivit\u00e0:<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>un urbanismo troppo rigido e processi lunghi,<\/li>\n\n\n\n<li>tempi imprevedibili,<\/li>\n\n\n\n<li>fiscalit\u00e0,<\/li>\n\n\n\n<li>e difficolt\u00e0 nel fare leva sulla materia prima: il suolo.<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">Incertezza uguale rischio<\/h2>\n\n\n\n<p>Se c\u2019\u00e8 stato un consenso trasversale, \u00e8 stato questo: <strong>il collo di bottiglia non \u00e8 la mancanza di interesse degli investitori; \u00e8 la mancanza di certezza<\/strong>.<\/p>\n\n\n\n<p>Orson Alcocer (Hogan Lovells) ha definito la <strong>creazione di edificabilit\u00e0<\/strong> come <strong>\u201cuna sorta di odissea\u201d<\/strong> ed \u00e8 stato particolarmente efficace parlando di tempi e della difficolt\u00e0 di renderli \u201cfinanziabili\u201d: tra licenza ed esecuzione, le forchette possono essere cos\u00ec ampie che <strong>\u201csono tempi molto complicati da gestire.\u201d<\/strong><\/p>\n\n\n\n<p>Dal lato bancario, ING l\u2019ha tradotto nella logica dei comitati: quando l\u2019urbanistica si muove su orizzonti di 20\u201340 anni, <strong>\u201cportarlo in comitato \u00e8 improponibile.\u201d<\/strong> Per questo \u00e8 difficile entrare sul suolo puro; l\u2019appetito arriva quando il terreno \u00e8 gi\u00e0 finalista e il rischio \u00e8 pi\u00f9 delimitato.<\/p>\n\n\n\n<p>E da <a href=\"https:\/\/urbanitae.com\/it\/?utm_source=blog_it&amp;utm_medium=organic&amp;utm_campaign=urbanitae_blog_0126&amp;utm_term=urbanitae&amp;utm_content=it_desayuno_editorial\" target=\"_blank\" rel=\"noreferrer noopener\">Urbanitae<\/a>, Sergio Arana ha collegato il tema a un\u2019idea che condividiamo anche internamente: <strong>la nostra logica di investimento richiede certezza<\/strong>, e rischio\/tempi frenano tutto il settore\u2014anche su terreni gi\u00e0 finalisti, dove comunque possono emergere ritardi.<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">Dalla diagnosi alle leve<\/h2>\n\n\n\n<p>Un altro blocco dell\u2019incontro si \u00e8 spostato sulla <strong>capacit\u00e0 reale di produrre pi\u00f9 abitazioni<\/strong>. Sandra Daza (Gesvalt) ha insistito sul fatto che non esistono \u201cricette magiche\u201d e che il problema \u00e8 strutturale: non si risolve <strong>\u201call\u2019ultimo minuto come i cattivi studenti.\u201d<\/strong><\/p>\n\n\n\n<p>Sulla stessa linea, \u00c1lvaro Diz (Avintia) ha difeso l\u2019industrializzazione come leva per guadagnare tempo ed efficienza, citando miglioramenti nei tempi e nei consumi del prodotto finale, oltre a una proposta di valore pi\u00f9 chiara per l\u2019investitore.<\/p>\n\n\n\n<p>Diego Escario (Cano y Escario) ha ampliato il quadro: recuperare capacit\u00e0 produttiva passa da <strong>industrializzazione, formazione e ricostruzione del tessuto<\/strong>, in un paese che negli anni si \u00e8 spostato sempre pi\u00f9 verso i servizi.<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">Il ruolo di Urbanitae<\/h2>\n\n\n\n<p>Per Urbanitae, questo dibattito \u00e8 particolarmente vicino per due motivi.<\/p>\n\n\n\n<p>Primo, perch\u00e9\u2014come ha spiegato Sergio\u2014operiamo con ticket e una granularit\u00e0 che non sempre si incastrano con il capitale pi\u00f9 istituzionale. Siamo <strong>\u201cun animale un po\u2019 particolare\u201d<\/strong>: focus geografico pi\u00f9 ampio, prevalentemente residenziale, e un ampliamento progressivo verso altri segmenti, con cautela.<\/p>\n\n\n\n<p>Secondo, perch\u00e9 in un contesto in cui la banca ha un ruolo definito, <strong>il grande gap \u00e8 spesso <a href=\"https:\/\/blog.urbanitae.com\/it\/2024\/09\/06\/quali-tipi-di-progetti-equity-ci-sono-in-urbanitae\/?utm_source=blog_it&#038;utm_medium=organic&#038;utm_campaign=urbanitae_blog_0126&#038;utm_term=lequity&#038;utm_content=it_desayuno_editorial\" target=\"_blank\" rel=\"noreferrer noopener\">l\u2019equity<\/a><\/strong>. Durante la colazione, Sergio lo ha sintetizzato dalla nostra esperienza: possiamo aiutare <strong>\u201cportando pi\u00f9 volume di investimento perch\u00e9 serve equity,\u201d<\/strong> e ha condiviso un numero che d\u00e0 la misura dell\u2019impatto dell\u2019attivazione dei progetti: <strong>\u201cnel solo 2025 avremo messo in carico 3.000 abitazioni.\u201d<\/strong><\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">Il fallimento non \u00e8 un\u2019opzione<\/h2>\n\n\n\n<p>Con l\u2019avanzare della conversazione, \u00e8 diventato chiaro che l\u2019obiettivo non \u00e8 che vada \u201cbene\u201d un singolo segmento immobiliare, ma recuperare la capacit\u00e0 di produrre abitazioni su scala. Carolina Roca (Asprima) lo ha portato a una conclusione sociale molto diretta: <strong>\u201co abbiamo successo in questo\u2026 o \u00e8 a rischio la coesione sociale del paese.\u201d<\/strong><\/p>\n\n\n\n<p>Eppure, ha lasciato anche un punto di speranza: ha sostenuto che potremmo essere davanti a un possibile <strong>cambio di paradigma urbanistico<\/strong>, citando l\u2019anteprogetto della <strong>Legge LIDER<\/strong> nella Comunit\u00e0 di Madrid, aperto a consultazione pubblica, come una via per guadagnare agilit\u00e0 e prevedibilit\u00e0.<\/p>\n\n\n\n<p>In sintesi: <strong>l\u2019investimento c\u2019\u00e8<\/strong>. La <a href=\"https:\/\/www.idealista.com\/news\/inmobiliario\/vivienda\/2025\/12\/29\/862619-que-pasara-con-la-vivienda-en-2026-los-escenarios-posibles-segun-los-expertos\" target=\"_blank\" rel=\"noreferrer noopener\">sfida del 2026 \u00e8 trasformarlo in <strong>abitazioni consegnate<\/strong><\/a>, con un quadro che consenta di accorciare i tempi, ridurre l\u2019incertezza e migliorare il binomio rischio-rendimento nella promozione. E qui ogni leva conta: urbanistica, licenze, fiscalit\u00e0, industrializzazione\u2026 e anche nuove vie di capitale capaci di apportare equity dove il sistema ne ha pi\u00f9 bisogno.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>Nel 2026 la sfida non \u00e8 attirare capitale, ma renderlo realizzabile: tempi pi\u00f9 certi, meno rischio e pi\u00f9 equity per attivare i progetti.<\/p>\n","protected":false},"author":1,"featured_media":79639,"comment_status":"open","ping_status":"closed","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"inline_featured_image":false,"_lmt_disableupdate":"","_lmt_disable":"","footnotes":""},"categories":[1028,1084],"tags":[1966,1932,1011],"class_list":["post-79627","post","type-post","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","hentry","category-investimenti-immobiliari-it","category-urbanitae-it","tag-crowdfunding-immobiliare","tag-inversion-inmobiliaria-it","tag-urbanitae-it"],"yoast_head":"<!-- This site is optimized with the 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