{"id":52785,"date":"2024-11-15T09:07:46","date_gmt":"2024-11-15T08:07:46","guid":{"rendered":"https:\/\/blog.urbanitae.com\/?p=52785"},"modified":"2026-09-16T10:09:20","modified_gmt":"2026-09-16T08:09:20","slug":"investimento-attivo-vs-investimento-passivo-quale-approccio-e-piu-redditizio","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/blog.urbanitae.com\/it\/2024\/11\/15\/investimento-attivo-vs-investimento-passivo-quale-approccio-e-piu-redditizio\/","title":{"rendered":"Investimento attivo vs investimento passivo: differenze, redditivit\u00e0 e come scegliere"},"content":{"rendered":"\n<p class=\"wp-block-paragraph\">L\u2019eterno dubbio quando si costruisce un portafoglio di investimento \u00e8 quale strategia scegliere: investimento attivo o investimento passivo. Entrambe le filosofie cercano di far crescere il patrimonio, ma partono da ipotesi totalmente opposte. Mentre l\u2019investimento attivo punta a battere il mercato selezionando asset specifici, l\u2019investimento passivo mira a replicare l\u2019andamento di un indice con costi ridotti. In questo articolo confrontiamo le principali differenze, i vantaggi, gli svantaggi, la redditivit\u00e0 attesa e il modo in cui entrambi i modelli si applicano, soprattutto nel settore immobiliare.<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">1. Che cos\u2019\u00e8 l\u2019investimento attivo e come funziona?<\/h2>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">L\u2019<strong>investimento attivo<\/strong> \u00e8 un approccio in cui un gestore professionale \u2014 o lo stesso investitore \u2014 prende decisioni continue di acquisto e vendita di asset con l\u2019obiettivo esplicito di <strong>superare il rendimento di un indice di riferimento o del mercato<\/strong> \u2014 generare <em>alpha<\/em>.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Per riuscirci, i gestori analizzano bilanci aziendali, tendenze macroeconomiche, analisi tecnica e valutazione degli asset. Tuttavia, l\u2019evidenza empirica mostra la difficolt\u00e0 di mantenere questa sovraperformance nel lungo periodo. Come ricorda Rainer Zitelmann in <em>Libert\u00e0 finanziaria<\/em>, <em>\u201cnumerosi studi hanno dimostrato che gli investitori raramente ottengono questi risultati \u2014 ammesso che li ottengano mai\u201d<\/em>.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\"><strong>La gestione attiva nel settore immobiliare:<\/strong><\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Nel mercato immobiliare, la gestione attiva si traduce in strategie <em>value-add<\/em> o <em>opportunistic<\/em>:<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>Acquisto diretto di immobili per la loro ristrutturazione e successiva vendita \u2014 rivalutazione o <em>flipping<\/em>.<\/li>\n\n\n\n<li>Riposizionamento di asset \u2014 ad esempio, cambio di destinazione d\u2019uso da uffici a residenziale.<\/li>\n\n\n\n<li>Promozione e sviluppo immobiliare.<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\">Pro e contro dell\u2019investimento attivo:<\/h3>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li><strong>Vantaggi:<\/strong> Potenziale di ottenere rendimenti superiori alla media e flessibilit\u00e0 per reagire ai cambiamenti del mercato.<\/li>\n\n\n\n<li><strong>Svantaggi:<\/strong> Commissioni pi\u00f9 elevate, maggiore rischio di errore nella selezione degli asset \u2014 <em>stock picking<\/em> \u2014 e necessit\u00e0 di un impegno costante.<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">2. Che cos\u2019\u00e8 l\u2019investimento passivo e perch\u00e9 sta guadagnando popolarit\u00e0?<\/h2>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">L\u2019<strong>investimento passivo<\/strong> presuppone che il mercato sia efficiente nel lungo periodo e, invece di cercare di batterlo, mira a <strong>replicarne esattamente il comportamento<\/strong> con le commissioni pi\u00f9 basse possibili. Si basa sulla strategia di acquistare e mantenere \u2014 <em>buy and hold<\/em> \u2014 attraverso strumenti come fondi quotati \u2014 ETF \u2014 o fondi indicizzati.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\"><strong>La gestione passiva nel settore immobiliare:<\/strong> In ambito immobiliare, questo approccio \u00e8 principalmente associato all\u2019investimento in <strong>REIT o SOCIMI quotate<\/strong> che replicano indici immobiliari. Consentono all\u2019investitore di essere esposto all\u2019evoluzione complessiva del settore senza dover gestire singoli immobili.<\/p>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\">Pro e contro dell\u2019investimento passivo:<\/h3>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li><strong>Vantaggi:<\/strong> Commissioni di gestione molto ridotte, elevata diversificazione implicita, semplicit\u00e0 operativa e risultati coerenti nel lungo periodo.<\/li>\n\n\n\n<li><strong>Svantaggi:<\/strong> Nessuna capacit\u00e0 di superare il mercato, assenza di flessibilit\u00e0 per mitigare le perdite nei momenti di elevata volatilit\u00e0.<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">3. Tabella comparativa: Investimento attivo vs investimento passivo<\/h2>\n\n\n\n<figure class=\"wp-block-table\"><table class=\"has-fixed-layout\"><thead><tr><th>Caratteristica<\/th><th>Investimento attivo<\/th><th>Investimento passivo<\/th><\/tr><\/thead><tbody><tr><td>Obiettivo<\/td><td>Superare il mercato \u2014 Alpha<\/td><td>Replicare il mercato \u2014 Beta<\/td><\/tr><tr><td>Costi e commissioni<\/td><td>Elevati \u2014 costi di gestione e rotazione<\/td><td>Molto bassi<\/td><\/tr><tr><td>Impegno richiesto<\/td><td>Elevato \u2014 analisi continua<\/td><td>Basso \u2014 automatizzabile<\/td><\/tr><tr><td>Rischio<\/td><td>Maggiore rischio di selezione \u2014 stock picking<\/td><td>Rischio di mercato sistemico<\/td><\/tr><tr><td>Applicazione immobiliare<\/td><td>Acquisto\/ristrutturazione diretta o crowdfunding di sviluppo<\/td><td>SOCIMI\/REIT quotati o fondi a reddito<\/td><\/tr><\/tbody><\/table><\/figure>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\">Quale \u00e8 pi\u00f9 redditizio nel lungo periodo?<\/h3>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Nel lungo periodo, la maggior parte degli studi accademici concorda sul fatto che <strong><a href=\"https:\/\/blog.urbanitae.com\/it\/2024\/06\/28\/differenze-tra-gestione-attiva-e-gestione-passiva\/\" target=\"_blank\" rel=\"noreferrer noopener\">l\u2019investimento passivo tende a superare la gestione attiva<\/a> in termini netti<\/strong>, principalmente a causa dell\u2019effetto penalizzante delle commissioni.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Tuttavia, in settori specializzati o inefficienti \u2014 come lo sviluppo immobiliare locale o i mercati privati \u2014 una <strong>gestione attiva competente<\/strong> pu\u00f2 generare rendimenti considerevolmente superiori alla media di mercato.<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">4. Quale strategia si adatta meglio al tuo profilo?<\/h2>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">La scelta tra un modello e l\u2019altro dipender\u00e0 dal tuo profilo di investitore:<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\"><strong>Scegli l\u2019investimento attivo se:<\/strong><\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>Hai conoscenze di mercato e tempo per analizzare operazioni specifiche.<\/li>\n\n\n\n<li>Cerchi di massimizzare la redditivit\u00e0 assumendo un maggiore rischio operativo.<\/li>\n\n\n\n<li>Vuoi partecipare allo sviluppo di progetti concreti \u2014 ad esempio, tramite crowdfunding immobiliare.<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\"><strong>Scegli l\u2019investimento passivo se:<\/strong><\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>Cerchi una strategia di lungo periodo del tipo \u201cimposta e dimentica\u201d.<\/li>\n\n\n\n<li>Dai priorit\u00e0 alla riduzione delle commissioni e alla semplicit\u00e0.<\/li>\n\n\n\n<li>Vuoi esporre il tuo patrimonio alla crescita generale del mercato.<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">Conclusione: l\u2019approccio ibrido \u2014 Core-Satellite<\/h2>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Non esiste una strategia universalmente superiore. Infatti, molti investitori scelgono di combinare entrambe attraverso un approccio <strong>Core-Satellite<\/strong>:<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li><strong>Core \u2014 70-80%:<\/strong> Investimento passivo a basso costo \u2014 fondi indicizzati o REIT \u2014 che apporta stabilit\u00e0 e crescita di mercato.<\/li>\n\n\n\n<li><strong>Satellite \u2014 20-30%:<\/strong> Opportunit\u00e0 attive selezionate \u2014 come la partecipazione a progetti immobiliari orientati alla plusvalenza \u2014 per rafforzare il rendimento complessivo.<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">La chiave \u00e8 allineare ogni decisione al tuo orizzonte temporale, alla <a href=\"https:\/\/blog.urbanitae.com\/it\/2024\/10\/11\/come-fare-un-test-del-tuo-profilo-di-rischio\/\" target=\"_blank\" rel=\"noreferrer noopener\">tolleranza al rischio<\/a> e ai tuoi obiettivi patrimoniali.<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">Domande frequenti sull\u2019investimento attivo e passivo<\/h2>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\">Qual \u00e8 la principale differenza tra investimento attivo e investimento passivo?<\/h3>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">L\u2019investimento attivo cerca di superare la redditivit\u00e0 del mercato attraverso la selezione individuale di asset e aggiustamenti continui del portafoglio. L\u2019investimento passivo cerca di replicare il rendimento di un indice di mercato con i costi pi\u00f9 bassi possibili.<\/p>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\">La gestione attiva comporta commissioni pi\u00f9 elevate?<\/h3>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">S\u00ec, l\u2019investimento attivo comporta commissioni di gestione e intermediazione sensibilmente pi\u00f9 elevate a causa del costo del team di analisti e della rotazione degli asset.<\/p>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\">Come applicare l\u2019investimento attivo e passivo nel settore immobiliare?<\/h3>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">L\u2019investimento passivo si applica acquistando azioni di REIT\/SOCIMI quotate che seguono indici del settore. L\u2019investimento attivo si applica mediante l\u2019acquisto diretto di immobili da ristrutturare, oppure investendo in progetti concreti di sviluppo immobiliare tramite crowdfunding.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>L\u2019eterno dubbio quando si costruisce un portafoglio di investimento \u00e8 quale strategia scegliere: investimento attivo o investimento passivo. Entrambe le filosofie cercano di far crescere il patrimonio, ma partono da ipotesi totalmente opposte. 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