{"id":44198,"date":"2024-06-21T13:25:56","date_gmt":"2024-06-21T11:25:56","guid":{"rendered":"https:\/\/blog.urbanitae.com\/?p=44198"},"modified":"2024-06-21T13:46:15","modified_gmt":"2024-06-21T11:46:15","slug":"perche-un-progetto-urbanitae-puo-subire-ritardi","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/blog.urbanitae.com\/it\/2024\/06\/21\/perche-un-progetto-urbanitae-puo-subire-ritardi\/","title":{"rendered":"Perch\u00e9 un progetto Urbanitae pu\u00f2 subire ritardi?"},"content":{"rendered":"\n

L’investimento non \u00e8 una scienza esatta e ogni progetto \u00e8 un mondo a s\u00e9. Ecco perch\u00e9, in Urbanitae, non ci stanchiamo mai di spiegare i vantaggi e i rischi<\/strong> di ogni opportunit\u00e0 di investimento che vi presentiamo. In questa occasione, parleremo di quello che \u00e8 forse il fattore di maggiore variazione nell’investimento immobiliare: il termine. Se vi siete mai chiesti perch\u00e9 un progetto Urbanitae pu\u00f2 subire ritardi, siete nel posto giusto.<\/p>\n\n\n\n

Il rischio nei progetti di equity<\/h2>\n\n\n\n

I nostri progetti di equity consistono in una partnership con il promotore, sia per affrontare l’acquisto del terreno che per sostenere l’avvio del progetto fino all’arrivo del finanziamento bancario. Gli investitori di Urbanitae sono azionisti e, di conseguenza, proprietari della societ\u00e0 veicolo creata ad hoc per il progetto. In questo tipo di progetti, entriamo nelle fasi iniziali e, quindi, il rischio che assumiamo \u00e8 maggiore.<\/p>\n\n\n\n

Per ogni progetto, abbiamo un piano aziendale con una durata determinata. Il successo del progetto dipende dal rispetto delle tappe di tale piano. I ritardi sono dovuti ai ritardi nel completamento di una o pi\u00f9 di queste tappe.<\/strong> Ad esempio, potrebbero volerci pi\u00f9 del previsto per ottenere le prevendite richieste dalla banca, oppure il comune potrebbe impiegare pi\u00f9 tempo per concedere la licenza, ecc.<\/p>\n\n\n\n

Quando ci sono ritardi, \u00e8 difficile compensarli successivamente, poich\u00e9 l’attivit\u00e0 di costruzione ha dei tempi specifici. In ogni caso, bisogna tenere presente che, se si verifica una difficolt\u00e0, ci\u00f2 non implica necessariamente che il progetto fallir\u00e0. Un ritardo nei progetti di equity non deteriora il valore dell’attivo,<\/strong> ma pu\u00f2 influire sul TIR \u2013 il modo di misurare la redditivit\u00e0 che tiene conto del termine.<\/p>\n\n\n\n

Perch\u00e9 i progetti Urbanitae sono in ritardo<\/h2>\n\n\n\n

Come dicevamo, il principale rischio nei progetti che finanziamo \u00e8 il termine. Non \u00e8 irragionevole. Pensiamo che qualcosa di cos\u00ec semplice in confronto come la ristrutturazione di un appartamento spesso non rispetta rigorosamente i termini. \u00c8 ragionevole pensare che una promozione di 50 abitazioni possa affrontare qualche deviazione nel suo sviluppo.<\/p>\n\n\n\n

Questi sono alcuni dei fattori che pi\u00f9 influenzano il termine.<\/p>\n\n\n\n

Procedure amministrative e permessi<\/h3>\n\n\n\n

Uno dei principali fattori che possono causare ritardi nei progetti immobiliari sono le procedure amministrative e l’ottenimento dei permessi. La burocrazia associata all’approvazione dei piani di costruzione, delle licenze e di altri permessi pu\u00f2 essere lunga e spesso imprevedibile.<\/p>\n\n\n\n

Nel caso di Urbanitae, la chiave sta nell’ottenimento della licenza edilizia.<\/strong> Stimiamo generalmente un ampio margine per questa tappa, ma il fatto che dipenda da terzi introduce incertezza nell’estimazione del termine. Bisogna ricordare che non esiste il caso in cui la licenza non venga ottenuta. L’amministrazione non pu\u00f2 negarla, ma pu\u00f2 richiedere modifiche al progetto per la sua concessione.<\/p>\n\n\n\n

Problemi nella costruzione<\/h3>\n\n\n\n

I problemi durante la fase di costruzione sono un’altra causa comune di ritardi. Questi possono includere sfide tecniche, problemi con gli appaltatori, mancanza di materiali, condizioni meteorologiche avverse, ecc. Ad esempio, un problema strutturale scoperto durante la costruzione pu\u00f2 richiedere una revisione del design originale, il che pu\u00f2 ritardare il piano aziendale.<\/p>\n\n\n\n

Ritardi nella commercializzazione<\/h3>\n\n\n\n

Molti dei nostri progetti partono con un certo avanzamento commerciale, cio\u00e8 con un livello di prenotazioni o di prevendite determinato. In altri, la commercializzazione non \u00e8 ancora iniziata. In entrambi i casi, potrebbe accadere che la vendita delle unit\u00e0 richieda pi\u00f9 tempo del previsto.<\/strong> Ad esempio, perch\u00e9 il prezzo \u00e8 troppo alto e deve essere ridotto per attirare pi\u00f9 clienti.<\/p>\n\n\n\n

Finanziamento bancario<\/h3>\n\n\n\n

Sebbene il crowdfunding immobiliare faciliti il finanziamento dei progetti, nella maggior parte dei casi \u00e8 complementare al ruolo delle banche. L’erogazione del prestito promozionale \u00e8 solitamente condizionata a un determinato livello di prevendite, all’ottenimento della licenza e alla propriet\u00e0 del terreno. Se una di queste tappe subisce ritardi, anche il finanziamento bancario sar\u00e0 ritardato. Inoltre, il comitato dei rischi della banca pu\u00f2 ritardare la sua decisione per cause estranee al progetto.<\/p>\n\n\n\n

Circostanze eccezionali<\/h2>\n\n\n\n

Detto questo, in Urbanitae abbiamo subito ritardi nei progetti finanziati prima del Covid o che sono stati colpiti dalla guerra in Ucraina. Questi due cigni neri hanno influito non solo sui termini, ma anche sui conti economici dei progetti.<\/strong> Eppure, sono operazioni che saranno portate a termine, che saranno consegnate e che avranno una buona redditivit\u00e0.<\/p>\n\n\n\n

I piani aziendali, in generale, stimano termini ragionevoli per il completamento delle varie fasi. Ma \u00e8 quasi inevitabile che, se si verificano problemi imprevisti (nella licenza, nel ritmo delle prevendite, nella chiusura del finanziamento bancario, ecc.), tutto ci\u00f2 si traduca in ritardi. Il nostro modello privilegia la protezione del capitale<\/strong> ed \u00e8 soggetto a quei ritardi che non deteriorano i rendimenti totali, ma che ovviamente influiscono sul TIR.<\/p>\n\n\n\n

Bisogna anche tenere presente che, con un criterio di prudenza, tendiamo ad annunciare i ritardi e le deviazioni quando li sospettiamo, ma resistiamo ad annunciare i miglioramenti che prevediamo.<\/strong> Non escludiamo che ci siano progetti in corso che migliorino il rendimento o il termine, ma raramente lo comunichiamo finch\u00e9 non \u00e8 confermato.<\/p>\n\n\n\n

Non vogliamo trascurare la nostra parte di responsabilit\u00e0 nella previsione dei termini, che si sono rivelati troppo ottimisti nei nostri primi progetti, e stiamo tendendo ad annunciare le previsioni con pi\u00f9 ampio margine. Per questo, e se si mantiene un contesto macroeconomico senza gli scossoni del periodo 2021-2022, siamo convinti che, nei nuovi progetti, le nostre stime di termine saranno molto pi\u00f9 precise.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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