{"id":37777,"date":"2024-02-08T08:45:00","date_gmt":"2024-02-08T07:45:00","guid":{"rendered":"https:\/\/blog.urbanitae.com\/?p=37777"},"modified":"2026-09-07T14:07:43","modified_gmt":"2026-09-07T12:07:43","slug":"crowdfunding-vs-crowdlending-immobiliare-quali-sono-le-differenze","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/blog.urbanitae.com\/it\/2024\/02\/08\/crowdfunding-vs-crowdlending-immobiliare-quali-sono-le-differenze\/","title":{"rendered":"Crowdfunding immobiliare vs. crowdlending immobiliare: quali sono le differenze?"},"content":{"rendered":"\n

Il crowdfunding immobiliare e il crowdlending immobiliare<\/a> sono due delle principali forme di investimento collettivo nel settore immobiliare. Sebbene entrambi permettano di investire in progetti con poco capitale iniziale, presentano differenze chiave in termini di redditivit\u00e0, rischio, tempistiche e struttura.<\/p>\n\n\n\n

In questa guida spieghiamo in modo chiaro che cos\u2019\u00e8 ciascun modello, in che cosa si differenziano e quale pu\u00f2 adattarsi meglio al tuo profilo di investitore.<\/p>\n\n\n\n

Che cos\u2019\u00e8 il crowdfunding immobiliare?<\/h2>\n\n\n\n

Il crowdfunding immobiliare \u00e8 una forma di investimento partecipativo e, allo stesso tempo, una via di finanziamento. Conosciuto anche come equity crowdfunding immobiliare<\/em>, questo modello permette agli investitori di partecipare come soci a un progetto, ottenendo benefici in funzione del risultato finale dello sviluppo immobiliare.
L\u2019idea di base \u00e8 semplice: molte persone si uniscono per raccogliere, insieme, il capitale necessario per un progetto immobiliare. Il promotore riceve questo finanziamento, mentre i partecipanti diventano, inoltre, investitori immobiliari.<\/strong> Essendo in molti, ciascuno pu\u00f2 apportare poco denaro \u2014 in Urbanitae<\/a>, l\u2019investimento minimo \u00e8 di 500 euro.<\/p>\n\n\n\n

Nelle piattaforme di crowdfunding immobiliare, \u00e8 frequente riservare il termine crowdfunding ai progetti di equity. Vale a dire, a quei progetti in cui gli investitori entrano nel capitale del progetto che finanziano.<\/p>\n\n\n\n

Esempio di crowdfunding immobiliare<\/h3>\n\n\n\n

Vediamolo con un esempio. Immagina che un promotore voglia realizzare una promozione residenziale in una zona interessante in cui esiste gi\u00e0 un interesse commerciale. Per i lavori, il promotore chieder\u00e0 finanziamento alle banche. Prima, per\u00f2, deve completare l\u2019acquisto del terreno e ha bisogno di capitale. Poich\u00e9 le banche di solito non entrano in questa fase del progetto, il promotore ricorre a una piattaforma di crowdfunding immobiliare<\/a>.<\/p>\n\n\n\n

In questi progetti, investitori e promotore diventano soci e azionisti della stessa societ\u00e0: una SPV<\/a> creata a tale scopo. In quanto soci, assumono lo stesso rischio e condividono la redditivit\u00e0 generata una volta concluso il progetto. Nei progetti di equity crowdfunding<\/strong>, le redditivit\u00e0 target sono quelle tipiche dello sviluppo immobiliare, cio\u00e8 tra il 15% e il 20% annuo.<\/p>\n\n\n\n

Che cos\u2019\u00e8 il crowdlending immobiliare?<\/h2>\n\n\n\n

Il crowdlending immobiliare \u00e8 una modalit\u00e0 di finanziamento in cui gli investitori agiscono come prestatori, concedendo un prestito a un promotore in cambio di un tasso di interesse fisso per un periodo determinato. Perch\u00e9? Nelle promozioni di dimensioni pi\u00f9 ridotte, la banca analizza molto attentamente l\u2019operazione prima di concedere il finanziamento, poich\u00e9 \u00e8 possibile che non le convenga. A maggior ragione considerando che, a differenza di quanto accadeva prima del 2019, la banca non mantiene pi\u00f9 automaticamente i mutui degli acquirenti delle abitazioni della promozione.<\/p>\n\n\n\n

Questo modello si basa su strutture di debito, spesso con garanzie come un\u2019ipoteca di primo grado o un LTV controllato, il che riduce il rischio rispetto ad altre forme di investimento.<\/p>\n\n\n\n

Come funziona il crowdlending immobiliare?<\/h3>\n\n\n\n

In questi progetti di debito, gli investitori diventano prestatori del promotore: anche i loro apporti vengono raccolti in una SPV, che \u00e8 l\u2019entit\u00e0 che concede il prestito, generalmente a tasso fisso. Una volta trascorso il termine stabilito, il promotore restituisce il capitale agli investitori, pi\u00f9 gli interessi maturati.<\/p>\n\n\n\n

Differenze tra crowdlending immobiliare e crowdfunding immobiliare<\/h2>\n\n\n\n

La principale differenza tra crowdfunding e crowdlending immobiliare sta nel rapporto tra redditivit\u00e0 e rischio.<\/p>\n\n\n\n

Redditivit\u00e0<\/h3>\n\n\n\n

Entrando in una fase pi\u00f9 precoce del progetto, gli investitori in equity crowdfunding assumono pi\u00f9 rischi rispetto al crowdlending immobiliare. Per questo motivo, le redditivit\u00e0 sono maggiori, concretamente tra il 50% e il 100% superiori<\/strong>: questo \u00e8 uno dei vantaggi pi\u00f9 evidenti del crowdfunding.<\/p>\n\n\n\n

Rischio<\/h3>\n\n\n\n

Il livello di rischio dipende principalmente dal momento del progetto in cui investi e dal tipo di struttura finanziaria.<\/p>\n\n\n\n

Per ottenere redditivit\u00e0 in un progetto di crowdfunding immobiliare, bisogna attendere la sua conclusione: la promozione deve essere completamente costruita e completamente venduta. Una volta consegnate le nuove abitazioni ai loro proprietari, si procede allo scioglimento della societ\u00e0 creata ad hoc<\/em> per il progetto e alla distribuzione dei benefici tra i suoi azionisti, sempre in proporzione al loro apporto.<\/strong><\/p>\n\n\n\n

I rischi sono diversi. \u00c8 possibile che i prezzi di vendita stimati risultino troppo elevati e che sia necessario abbassarli per vendere le abitazioni: un prezzo di vendita inferiore far\u00e0 diminuire la redditivit\u00e0 finale. Un ritardo nelle vendite potrebbe comportare un ritardo nella concessione del finanziamento al promotore e, quindi, nel termine del progetto. Pu\u00f2 anche accadere che i costi di costruzione aumentino e rendano l\u2019opera pi\u00f9 costosa, incidendo sulla redditivit\u00e0.<\/p>\n\n\n\n

Tuttavia, nei progetti di debito<\/a>, il rischio \u00e8 minore perch\u00e9 l\u2019ottenimento della redditivit\u00e0 non dipende dal successo del progetto:<\/strong> sono le prime vendite a rimborsare il prestito. Nel caso dell\u2019equity \u00e8 il contrario: sono le ultime vendite a generare il beneficio.<\/p>\n\n\n\n

Garanzie<\/h3>\n\n\n\n

Nel crowdlending immobiliare, \u00e8 abituale disporre di garanzie reali come l\u2019ipoteca di primo grado, che conferisce priorit\u00e0 di pagamento in caso di inadempimento. Tra gli svantaggi del crowdfunding immobiliare vi \u00e8 la mancanza di garanzie specifiche. Nei progetti di crowdlending, il contratto di prestito stabilisce garanzie per assicurare la restituzione del capitale. In generale, il valore del prestito \u2014 loan-to-value<\/a> o LTV \u2014 non supera mai il 65-70% del valore dell\u2019asset. \u00c8 abituale iscrivere un\u2019ipoteca di primo grado sull\u2019asset: in caso di inadempimento, gli investitori mantengono l\u2019immobile. E poich\u00e9 l\u2019LTV \u00e8 basso, la sua vendita genererebbe capitale sufficiente per restituire il capitale e gli interessi.<\/p>\n\n\n\n

\u00c8 inoltre frequente costituire un pegno sulle azioni della societ\u00e0, per cui, in caso di inadempimento, gli investitori diventano ugualmente proprietari delle azioni.<\/strong><\/p>\n\n\n\n

Termine<\/h3>\n\n\n\n

L\u2019orizzonte temporale \u00e8 un altro fattore chiave nella scelta tra crowdfunding e crowdlending immobiliare. Nel caso del crowdlending immobiliare, bisogna attendere meno tempo per recuperare l\u2019investimento. Parliamo di termini compresi tra 12 e 24 mesi. Nei progetti di equity crowdfunding, i termini sono pi\u00f9 lunghi \u2014 e soggetti a maggiori variazioni \u2014: di solito si collocano tra 18 e 36 mesi.<\/p>\n\n\n\n

Differenze tra crowdfunding e crowdlending<\/h3>\n\n\n\n
Caratteristica<\/th>Crowdfunding immobiliare<\/th>Crowdlending immobiliare<\/th><\/tr><\/thead>
Tipo di investimento<\/td>Equity (partecipazione)<\/td>Debito (prestito)<\/td><\/tr>
Redditivit\u00e0<\/td>Pi\u00f9 alta (15-20% annuo target)<\/td>Pi\u00f9 stabile (tasso fisso)<\/td><\/tr>
Rischio<\/td>Pi\u00f9 elevato<\/td>Moderato<\/td><\/tr>
Termine<\/td>18-36 mesi<\/td>12-24 mesi<\/td><\/tr>
Liquidit\u00e0<\/td>Bassa<\/td>Bassa<\/td><\/tr>
Garanzie<\/td>Non sempre<\/td>Abituali (ipoteca, LTV)<\/td><\/tr>
Incasso<\/td>Alla fine del progetto<\/td>Interessi periodici o a scadenza<\/td><\/tr><\/tbody><\/table><\/figure>\n\n\n\n

Che cosa \u00e8 meglio: crowdfunding o crowdlending immobiliare?<\/h2>\n\n\n\n

Non esiste un\u2019opzione migliore in termini assoluti: dipende dal tuo profilo di investitore.<\/p>\n\n\n\n