{"id":25932,"date":"2023-05-07T09:00:00","date_gmt":"2023-05-07T07:00:00","guid":{"rendered":"https:\/\/blog.urbanitae.com\/?p=25932"},"modified":"2026-03-13T13:36:21","modified_gmt":"2026-03-13T12:36:21","slug":"che-cose-il-loan-to-value","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/blog.urbanitae.com\/it\/2023\/05\/07\/che-cose-il-loan-to-value\/","title":{"rendered":"Che cos\u2019\u00e8 il Loan-to-Value (LTV) e perch\u00e9 \u00e8 importante in un investimento immobiliare?"},"content":{"rendered":"\t\t
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Il loan-to-value (LTV)<\/strong> \u00e8 uno dei principali indicatori finanziari utilizzati nel settore immobiliare e nella concessione di mutui ipotecari. Questo indicatore misura il livello di rischio di un\u2019operazione confrontando l\u2019importo del prestito con il valore dell\u2019attivit\u00e0 che lo garantisce.<\/p>

In termini semplici, il LTV indica quale percentuale del valore di un immobile \u00e8 finanziata con debito. Quanto pi\u00f9 alta \u00e8 la percentuale, tanto maggiore \u00e8 il rischio assunto dal finanziatore.<\/p>

La formula \u00e8 la seguente:<\/p>

LTV = (Importo del prestito \/ Valore dell\u2019immobile) x 100<\/strong><\/p>

Per esempio, se un\u2019abitazione vale 100.000 \u20ac<\/strong> e la banca concede un prestito di 80.000 \u20ac<\/strong>, il LTV sar\u00e0 dell\u201980%<\/strong>.<\/p>

Quale LTV \u00e8 abituale in un mutuo?<\/h2>

In Spagna, la situazione pi\u00f9 comune \u00e8 che le banche finanzino fino all\u201980% del valore di perizia<\/strong> di un\u2019abitazione principale, il che implica un LTV massimo dell\u201980%<\/strong>.<\/p>

  • LTV inferiore al 60%<\/strong> \u2192 Rischio basso<\/p><\/li>

  • LTV tra il 60% e l\u201980%<\/strong> \u2192 Rischio moderato<\/p><\/li>

  • LTV superiore all\u201980%<\/strong> \u2192 Rischio elevato<\/p><\/li><\/ul>

    Quanto pi\u00f9 basso \u00e8 il LTV, tanto maggiore sar\u00e0 il margine di sicurezza in caso di eventuali cali del valore dell\u2019immobile.<\/p>

    Il Loan-to-Value (LTV) nel crowdlending immobiliare<\/h2>

    Nel crowdlending immobiliare<\/strong>, il LTV \u00e8 un indicatore chiave per valutare la protezione dell\u2019investitore. Un LTV basso implica che il valore delle garanzie supera ampiamente l\u2019importo del prestito concesso.<\/p>

    Come abbiamo spiegato nei progetti di crowdlending immobiliare, \u00e8 fondamentale disporre di un buon livello di garanzie. Quando Urbanitae concede un prestito al promotore, si analizza con grande attenzione la capacit\u00e0 di quest\u2019ultimo di restituirlo. Inoltre, vengono fornite garanzie affinch\u00e9, nel caso in cui il promotore non possa pagare, si possa rispondere con esse. In questo modo, gli investitori non restano senza protezione.<\/p>

    Non esiste una formula unica per calcolare il LTV a partire dal valore delle garanzie, poich\u00e9 il LTV si calcola dividendo il prestito per il valore della propriet\u00e0, e le garanzie non sempre corrispondono al valore totale della propriet\u00e0.<\/p>

    Tuttavia, \u00e8 possibile stimare il LTV a partire dal valore delle garanzie e dal valore della propriet\u00e0. Per farlo, bisogna sommare il valore delle garanzie al valore della propriet\u00e0 e poi dividere il prestito per questo valore totale. Per esempio, se il valore della propriet\u00e0 \u00e8 di 200.000 euro<\/strong> e viene fornita una garanzia aggiuntiva del valore di 50.000 euro<\/strong>, il valore totale sar\u00e0 di 250.000 euro<\/strong>. Se il prestito \u00e8 di 150.000 euro<\/strong>, il LTV sar\u00e0 del 60%<\/strong> ((150.000 \/ 250.000) x 100).<\/p>

    Il caso del progetto C\u00edvitas<\/strong>, il pi\u00f9 grande progetto di crowdlending immobiliare finanziato in Spagna, \u00e8 leggermente diverso. In questo caso, gli investitori di Urbanitae si sono uniti per concedere un prestito di 5 milioni di euro<\/strong> a C\u00edvitas. Questo prestito \u00e8 garantito da quattro sviluppi immobiliari di C\u00edvitas: ecco le garanzie. Insieme, questi quattro sviluppi genereranno un flusso di cassa libero di 12,2 milioni di euro<\/strong>.<\/p>

    Di conseguenza, le garanzie (12,2 milioni di euro<\/strong>) rappresentano oltre il 240%<\/strong> del valore del prestito. Nel progetto C\u00edvitas, il loan-to-value \u00e8 stato calcolato dividendo il prestito per il valore di queste garanzie: il risultato \u00e8 stato un LTV del 41%<\/strong>.<\/p>

    Differenza tra Loan-to-Value (LTV) e Loan-to-Cost (LTC)<\/h2>

    Sebbene vengano spesso confusi, LTV<\/strong> e LTC<\/strong> non misurano la stessa cosa:<\/p>

    Il LTV<\/strong> confronta il prestito con il valore dell\u2019attivit\u00e0.
    Il LTC<\/strong> confronta il prestito con il costo totale del progetto.<\/p>

    Nelle operazioni di sviluppo immobiliare, il LTC \u00e8 particolarmente rilevante perch\u00e9 consente di analizzare il livello di leva finanziaria rispetto al budget complessivo dell\u2019operazione.<\/p>

    Conclusione<\/h2>

    Il Loan-to-Value (LTV)<\/strong> \u00e8 uno dei principali indicatori di rischio in qualsiasi finanziamento immobiliare. Comprendere come si calcola e quali livelli siano ragionevoli consente di prendere decisioni pi\u00f9 informate, sia nei mutui tradizionali sia nei progetti di investimento immobiliare.<\/p>

    Domande frequenti<\/h2>

    \u00c8 meglio un LTV alto o basso?<\/strong>
    Un LTV basso riduce il rischio dell\u2019operazione e di solito comporta condizioni finanziarie migliori.<\/p>

    Il LTV influisce sul tasso di interesse?<\/strong>
    S\u00ec. Quanto pi\u00f9 alto \u00e8 il LTV, tanto maggiore \u00e8 il rischio assunto dal finanziatore, il che pu\u00f2 tradursi in un tasso di interesse pi\u00f9 elevato.<\/p>

    Il LTV si calcola sul prezzo di acquisto o sul valore di perizia?<\/strong>
    Normalmente si calcola sul valore pi\u00f9 basso tra il prezzo di acquisto e il valore di perizia.<\/p><\/div><\/div><\/div><\/div>

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