El primer contrato que se firma al comprar un inmueble, antes incluso de la escritura ante notario, es el contrato de arras. Un acuerdo jurídico por el que comprador y vendedor pactan la reserva de la compraventa de un inmueble mediante la entrega de una cantidad de dinero en concepto de señal que, aunque no está estipulada, habitualmente oscila entre un 5% y un 15% del valor de la propiedad.
Antes de dar este paso, hay que tener claro cuál de las tres tipologías de contrato de arras nos conviene, puesto que, en función de cual elijamos, las implicaciones contractuales y económicas son diferentes. Estos son los tres contratos de reserva o arras posibles.
Arras penitenciales o de desistimiento. Son las más habituales y están amparadas por el artículo 1454 del Código Civil. Este contrato permite que cualquiera de las dos partes (comprador y vendedor) pueda desistir del contrato sin alegar causa alguna. Si el comprador es quien decide dar marcha atrás en la compraventa, pierde la cantidad de dinero entregado en concepto de arras; mientras que si quien lo hace es el vendedor, es él quien debe devolver esa cantidad pero duplicada, a la otra parte.
Dada la mecánica de este contrato, si contemplamos la posibilidad de desistir de la compraventa nos interesará entregar en concepto de señal una cantidad pequeña de dinero, ya que corremos el riesgo de perderlo.
Arras penales. Esta tipología es similar a la de arras penitenciales, pero en este caso las arras se utilizan como garantía de cumplimiento del contrato. La parte que no cumpla con lo estipulado deberá abonar, además, una indemnización por daños y perjuicios a la otra parte.
De esta manera, si es el comprador quien no cumple con lo firmado pierde la cantidad entregada en concepto de arras mientras que si quien incumple es el vendedor, éste tendrá que devolver al comprador el doble de la cantidad recibida como señal. Además, las parte cumplidora podrá elegir entre resolver el contrato o exigir su cumplimiento.
Para que tenga consideración de arras penales debe estipularse con claridad en el contrato, ya que, de no especificarse cuál es este el tipo de acuerdo establecido, las arras son automáticamente penitenciales.
Arras confirmatorias. Este tipo de reserva es considerada normalmente un adelanto del precio total del inmueble como prueba de conformidad en el cumplimiento del contrato. Por ello, en este caso, el que entrega las arras o el que las recibe puede exigir el cumplimiento del contrato, que ya ha comenzado a ejecutarse al haberse entregado parte del precio final del inmueble.
Para que quede constancia de que son unas arras confirmatorias debe quedar muy clara la voluntad de las partes y no dotarlas de efectos resolutorios (penitenciales) o indemnizatorios (penales).
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