{"id":92896,"date":"2026-10-22T08:45:00","date_gmt":"2026-10-22T06:45:00","guid":{"rendered":"https:\/\/blog.urbanitae.com\/?p=92896"},"modified":"2026-10-21T13:48:47","modified_gmt":"2026-10-21T11:48:47","slug":"linvestissement-hotelier-devient-plus-selectif-le-segment-premium-concentre-86-des-capitaux","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/blog.urbanitae.com\/fr\/2026\/10\/22\/linvestissement-hotelier-devient-plus-selectif-le-segment-premium-concentre-86-des-capitaux\/","title":{"rendered":"L\u2019investissement h\u00f4telier devient plus s\u00e9lectif : le segment premium concentre 86 % des capitaux"},"content":{"rendered":"\n

L\u2019investissement h\u00f4telier en Espagne a atteint 2,46 milliards d\u2019euros au premier semestre 2026<\/a><\/strong>, soit une hausse de 26,5 % sur un an et le volume le plus \u00e9lev\u00e9 jamais enregistr\u00e9 par Colliers pour un premier semestre.<\/p>\n\n\n\n

Au-del\u00e0 de ce record, le semestre fait appara\u00eetre une tendance claire : les capitaux se concentrent de plus en plus sur les \u00e9tablissements de cat\u00e9gorie sup\u00e9rieure. Les h\u00f4tels quatre et cinq \u00e9toiles ont repr\u00e9sent\u00e9 86 % de l\u2019investissement total<\/a>, avec 2,108 milliards d\u2019euros r\u00e9partis sur 55 transactions.<\/p>\n\n\n\n

Cela ne signifie pas que tout h\u00f4tel haut de gamme constitue automatiquement un bon investissement. L\u2019emplacement, le prix d\u2019acquisition, le potentiel de repositionnement et, surtout, la qualit\u00e9 de l\u2019exploitation restent d\u00e9terminants.<\/p>\n\n\n\n

86 % des capitaux se dirigent vers les h\u00f4tels quatre et cinq \u00e9toiles<\/h2>\n\n\n\n

Les h\u00f4tels cinq \u00e9toiles ont concentr\u00e9 51 % de l\u2019investissement total, avec 1,25 milliard d\u2019euros, tandis que les \u00e9tablissements quatre \u00e9toiles en ont repr\u00e9sent\u00e9 35 % suppl\u00e9mentaires, soit 858 millions d\u2019euros.<\/p>\n\n\n\n

Ensemble, ces deux cat\u00e9gories ont attir\u00e9 2,108 milliards d\u2019euros, confirmant la s\u00e9lectivit\u00e9 croissante en faveur des actifs de meilleure qualit\u00e9<\/a>.<\/p>\n\n\n\n

Cette r\u00e9partition a \u00e9galement port\u00e9 le prix moyen par chambre \u00e0 des niveaux historiques. Il convient toutefois d\u2019interpr\u00e9ter ce chiffre avec prudence : une moyenne plus \u00e9lev\u00e9e ne signifie pas que tous les h\u00f4tels se sont valoris\u00e9s de la m\u00eame mani\u00e8re. Elle refl\u00e8te aussi le poids accru des transactions portant sur des actifs de grande valeur.<\/p>\n\n\n\n

La cat\u00e9gorie ne repr\u00e9sente d\u2019ailleurs qu\u2019une partie de l\u2019\u00e9quation. Un h\u00f4tel cinq \u00e9toiles peut \u00eatre un actif stabilis\u00e9, mais aussi un \u00e9tablissement n\u00e9cessitant des travaux de r\u00e9novation, un changement d\u2019exploitant ou un repositionnement. Le classement de l\u2019h\u00f4tel et sa strat\u00e9gie d\u2019investissement sont deux choses diff\u00e9rentes.<\/p>\n\n\n\n

L\u2019h\u00f4tellerie de loisirs retrouve la premi\u00e8re place<\/h2>\n\n\n\n

Le segment des h\u00f4tels de loisirs a repr\u00e9sent\u00e9 60 % du volume des transactions<\/strong>, avec 1,481 milliard d\u2019euros, contre 40 % pour les \u00e9tablissements urbains.<\/p>\n\n\n\n

Ce chiffre prolonge une tendance d\u00e9j\u00e0 observ\u00e9e au cours des ann\u00e9es pr\u00e9c\u00e9dentes et refl\u00e8te l\u2019int\u00e9r\u00eat pour les destinations \u00e9tablies<\/a>, o\u00f9 il existe des possibilit\u00e9s de r\u00e9nover les actifs, d\u2019am\u00e9liorer leur gestion ou de renforcer leur positionnement.<\/p>\n\n\n\n

Sur ces march\u00e9s, la cr\u00e9ation de valeur ne passe pas n\u00e9cessairement par une augmentation du nombre de chambres. Elle peut r\u00e9sulter d\u2019une r\u00e9novation, d\u2019un changement d\u2019enseigne, d\u2019une am\u00e9lioration op\u00e9rationnelle ou d\u2019une mont\u00e9e en gamme.<\/p>\n\n\n\n

Les Bal\u00e9ares ont \u00e9t\u00e9 la premi\u00e8re destination des investissements au cours du premier semestre<\/a>, avec 577 millions d\u2019euros<\/strong>, soit 23 % du total national. Ce montant d\u00e9passe les 464 millions d\u2019euros enregistr\u00e9s sur l\u2019ensemble de l\u2019ann\u00e9e 2025.<\/p>\n\n\n\n

La Costa del Sol occupe la deuxi\u00e8me place, avec 435 millions d\u2019euros, suivie de Madrid avec 397 millions et des Canaries avec 363 millions.<\/p>\n\n\n\n

Davantage de s\u00e9lection actif par actif et moins de grands portefeuilles<\/h2>\n\n\n\n

Une autre caract\u00e9ristique importante du semestre est la pr\u00e9dominance des op\u00e9rations portant sur des actifs individuels par rapport aux grands portefeuilles.<\/p>\n\n\n\n

Selon Colliers, 82 % des volumes ont \u00e9t\u00e9 concentr\u00e9s dans des transactions individuelles, tandis que les portefeuilles n\u2019en ont repr\u00e9sent\u00e9 que 18 %.<\/p>\n\n\n\n

Cela renforce l\u2019id\u00e9e d\u2019un march\u00e9 o\u00f9 les capitaux recherchent des opportunit\u00e9s pr\u00e9cises plut\u00f4t qu\u2019une exposition indiff\u00e9renci\u00e9e au secteur.<\/p>\n\n\n\n

Cette tendance correspond \u00e9galement \u00e0 l\u2019importance des strat\u00e9gies de repositionnement. Une grande partie des investissements se dirige vers des h\u00f4tels existants, o\u00f9 l\u2019acqu\u00e9reur peut agir sur le produit, la marque, la gestion ou la structure op\u00e9rationnelle pour tenter d\u2019am\u00e9liorer les performances<\/a>.<\/p>\n\n\n\n

Un contexte touristique favorable, mais qui n\u2019explique pas tout<\/h2>\n\n\n\n

L\u2019activit\u00e9 d\u2019investissement b\u00e9n\u00e9ficie d\u2019un environnement touristique qui reste favorable.<\/p>\n\n\n\n

Entre janvier et mai 2026, l\u2019Espagne a accueilli pr\u00e8s de 36,8 millions de touristes internationaux<\/a><\/strong>, soit environ 5 % de plus qu\u2019un an auparavant. Sur la m\u00eame p\u00e9riode, les d\u00e9penses touristiques ont progress\u00e9 d\u2019environ 8 %.<\/p>\n\n\n\n

Le fait que les d\u00e9penses augmentent plus rapidement que les arriv\u00e9es est particuli\u00e8rement important pour les h\u00f4tels de cat\u00e9gorie sup\u00e9rieure, capables de capter une part plus importante des d\u00e9penses des voyageurs disposant d\u2019un pouvoir d\u2019achat plus \u00e9lev\u00e9.<\/p>\n\n\n\n

Mais la bonne dynamique du tourisme ne fait pas automatiquement de chaque h\u00f4tel un bon investissement.<\/p>\n\n\n\n

Le prix d\u2019achat, les co\u00fbts d\u2019exploitation, les besoins de r\u00e9novation, le positionnement et la qualit\u00e9 de la gestion peuvent cr\u00e9er des \u00e9carts tr\u00e8s importants entre des actifs pourtant situ\u00e9s dans une m\u00eame destination.<\/p>\n\n\n\n

Dans l\u2019h\u00f4tellerie, l\u2019immobilier et l\u2019exploitation sont indissociables<\/h2>\n\n\n\n

C\u2019est l\u2019une des caract\u00e9ristiques qui diff\u00e9rencient l\u2019h\u00f4tellerie des autres segments immobiliers<\/a>.<\/p>\n\n\n\n

La valeur d\u2019un entrep\u00f4t logistique ou d\u2019un immeuble de bureaux d\u00e9pend en grande partie du bien lui-m\u00eame, de son emplacement et de ses contrats de location. Dans l\u2019h\u00f4tellerie, il existe \u00e9galement une activit\u00e9 d\u2019exploitation derri\u00e8re l\u2019actif immobilier.<\/p>\n\n\n\n

Le taux d\u2019occupation, le prix moyen par chambre, les co\u00fbts salariaux, la distribution, la marque, l\u2019exploitant et l\u2019exp\u00e9rience client influencent directement les r\u00e9sultats.<\/p>\n\n\n\n

C\u2019est pourquoi deux h\u00f4tels physiquement similaires peuvent g\u00e9n\u00e9rer des rendements tr\u00e8s diff\u00e9rents.<\/p>\n\n\n\n

Cette dimension op\u00e9rationnelle permet \u00e9galement de comprendre le r\u00f4le croissant des cha\u00eenes h\u00f4teli\u00e8res elles-m\u00eames dans les acquisitions.<\/p>\n\n\n\n

Les capitaux nationaux et les cha\u00eenes h\u00f4teli\u00e8res gagnent en importance<\/h2>\n\n\n\n

Les investisseurs espagnols ont repr\u00e9sent\u00e9 62 % de l\u2019investissement total<\/strong>, avec 1,513 milliard d\u2019euros, contre 947 millions d\u2019euros apport\u00e9s par les capitaux internationaux.<\/p>\n\n\n\n

Parmi les investisseurs nationaux, les cha\u00eenes h\u00f4teli\u00e8res ont constitu\u00e9 la principale cat\u00e9gorie d\u2019acqu\u00e9reurs<\/a>, avec 792 millions d\u2019euros, soit 32 % du volume total.<\/p>\n\n\n\n

Pour une cha\u00eene h\u00f4teli\u00e8re, une acquisition peut r\u00e9pondre \u00e0 une logique allant au-del\u00e0 de l\u2019investissement immobilier : s\u2019implanter dans une destination, atteindre une plus grande taille, am\u00e9liorer la distribution ou g\u00e9n\u00e9rer des gains d\u2019efficacit\u00e9 op\u00e9rationnelle.<\/p>\n\n\n\n

Des investisseurs priv\u00e9s, des family offices et des soci\u00e9t\u00e9s fonci\u00e8res cot\u00e9es espagnoles (SOCIMI) ont \u00e9galement particip\u00e9, tandis que les capitaux internationaux sont rest\u00e9s pr\u00e9sents aussi bien sur les actifs stabilis\u00e9s que dans les op\u00e9rations de repositionnement<\/a>.<\/p>\n\n\n\n

Une cat\u00e9gorie sup\u00e9rieure ne signifie pas moins de risques<\/h2>\n\n\n\n

La concentration des capitaux dans les h\u00f4tels premium peut s\u2019expliquer par leur capacit\u00e9 \u00e0 pratiquer des tarifs plus \u00e9lev\u00e9s et \u00e0 b\u00e9n\u00e9ficier d\u2019une demande touristique disposant d\u2019un pouvoir d\u2019achat sup\u00e9rieur.<\/p>\n\n\n\n

Mais la cat\u00e9gorie d\u2019un \u00e9tablissement n\u2019\u00e9limine pas le risque.<\/p>\n\n\n\n

Un h\u00f4tel haut de gamme peut n\u00e9cessiter d\u2019importantes d\u00e9penses d\u2019investissement, d\u00e9pendre fortement d\u2019une enseigne particuli\u00e8re ou souffrir lorsque les co\u00fbts d\u2019exploitation augmentent plus rapidement que les revenus. Il peut \u00e9galement \u00eatre affect\u00e9 par des changements dans la demande, les liaisons a\u00e9riennes ou la r\u00e9glementation de la destination.<\/p>\n\n\n\n

L\u2019analyse doit donc aller au-del\u00e0 du nombre d\u2019\u00e9toiles et de l\u2019emplacement.<\/p>\n\n\n\n

Dans l\u2019h\u00f4tellerie, plusieurs crit\u00e8res sont particuli\u00e8rement importants :<\/p>\n\n\n\n

    \n
  • Le prix d\u2019acquisition<\/li>\n\n\n\n
  • La qualit\u00e9 de l\u2019exploitant<\/li>\n\n\n\n
  • La capacit\u00e9 \u00e0 maintenir le taux d\u2019occupation et les tarifs<\/li>\n\n\n\n
  • Les besoins futurs en investissements<\/li>\n\n\n\n
  • Le v\u00e9ritable potentiel de repositionnement<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n

    Un march\u00e9 solide, mais de plus en plus s\u00e9lectif<\/h2>\n\n\n\n

    Colliers estime que, si le rythme d\u2019activit\u00e9 du premier semestre se maintient, l\u2019investissement h\u00f4telier en Espagne pourrait de nouveau d\u00e9passer 4 milliards d\u2019euros en 2026<\/strong>.<\/p>\n\n\n\n

    Le record semestriel et la concentration sur les h\u00f4tels quatre et cinq \u00e9toiles r\u00e9v\u00e8lent un march\u00e9 disposant de capitaux abondants, mais \u00e9galement plus exigeant.<\/p>\n\n\n\n

    Le principal enseignement n\u2019est pas simplement que le luxe attire les investisseurs. C\u2019est que les capitaux s\u00e9lectionnent avec davantage de rigueur les actifs capables de maintenir leurs revenus, d\u2019am\u00e9liorer leur positionnement ou de cr\u00e9er de la valeur gr\u00e2ce \u00e0 la gestion<\/strong>.<\/p>\n\n\n\n

    Dans ce contexte, la cat\u00e9gorie de l\u2019h\u00f4tel compte, mais elle ne suffit pas. La rentabilit\u00e9 finale continuera de d\u00e9pendre du prix pay\u00e9, de la mani\u00e8re dont l\u2019actif est exploit\u00e9 et des possibilit\u00e9s d\u2019am\u00e9liorer ses r\u00e9sultats.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

    L\u2019investissement h\u00f4telier en Espagne a atteint 2,46 milliards d\u2019euros au premier semestre 2026. Les h\u00f4tels quatre et cinq \u00e9toiles ont capt\u00e9 86 % du capital. 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