{"id":92070,"date":"2026-09-29T08:45:00","date_gmt":"2026-09-29T06:45:00","guid":{"rendered":"https:\/\/blog.urbanitae.com\/?p=92070"},"modified":"2026-09-29T09:14:17","modified_gmt":"2026-09-29T07:14:17","slug":"the-district-2026-quatre-cles-pour-comprendre-le-nouveau-cycle-de-linvestissement-immobilier","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/blog.urbanitae.com\/fr\/2026\/09\/29\/the-district-2026-quatre-cles-pour-comprendre-le-nouveau-cycle-de-linvestissement-immobilier\/","title":{"rendered":"The District 2026 : quatre cl\u00e9s pour comprendre le nouveau cycle de l\u2019investissement immobilier"},"content":{"rendered":"\n

Financement plus sophistiqu\u00e9, nouveaux mod\u00e8les d\u2019hospitality, family offices plus professionnels et un march\u00e9 o\u00f9 l\u2019ex\u00e9cution p\u00e8se de plus en plus. Nous revenons sur quelques-unes des id\u00e9es laiss\u00e9es par The District 2026.<\/strong><\/p>\n\n\n\n

The District a cl\u00f4tur\u00e9 le 24 septembre sa premi\u00e8re \u00e9dition \u00e0 Madrid avec 17 589 dirigeants, soit 21 % de plus que l\u2019ann\u00e9e pr\u00e9c\u00e9dente<\/a>, et plus de 450 experts internationaux<\/strong> r\u00e9unis pendant trois jours \u00e0 IFEMA. L\u2019\u00e9v\u00e9nement a offert une photographie assez nette du moment que traverse l\u2019immobilier europ\u00e9en : davantage de s\u00e9lectivit\u00e9, un co\u00fbt du capital qui oblige \u00e0 affiner les d\u00e9cisions et un poids croissant de la gestion et de la transformation des actifs dans la g\u00e9n\u00e9ration de rentabilit\u00e9.<\/p>\n\n\n\n

Ces conclusions \u00e9taient \u00e9galement tr\u00e8s pr\u00e9sentes dans les quatre tables rondes auxquelles Urbanitae a particip\u00e9, avec Juan M\u00ednguez, Diego Bestard, Luis Maura et Jos\u00e9 Mar\u00eda G\u00f3mez-Acebo<\/strong>. Quatre conversations diff\u00e9rentes \u2014 dette, nouveaux mod\u00e8les de financement, hospitality et capital priv\u00e9 \u2014 qui ont fini par se rejoindre sur plusieurs points : il n\u2019existe plus une seule source de capital ni une recette valable pour tous les actifs, l\u2019op\u00e9rateur prend de plus en plus d\u2019importance et le rendement d\u00e9pend de plus en plus de la bonne ex\u00e9cution du business plan.<\/p>\n\n\n\n

1. Le financement alternatif et la banque sont des pi\u00e8ces du m\u00eame march\u00e9<\/h2>\n\n\n\n

La premi\u00e8re participation d\u2019Urbanitae s\u2019est concentr\u00e9e sur l\u2019\u00e9volution du march\u00e9 de la dette immobili\u00e8re. Juan M\u00ednguez, directeur de la Dette chez Urbanitae, a partag\u00e9 la table avec des repr\u00e9sentants de Banco Sabadell, Libeen et Baker Tilly.<\/p>\n\n\n\n

L\u2019une des id\u00e9es centrales \u00e9tait que pr\u00e9senter le financement bancaire et le financement alternatif comme des mod\u00e8les oppos\u00e9s devient de moins en moins utile<\/a>. Chaque source de capital s\u2019adapte mieux \u00e0 certains risques et \u00e0 certains moments de l\u2019op\u00e9ration<\/strong>.<\/p>\n\n\n\n

\u00ab Le financement alternatif intervient \u00e0 des moments tr\u00e8s pr\u00e9cis de la vie d\u2019un actif, en permettant la cr\u00e9ation de valeur \u00bb, a expliqu\u00e9 M\u00ednguez. Dans de nombreux cas, pr\u00e9cis\u00e9ment, la sortie de ce financement peut se faire par un refinancement bancaire lorsque le projet a d\u00e9j\u00e0 atteint une phase plus mature et r\u00e9duit son risque.<\/p>\n\n\n\n

Le prix n\u2019est donc qu\u2019une partie de l\u2019\u00e9quation. Le financement alternatif peut \u00eatre plus co\u00fbteux, mais il peut aussi permettre de r\u00e9aliser une acquisition, de financer une phase qui n\u2019est pas encore bancable ou de r\u00e9duire les besoins initiaux en equity. \u00c0 cela s\u2019ajoutent deux attributs qui sont revenus \u00e0 plusieurs reprises dans la conversation : flexibilit\u00e9 et rapidit\u00e9 d\u2019ex\u00e9cution<\/strong>.<\/p>\n\n\n\n

Le point de vue des autres participants a renforc\u00e9 cette th\u00e8se. Jenny Su\u00e1rez, de Banco Sabadell, a r\u00e9sum\u00e9 le d\u00e9fi actuel de mani\u00e8re particuli\u00e8rement claire : \u00ab La liquidit\u00e9 est l\u00e0 ; le d\u00e9fi consiste \u00e0 trouver le bon projet pour le bon risque \u00bb. Alex Wendt, de Baker Tilly, a ajout\u00e9 une autre id\u00e9e importante : la meilleure fa\u00e7on de financer un projet n\u2019est pas toujours la moins ch\u00e8re<\/strong>.<\/p>\n\n\n\n

2. Davantage de sources de capital rendent le march\u00e9 plus complet<\/h2>\n\n\n\n

Deux jours plus tard, Diego Bestard, CEO d\u2019Urbanitae, a repris une partie de cette conversation dans une perspective plus large, lors d\u2019une table consacr\u00e9e aux nouveaux mod\u00e8les de financement.<\/p>\n\n\n\n

Son point de d\u00e9part \u00e9tait volontairement pragmatique : si une op\u00e9ration peut acc\u00e9der \u00e0 un financement bancaire dans de bonnes conditions, il est logique de l\u2019utiliser. L\u2019apparition de nouveaux financeurs ne signifie pas remplacer les banques, mais compl\u00e9ter une structure de capital qui, en Espagne et au Portugal, a \u00e9t\u00e9 pendant des d\u00e9cennies extraordinairement concentr\u00e9e autour d\u2019elles<\/strong>.<\/p>\n\n\n\n

Le changement s\u2019observe dans l\u2019apparition de davantage de couches : equity, preferred equity, pr\u00eats relais, dette alternative ou financement bancaire peuvent intervenir \u00e0 diff\u00e9rentes phases d\u2019un m\u00eame investissement. Pour Bestard, ce d\u00e9veloppement rapproche le march\u00e9 ib\u00e9rique d\u2019autres march\u00e9s immobiliers plus matures et le rend moins d\u00e9pendant d\u2019une seule source de financement.<\/p>\n\n\n\n

Il a \u00e9galement remis en question une association habituelle entre financement alternatif et risque accru :<\/p>\n\n\n\n

\n

\u00ab Nous n\u2019assumons pas n\u00e9cessairement plus de risque ; nous assumons des types de risque diff\u00e9rents \u00bb.<\/p>\n<\/blockquote>\n\n\n\n

Un financeur alternatif peut, par exemple, \u00eatre \u00e0 l\u2019aise avec une op\u00e9ration qui ne r\u00e9pond pas aux crit\u00e8res r\u00e9glementaires d\u2019un \u00e9tablissement bancaire et, en m\u00eame temps, travailler avec des niveaux d\u2019endettement conservateurs.<\/p>\n\n\n\n

Diego Berm\u00fadez, de Deloitte, l\u2019a abord\u00e9 du point de vue du promoteur : \u00ab Le pr\u00eat le moins cher n\u2019est pas toujours la solution de capital la plus pr\u00e9cieuse \u00bb<\/strong>. Au-del\u00e0 du prix, il a soulign\u00e9 des facteurs comme la certitude d\u2019ex\u00e9cution, la flexibilit\u00e9, l\u2019\u00e9chelle ou le fonctionnement des organes de d\u00e9cision du financeur.<\/p>\n\n\n\n

Le r\u00e9sultat est un march\u00e9 offrant davantage d\u2019options, mais aussi plus exigeant au moment de choisir celle qui a du sens pour chaque op\u00e9ration.<\/p>\n\n\n\n

3. Hospitality : comprendre le client, mais aussi l\u2019acheteur final<\/h2>\n\n\n\n

Le changement ne se limite pas aux structures financi\u00e8res. La table \u00e0 laquelle a particip\u00e9 Luis Maura, Investment Director chez Urbanitae<\/strong>, a analys\u00e9 l\u2019\u00e9volution des mod\u00e8les d\u2019hospitality face \u00e0 une demande de plus en plus difficile \u00e0 classer.<\/p>\n\n\n\n

Les fronti\u00e8res entre loisirs et travail se sont estomp\u00e9es. Un voyageur peut se d\u00e9placer pour des raisons professionnelles, rester plusieurs semaines, t\u00e9l\u00e9travailler et combiner son s\u00e9jour avec des loisirs. Ce comportement \u00e9largit l\u2019espace disponible pour des formats comme flex living, mid stay et long stay<\/strong><\/a>.<\/p>\n\n\n\n

Pour Urbanitae, cette \u00e9volution met au premier plan la flexibilit\u00e9 de l\u2019actif et, surtout, la qualit\u00e9 de l\u2019op\u00e9rateur. Luis Maura a rappel\u00e9 le cas d\u2019un investissement de flex living \u00e0 Torremolinos o\u00f9, une fois en exploitation, environ la moiti\u00e9 des clients r\u00e9pond \u00e0 une demande purement touristique et l\u2019autre moiti\u00e9 \u00e0 des profils comme des travailleurs \u00e0 distance ou des nomades num\u00e9riques avec des s\u00e9jours plus longs.<\/p>\n\n\n\n

Mais la demande n\u2019est qu\u2019une partie de l\u2019analyse. Dans une strat\u00e9gie value-add<\/a>, il existe une autre question qui conditionne l\u2019investissement d\u00e8s le d\u00e9part :<\/p>\n\n\n\n

\n

\u00ab La premi\u00e8re question que nous nous posons est de savoir qui sera l\u2019acheteur final \u00bb.<\/strong><\/p>\n<\/blockquote>\n\n\n\n

Penser \u00e0 la sortie aide \u00e0 d\u00e9finir le produit, l\u2019op\u00e9rateur et m\u00eame la structure contractuelle. Un actif destin\u00e9 probablement \u00e0 un family office peut exiger une combinaison diff\u00e9rente de stabilit\u00e9 et de risque qu\u2019un autre dont l\u2019acheteur naturel serait un fonds institutionnel.<\/p>\n\n\n\n

La conversation a \u00e9galement mis l\u2019accent sur les villes secondaires. Urbanitae observe des opportunit\u00e9s sur des march\u00e9s comme Valladolid, Saragosse, Alicante ou La Corogne, o\u00f9 il existe encore des h\u00f4tels familiaux peu professionnalis\u00e9s. Dans certains cas, repositionner un actif, int\u00e9grer un bon op\u00e9rateur<\/strong><\/a> et structurer correctement son contrat peut cr\u00e9er de la valeur sans assumer tout le risque d\u2019un d\u00e9veloppement depuis z\u00e9ro<\/strong>.<\/p>\n\n\n\n

Miguel Casas, de Stoneweg Hospitality, a \u00e9galement insist\u00e9 sur la croissance du mid et long stay, o\u00f9 il estime que la demande augmente plus rapidement que l\u2019offre. Eduard Adell, de Room00, a apport\u00e9 une autre perspective : pour anticiper l\u2019\u00e9volution du secteur, il ne suffit pas de se demander comment les gens voyagent, mais qui voyage<\/strong>, avec la g\u00e9n\u00e9ration Z et les millennials qui poussent de nouveaux besoins de flexibilit\u00e9, de prix et d\u2019emplacement.<\/p>\n\n\n\n

4. Les family offices professionnalisent leur mani\u00e8re d\u2019investir<\/h2>\n\n\n\n

La derni\u00e8re participation d\u2019Urbanitae a abord\u00e9 le r\u00f4le du private equity et des family offices, avec Jos\u00e9 Mar\u00eda G\u00f3mez-Acebo, directeur g\u00e9n\u00e9ral d\u2019Urbanitae Asset Management SGIIC<\/a><\/strong>, aux c\u00f4t\u00e9s de repr\u00e9sentants de Soci\u00e9t\u00e9 G\u00e9n\u00e9rale et Harrison Street.<\/p>\n\n\n\n

Ici, le principal changement ne concerne pas n\u00e9cessairement la quantit\u00e9 d\u2019immobilier que les familles souhaitent avoir en portefeuille, mais la mani\u00e8re dont elles y acc\u00e8dent<\/strong>.<\/p>\n\n\n\n

Pendant des ann\u00e9es, il \u00e9tait habituel qu\u2019un family office d\u00e9l\u00e8gue les actions, les obligations ou les fonds \u00e0 des conseillers professionnels, tout en g\u00e9rant directement ses investissements immobiliers. Selon G\u00f3mez-Acebo, ce mod\u00e8le a \u00e9volu\u00e9 : en particulier dans la promotion, les familles font de plus en plus appel \u00e0 des gestionnaires capables de r\u00e9aliser l\u2019underwriting, de superviser l\u2019op\u00e9ration et d\u2019interagir avec le promoteur depuis une position professionnelle.<\/p>\n\n\n\n

L\u2019\u00e9volution peut commencer par des coinvestissements op\u00e9ration par op\u00e9ration et avancer, \u00e0 mesure que la confiance dans le gestionnaire augmente, vers des v\u00e9hicules et des fonds permettant de construire une exposition diversifi\u00e9e.<\/p>\n\n\n\n

Mais professionnaliser l\u2019investissement ne signifie pas d\u00e9l\u00e9guer le jugement. En r\u00e9alit\u00e9, l\u2019une des id\u00e9es les plus claires de Jos\u00e9 Mar\u00eda \u00e9tait pr\u00e9cis\u00e9ment l\u2019inverse :<\/p>\n\n\n\n

\n

\u00ab Le business plan est essentiel, mais la qualit\u00e9 du partenaire avec lequel nous travaillons ne l\u2019est pas moins \u00bb.<\/strong><\/p>\n<\/blockquote>\n\n\n\n

Urbanitae recherche des relations de long terme avec des promoteurs ayant d\u00e9montr\u00e9 leur capacit\u00e9 d\u2019ex\u00e9cution, mais chaque nouvel investissement doit passer sa propre analyse. \u00ab En promotion immobili\u00e8re, il se passe toujours des choses ; la diff\u00e9rence r\u00e9side dans la mani\u00e8re dont chaque promoteur les r\u00e9sout \u00bb, a-t-il r\u00e9sum\u00e9.<\/p>\n\n\n\n

La m\u00eame importance du partenaire est apparue dans l\u2019intervention d\u2019Ignacio Lliso, de Harrison Street, qui a d\u00e9fini les family offices et le private equity comme \u00ab plus compl\u00e9mentaires que concurrents \u00bb<\/strong>. Les uns et les autres peuvent entrer \u00e0 diff\u00e9rentes phases d\u2019une m\u00eame op\u00e9ration, assumer des risques diff\u00e9rents et m\u00eame devenir successivement investisseurs et acheteurs.<\/p>\n\n\n\n

De l\u2019achat de march\u00e9 \u00e0 la cr\u00e9ation de valeur<\/h2>\n\n\n\n

Les quatre tables ont fini par aboutir, par des chemins diff\u00e9rents, \u00e0 une conclusion tr\u00e8s proche de celle laiss\u00e9e par The District lui-m\u00eame \u00e0 la cl\u00f4ture de sa cinqui\u00e8me \u00e9dition : dans le nouveau cycle, la rentabilit\u00e9 d\u00e9pend de plus en plus de la capacit\u00e9 \u00e0 g\u00e9rer, transformer et ex\u00e9cuter<\/strong>, face \u00e0 des strat\u00e9gies principalement fond\u00e9es sur l\u2019effet de levier ou la compression des yields.<\/p>\n\n\n\n

En mati\u00e8re de financement, cela signifie choisir le capital ad\u00e9quat pour chaque moment. En hospitality, comprendre \u00e0 la fois la nouvelle demande, l\u2019op\u00e9rateur et le futur acheteur. Pour les family offices, professionnaliser l\u2019analyse sans renoncer \u00e0 la rigueur. Et, dans tous les cas, travailler avec des partenaires capables d\u2019ex\u00e9cuter le plan<\/a> lorsque la r\u00e9alit\u00e9 s\u2019\u00e9carte in\u00e9vitablement du tableur Excel.<\/p>\n\n\n\n

C\u2019est probablement le principal enseignement de The District 2026 pour Urbanitae. Plus qu\u2019une seule tendance dominante, le march\u00e9 montre davantage d\u2019alternatives, plus de sp\u00e9cialisation et plus de possibilit\u00e9s de structurer chaque investissement diff\u00e9remment<\/strong>. Et plus cet \u00e9ventail s\u2019\u00e9largit, plus l\u2019analyse, la s\u00e9lection et la discipline d\u2019ex\u00e9cution deviennent importantes.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

The District 2026 confirme un nouveau cycle d\u2019investissement immobilier marqu\u00e9 par un financement plus sophistiqu\u00e9, une hospitality flexible, des family offices professionnalis\u00e9s et une cr\u00e9ation de valeur de plus en plus li\u00e9e \u00e0 l\u2019ex\u00e9cution.<\/p>\n","protected":false},"author":5,"featured_media":92089,"comment_status":"open","ping_status":"closed","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"inline_featured_image":false,"_templately_pack_id":"","_templately_imported_at":"","_templately_source":"","_templately_import_session_id":"","footnotes":""},"categories":[1026],"tags":[1259,1887,1368],"class_list":["post-92070","post","type-post","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","hentry","category-investissement-immobilier-fr","tag-financement-alternatif","tag-investissement-immobilier-2","tag-secteur-de-l-immobilier-commercial"],"blocksy_meta":{"styles_descriptor":{"styles":{"desktop":"","tablet":"","mobile":""},"google_fonts":[],"version":8}},"yoast_head":"\nThe District 2026 : cl\u00e9s du nouveau cycle immobilier<\/title>\n<meta name=\"description\" content=\"The District 2026 livre quatre cl\u00e9s sur l\u2019investissement immobilier : financement, hospitality, family 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