{"id":91233,"date":"2023-10-30T18:06:47","date_gmt":"2023-10-30T17:06:47","guid":{"rendered":"https:\/\/blog.urbanitae.com\/?p=91233"},"modified":"2026-09-14T14:30:30","modified_gmt":"2026-09-14T12:30:30","slug":"les-bureaux-se-transforment-pour-donner-de-loxygene-au-residentiel","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/blog.urbanitae.com\/fr\/2023\/10\/30\/les-bureaux-se-transforment-pour-donner-de-loxygene-au-residentiel\/","title":{"rendered":"Les bureaux se transforment pour donner de l\u2019oxyg\u00e8ne au r\u00e9sidentiel"},"content":{"rendered":"\n

Le march\u00e9 des bureaux peine \u00e0 retrouver son statut pr\u00e9-pand\u00e9mie. Selon le cabinet de conseil Savills Aguirre Newman<\/strong>, au premier semestre 2019, ce segment avait atteint un volume d\u2019investissement de 1 625 millions d\u2019euros<\/a>, soit une croissance de 150 % par rapport \u00e0 l\u2019ann\u00e9e pr\u00e9c\u00e9dente. Quatre ans plus tard, et apr\u00e8s une travers\u00e9e difficile, la m\u00eame soci\u00e9t\u00e9 fait \u00e9tat d\u2019un volume d\u2019investissement de 735 millions d\u2019euros<\/strong> sur les six premiers mois de l\u2019ann\u00e9e. La valorisation \u00e9lev\u00e9e des bureaux subprime<\/em> explique la faible activit\u00e9 d\u2019investissement entre 2017 et 2022<\/a>, selon l\u2019\u00e9tude The Office Property Telescope r\u00e9alis\u00e9e par EY<\/strong>.<\/p>\n\n\n\n

M\u00eame si les donn\u00e9es ne sont pas tr\u00e8s favorables, la valeur des bureaux en termes de rentabilit\u00e9<\/strong> reste \u00e9lev\u00e9e. C\u2019est ce que refl\u00e8te le dernier rapport d\u2019Idealista<\/a>, qui analyse la rentabilit\u00e9 brute de l\u2019achat de biens immobiliers destin\u00e9s \u00e0 la location au cours du troisi\u00e8me trimestre 2023. Cette \u00e9tude place les bureaux en t\u00eate avec 12,7 %, suivis des locaux commerciaux avec 9,8 %, tandis que les garages et les logements s\u2019\u00e9tablissent respectivement \u00e0 7,7 % et 7,1 %. \u00c0 tel point que, dans un contexte de correction des prix, certains investisseurs restent attentifs \u00e0 de potentielles opportunit\u00e9s \u00e0 forte valeur ajout\u00e9e.<\/p>\n\n\n\n

Bureaux reconvertis en logements<\/h2>\n\n\n\n

En parall\u00e8le, la transformation de ces actifs<\/strong> est une tendance en plein essor et \u00e0 fort potentiel, selon EY. La reconversion de bureaux moins attractifs pour l\u2019investissement en biens r\u00e9sidentiels, principalement ceux g\u00e9n\u00e9rant des loyers plus faibles, peut repr\u00e9senter une revalorisation int\u00e9ressante pour leurs propri\u00e9taires. Madrid compte \u00e0 elle seule 1,8 million de m\u00e8tres carr\u00e9s de surface susceptible d\u2019\u00eatre repositionn\u00e9e. Barcelone en ajoute 763 000 m\u00e8tres carr\u00e9s suppl\u00e9mentaires.<\/p>\n\n\n\n

Changer l\u2019usage des bureaux dans les deux principales capitales espagnoles, port\u00e9 par une demande accrue de logements, impliquerait l\u2019int\u00e9gration de jusqu\u2019\u00e0 28 000 nouvelles unit\u00e9s r\u00e9sidentielles<\/strong> au total au cours des 20 prochaines ann\u00e9es.<\/p>\n\n\n\n

C\u2019est la voie emprunt\u00e9e par de grandes villes d\u2019autres pays o\u00f9 il existe une tension r\u00e9sidentielle et une offre excessive de surfaces de bureaux. C\u2019est le cas de New York<\/strong><\/a>, qui a lanc\u00e9 un plan visant \u00e0 transformer les bureaux construits avant 1990 en 20 000 nouveaux logements. \u00c0 cette fin, la ville propose aux promoteurs l\u2019aide de fonctionnaires pour faciliter les d\u00e9marches et a requalifi\u00e9 une zone de Manhattan connue sous le nom de Midtown South. Boston, San Francisco et d\u2019autres villes am\u00e9ricaines travaillent dans la m\u00eame direction, confront\u00e9es \u00e0 d\u2019innombrables immeubles de bureaux vides et \u00e0 un parc de logements insuffisant qui provoque une hausse continue des loyers.<\/p>\n\n\n\n

Une tendance qui progresse en Espagne<\/h2>\n\n\n\n

En Espagne, nous nous trouvons encore \u00e0 un stade pr\u00e9coce. Le cabinet de conseil CBRE estime que 156 changements d\u2019usage ont \u00e9t\u00e9 r\u00e9alis\u00e9s au cours des 10 derni\u00e8res ann\u00e9es<\/strong><\/a>, et la preuve que la tendance s\u2019est intensifi\u00e9e r\u00e9cemment est que plus de 70 % des conversions ont \u00e9t\u00e9 r\u00e9alis\u00e9es sur la p\u00e9riode 2019-2023. De plus, 86 % des op\u00e9rations se concentrent \u00e0 Madrid et Barcelone, auxquelles s\u2019ajoutent \u00ab d\u2019autres villes o\u00f9 ce ph\u00e9nom\u00e8ne commence \u00e9galement \u00e0 \u00eatre observ\u00e9, comme S\u00e9ville, Bilbao, Cadix ou les Bal\u00e9ares \u00bb, affirme la soci\u00e9t\u00e9.<\/p>\n\n\n\n

L\u2019analyse du cabinet conclut qu\u2019environ 224 000 m\u00e8tres carr\u00e9s sont pass\u00e9s de bureaux \u00e0 un usage r\u00e9sidentiel au cours de la derni\u00e8re d\u00e9cennie. Le logement destin\u00e9 \u00e0 la vente est le produit le plus habituel. Toutefois, d\u2019autres mod\u00e8les entrent \u00e9galement en jeu, comme la location, le coliving<\/em> ou le senior living<\/em>.<\/p>\n\n\n\n

Mais au-del\u00e0 du segment r\u00e9sidentiel, la transformation des bureaux se tourne \u00e9galement vers le secteur h\u00f4telier<\/strong>. En effet, environ 164 000 m\u00e8tres carr\u00e9s de bureaux ont \u00e9t\u00e9 transform\u00e9s en h\u00f4tels. L\u00e0 encore, une grande partie de ces op\u00e9rations, 86 %, se situe \u00e0 Madrid et Barcelone, m\u00eame si le ph\u00e9nom\u00e8ne commence \u00e0 s\u2019\u00e9tendre \u00e0 d\u2019autres villes comme S\u00e9ville, Bilbao, Cadix ou les Bal\u00e9ares.<\/p>\n\n\n\n

Une opportunit\u00e9 aussi pour les petits investisseurs<\/h2>\n\n\n\n

Les petits investisseurs immobiliers ne sont pas \u00e9trangers \u00e0 cette tendance et n\u2019h\u00e9sitent pas \u00e0 int\u00e9grer cette formule dans leurs portefeuilles. Le bon accueil re\u00e7u par les projets de financement participatif d\u00e9velopp\u00e9s par Urbanitae et ax\u00e9s sur la reconversion de bureaux en est un bon exemple :<\/p>\n\n\n\n