{"id":89700,"date":"2026-09-02T08:45:00","date_gmt":"2026-09-02T06:45:00","guid":{"rendered":"https:\/\/blog.urbanitae.com\/?p=89700"},"modified":"2026-08-31T09:26:28","modified_gmt":"2026-08-31T07:26:28","slug":"healthcare-immobilier-pourquoi-il-gagne-du-poids-aupres-des-investisseurs","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/blog.urbanitae.com\/fr\/2026\/09\/02\/healthcare-immobilier-pourquoi-il-gagne-du-poids-aupres-des-investisseurs\/","title":{"rendered":"Healthcare immobilier : pourquoi il gagne du poids aupr\u00e8s des investisseurs"},"content":{"rendered":"\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Le healthcare immobilier gagne du poids dans les strat\u00e9gies d\u2019investissement en Espagne. <a href=\"https:\/\/blog.urbanitae.com\/fr\/2026\/04\/12\/types-dactifs-en-commercial-real-estate-bureaux-retail-et-plus-encore\/\" target=\"_blank\" rel=\"noreferrer noopener\">Cette cat\u00e9gorie regroupe des actifs tr\u00e8s diff\u00e9rents<\/a> \u2014 r\u00e9sidences pour personnes \u00e2g\u00e9es, h\u00f4pitaux, centres m\u00e9dico-sociaux ou nouveaux formats comme le <em>senior living<\/em> \u2014, mais tous partagent une caract\u00e9ristique : leur demande est \u00e9troitement li\u00e9e \u00e0 des tendances d\u00e9mographiques et de soins de long terme.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">L\u2019int\u00e9r\u00eat des investisseurs refl\u00e8te ce changement d\u2019\u00e9chelle. L\u2019Espagne a cl\u00f4tur\u00e9 2025 comme le quatri\u00e8me march\u00e9 europ\u00e9en en volume d\u2019investissement dans le healthcare et a commenc\u00e9 2026 avec <strong>471 millions d\u2019euros investis au premier trimestre<\/strong>, le meilleur niveau enregistr\u00e9 pour cette p\u00e9riode dans la s\u00e9rie historique de JLL.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Le ph\u00e9nom\u00e8ne n\u2019est pas exclusivement espagnol. L\u2019investissement dans le healthcare a augment\u00e9 de 28,3 % dans la r\u00e9gion EMEA en 2025. Cependant, le vieillissement de la population, le d\u00e9ficit d\u2019offre et la fragmentation du march\u00e9 placent l\u2019Espagne dans une position particuli\u00e8rement pertinente.<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">Un premier trimestre record, port\u00e9 par les grandes op\u00e9rations<\/h2>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Les 471 millions d\u2019euros enregistr\u00e9s entre janvier et mars multiplient par plus de dix le volume de la m\u00eame p\u00e9riode en 2025. Cette donn\u00e9e m\u00e9rite toutefois une nuance : elle est influenc\u00e9e par deux op\u00e9rations paneurop\u00e9ennes avec une pr\u00e9sence importante en Espagne \u2014 l\u2019int\u00e9gration de Cofinimmo et Aedifica et l\u2019acquisition d\u2019ISEMIA par TwentyTwo Real Estate et Farallon Capital.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Le record refl\u00e8te donc \u00e0 la fois l\u2019activit\u00e9 sur des actifs espagnols et le poids croissant que ceux-ci occupent au sein de grands portefeuilles internationaux.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Cet int\u00e9r\u00eat a \u00e9t\u00e9 pr\u00e9c\u00e9d\u00e9 par une ann\u00e9e 2025 \u00e9galement exceptionnelle. Selon Colliers, l\u2019investissement immobilier dans le healthcare a atteint <strong>1,358 milliard d\u2019euros<\/strong>, le volume le plus \u00e9lev\u00e9 de sa s\u00e9rie historique. Les r\u00e9sidences pour personnes \u00e2g\u00e9es et les h\u00f4pitaux ont concentr\u00e9 la majeure partie de cette activit\u00e9.<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">R\u00e9sidences : un d\u00e9ficit d\u00e9j\u00e0 existant et appel\u00e9 \u00e0 cro\u00eetre<\/h2>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Les r\u00e9sidences pour personnes \u00e2g\u00e9es constituent actuellement le principal segment du healthcare immobilier.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">L\u2019Espagne compte environ 10,3 millions de personnes \u00e2g\u00e9es de plus de 65 ans et pr\u00e8s de 413 000 places en r\u00e9sidence. Cela situe le taux de couverture autour de 4 %, en dessous des 5 % g\u00e9n\u00e9ralement utilis\u00e9s comme niveau de r\u00e9f\u00e9rence.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Le d\u00e9ficit peut \u00eatre observ\u00e9 sous deux angles. Colliers estime qu\u2019il manque actuellement environ <strong>103 000 places<\/strong> pour atteindre une couverture ad\u00e9quate. JLL int\u00e8gre en outre l\u2019\u00e9volution d\u00e9mographique future et calcule qu\u2019il faudra ajouter environ <strong>240 000 nouvelles places au cours de la prochaine d\u00e9cennie<\/strong> pour maintenir la couverture et se rapprocher des 5 %. Cette extension exigerait un investissement estim\u00e9 entre 16 et 19 milliards d\u2019euros.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Il ne s\u2019agit donc pas de deux estimations contradictoires. La premi\u00e8re d\u00e9crit le d\u00e9ficit existant avec la population actuelle ; la seconde int\u00e8gre l\u2019augmentation pr\u00e9vue de la population \u00e2g\u00e9e au cours des prochaines ann\u00e9es.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Le volume d\u2019investissement refl\u00e8te d\u00e9j\u00e0 ce d\u00e9s\u00e9quilibre. Selon Colliers, les r\u00e9sidences pour personnes \u00e2g\u00e9es ont concentr\u00e9 <strong>867 millions d\u2019euros en 2025<\/strong>, soit environ deux tiers de l\u2019ensemble de l\u2019investissement dans le healthcare.<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">Un march\u00e9 encore tr\u00e8s fragment\u00e9<\/h2>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">\u00c0 la p\u00e9nurie de places s\u2019ajoute une autre caract\u00e9ristique importante : la fragmentation de l\u2019offre.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Les dix principaux op\u00e9rateurs de r\u00e9sidences pour personnes \u00e2g\u00e9es concentrent \u00e0 peine 20 % des places existantes en Espagne. Cette atomisation ouvre une marge pour des processus de consolidation et pour la croissance de plateformes sp\u00e9cialis\u00e9es capables de gagner en taille.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">De fait, l\u2019augmentation de l\u2019investissement ne provient pas uniquement des fonds institutionnels. Colliers souligne \u00e9galement <a href=\"https:\/\/blog.urbanitae.com\/fr\/2025\/05\/04\/pourquoi-les-grandes-fortunes-investissent-dans-limmobilier\/\" target=\"_blank\" rel=\"noreferrer noopener\">la participation des <em>family offices<\/em><\/a>, aussi bien dans des actifs d\u00e9j\u00e0 op\u00e9rationnels que dans de nouveaux d\u00e9veloppements.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Cela contribue \u00e0 expliquer pourquoi <a href=\"https:\/\/blog.urbanitae.com\/fr\/2026\/05\/07\/linvestissement-immobilier-en-espagne-demarre-2026-avec-45-le-living-domine-tandis-que-le-retail-et-les-bureaux-retrouvent-de-lelan\/\" target=\"_blank\" rel=\"noreferrer noopener\">le healthcare gagne en profondeur comme march\u00e9 immobilier<\/a> : il ne s\u2019agit pas seulement de construire une nouvelle offre, mais aussi de professionnaliser et de consolider une partie de l\u2019offre existante.<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">H\u00f4pitaux : beaucoup d\u2019offre en d\u00e9veloppement, mais encore insuffisante<\/h2>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Le deuxi\u00e8me grand bloc est le segment hospitalier. Le vieillissement, l\u2019augmentation des besoins de soins et la croissance de l\u2019assurance sant\u00e9 priv\u00e9e stimulent de nouveaux projets.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">En Espagne, les listes d\u2019attente se situent \u00e0 une moyenne de 101 jours et les d\u00e9penses de sant\u00e9 priv\u00e9es repr\u00e9sentent pr\u00e8s de 30 % du total. Environ 26 % de la population dispose en outre d\u2019une assurance m\u00e9dicale priv\u00e9e, selon les estimations recueillies par JLL et Colliers.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Il existe actuellement <strong>plus de 70 projets hospitaliers \u00e0 diff\u00e9rents stades de d\u00e9veloppement<\/strong>, qui int\u00e9greront plus de 10 000 nouveaux lits au cours des prochaines ann\u00e9es. Parmi les op\u00e9rateurs les plus actifs figurent Quir\u00f3nsalud, HM Hospitales et Vithas.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Cependant, le pipeline pourrait rester insuffisant. Colliers estime que, m\u00eame en int\u00e9grant l\u2019offre pr\u00e9vue, le ratio de lits priv\u00e9s pourrait diminuer au cours des prochaines ann\u00e9es en raison de la hausse de la demande. Son rapport calcule qu\u2019il serait n\u00e9cessaire de d\u00e9velopper environ 5 500 lits suppl\u00e9mentaires \u00e0 court terme pour maintenir les niveaux actuels de couverture.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">L\u2019investissement dans les h\u00f4pitaux a atteint 411 millions d\u2019euros en 2025, soit environ 30 % du volume total enregistr\u00e9 par Colliers.<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">Senior living : encore r\u00e9duit, mais avec une marge de croissance<\/h2>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Le healthcare ne se limite pas aux h\u00f4pitaux et aux r\u00e9sidences.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\"><a href=\"https:\/\/blog.urbanitae.com\/fr\/2025\/06\/21\/investissement-dans-le-senior-living-le-nouveau-pari-de-limmobilier-espagnol\/\" target=\"_blank\" rel=\"noreferrer noopener\">Le <em>senior living<\/em> s\u2019adresse principalement aux personnes \u00e2g\u00e9es autonomes<\/a> qui recherchent des logements adapt\u00e9s, des services et des espaces communautaires, sans la composante de soins propre \u00e0 une r\u00e9sidence m\u00e9dicalis\u00e9e.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Il s\u2019agit encore d\u2019un segment r\u00e9duit : Colliers situe l\u2019investissement de 2025 autour de 80 millions d\u2019euros et estime que l\u2019Espagne dispose d\u2019un peu plus de 4 000 unit\u00e9s op\u00e9rationnelles. Toutefois, le stock pourrait approcher les 8 000 unit\u00e9s en 2031.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Le cabinet identifie \u00e9galement d\u2019autres niches peu d\u00e9velopp\u00e9es, comme certains actifs li\u00e9s \u00e0 la sant\u00e9 mentale, qui pourraient progressivement \u00e9largir l\u2019univers de l\u2019investissement sanitaire.<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">L\u2019existence d\u2019une demande ne suffit pas : l\u2019op\u00e9rateur est cl\u00e9<\/h2>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Le healthcare poss\u00e8de une caract\u00e9ristique qui le distingue d\u2019autres actifs immobiliers : <a href=\"https:\/\/blog.urbanitae.com\/fr\/2026\/08\/06\/contrats-en-cre-comment-le-locataire-et-loperateur-influencent-le-risque-dun-investissement\/\" target=\"_blank\" rel=\"noreferrer noopener\"><strong>l\u2019immeuble et l\u2019activit\u00e9 qui s\u2019y d\u00e9roule sont \u00e9troitement li\u00e9s<\/strong><\/a>.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Une r\u00e9sidence ou un h\u00f4pital peuvent se trouver dans un emplacement avec une demande \u00e9lev\u00e9e et obtenir malgr\u00e9 tout de mauvais r\u00e9sultats si l\u2019op\u00e9rateur ne g\u00e8re pas correctement l\u2019actif.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">C\u2019est pourquoi, au-del\u00e0 de l\u2019immeuble, il convient d\u2019analyser :<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>l\u2019exp\u00e9rience et la solvabilit\u00e9 de l\u2019op\u00e9rateur ;<\/li>\n\n\n\n<li>l\u2019occupation ;<\/li>\n\n\n\n<li>la soutenabilit\u00e9 des loyers ;<\/li>\n\n\n\n<li>les co\u00fbts de personnel ;<\/li>\n\n\n\n<li>la dur\u00e9e et la structure des contrats ;<\/li>\n\n\n\n<li>les besoins d\u2019investissement et de maintenance ;<\/li>\n\n\n\n<li>la r\u00e9glementation applicable ;<\/li>\n\n\n\n<li>et la capacit\u00e9 \u00e0 remplacer l\u2019op\u00e9rateur si n\u00e9cessaire.<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Le vieillissement de la population cr\u00e9e un besoin structurel, mais ne transforme pas automatiquement n\u2019importe quel projet sanitaire en bon investissement.<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">Davantage de capital accro\u00eet aussi la concurrence<\/h2>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">L\u2019int\u00e9r\u00eat croissant a \u00e9galement une cons\u00e9quence : davantage d\u2019investisseurs se disputent les meilleurs actifs.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Le <a href=\"https:\/\/www.colliers.com\/es-es\/research\/informe-healthcare-en-espana-febrero-2026\" target=\"_blank\" rel=\"noreferrer noopener\">Rapport Healthcare en Espagne de Colliers<\/a> signale une compression des rendements exig\u00e9s \u2014 <em>yields<\/em> \u2014, en particulier pour les actifs de meilleure qualit\u00e9 et les nouveaux d\u00e9veloppements.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Cela introduit un paradoxe habituel dans l\u2019immobilier : de solides fondamentaux peuvent attirer davantage de capital, faire monter les prix des actifs et r\u00e9duire la rentabilit\u00e9 disponible pour ceux qui entrent ensuite.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Par cons\u00e9quent, la croissance du march\u00e9 ne devrait pas \u00eatre interpr\u00e9t\u00e9e uniquement comme un signal positif. <a href=\"https:\/\/blog.urbanitae.com\/fr\/2026\/07\/23\/comment-se-cree-la-valeur-dans-un-projet-cre-les-cinq-phases-dune-strategie-value-add\/\" target=\"_blank\" rel=\"noreferrer noopener\">Le prix d\u2019acquisition, la qualit\u00e9 de l\u2019op\u00e9rateur et la soutenabilit\u00e9 \u00e9conomique de l\u2019exploitation<\/a> restent d\u00e9terminants.<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">Un secteur structurel, mais de plus en plus s\u00e9lectif<\/h2>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Les donn\u00e9es de <a href=\"https:\/\/www.jll.com\/es-es\/newsroom\/la-inversion-en-healthcare-alcanza\" target=\"_blank\" rel=\"noreferrer noopener\">JLL<\/a> et de <a href=\"https:\/\/www.colliers.com\/es-es\/news\/la-inversion-en-healthcare-alcanza-1358-millones-de-euros-en-2025\" target=\"_blank\" rel=\"noreferrer noopener\">Colliers<\/a> dessinent un march\u00e9 soutenu par des tendances difficiles \u00e0 ignorer : une population plus \u00e2g\u00e9e, un manque de places en r\u00e9sidence, une demande sanitaire accrue et la n\u00e9cessit\u00e9 d\u2019\u00e9largir les infrastructures.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Mais <strong>besoin social et opportunit\u00e9 d\u2019investissement ne sont pas exactement la m\u00eame chose<\/strong>.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">\u00c0 mesure que davantage de capital entre sur le march\u00e9, la s\u00e9lection devient encore plus importante. L\u2019emplacement, le prix, l\u2019op\u00e9rateur, le contrat et le mod\u00e8le de soins d\u00e9terminent si ces bons fondamentaux peuvent r\u00e9ellement se transformer en r\u00e9sultats \u00e9conomiques.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Le healthcare pr\u00e9sente donc une opportunit\u00e9 structurelle pour l\u2019immobilier espagnol, mais aussi un march\u00e9 de plus en plus professionnalis\u00e9 dans lequel comprendre l\u2019op\u00e9ration concr\u00e8te est aussi important qu\u2019identifier la tendance de fond.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>Le healthcare immobilier progresse en Espagne gr\u00e2ce aux tendances d\u00e9mographiques, au d\u00e9ficit de places et \u00e0 la hausse de la demande sanitaire. Mais l\u2019opportunit\u00e9 exige d\u2019analyser op\u00e9rateur, contrat, prix, r\u00e9glementation et durabilit\u00e9 du mod\u00e8le.<\/p>\n","protected":false},"author":22,"featured_media":90176,"comment_status":"open","ping_status":"closed","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"inline_featured_image":false,"footnotes":""},"categories":[1026],"tags":[953,1887,2179],"class_list":["post-89700","post","type-post","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","hentry","category-investissement-immobilier-fr","tag-actifs-alternatifs","tag-investissement-immobilier-2","tag-secteur-immobilier"],"blocksy_meta":{"styles_descriptor":{"styles":{"desktop":"","tablet":"","mobile":""},"google_fonts":[],"version":7}},"yoast_head":"<!-- This site is optimized with the Yoast SEO plugin v28.3 - https:\/\/yoast.com\/product\/yoast-seo-wordpress\/ -->\n<title>Healthcare immobilier : opportunit\u00e9 et s\u00e9lection<\/title>\n<meta name=\"description\" content=\"Le healthcare immobilier gagne du poids avec le vieillissement, le d\u00e9ficit de places et la demande sanitaire.\" \/>\n<meta name=\"robots\" content=\"index, follow, max-snippet:-1, max-image-preview:large, max-video-preview:-1\" \/>\n<link rel=\"canonical\" href=\"https:\/\/blog.urbanitae.com\/fr\/2026\/09\/02\/healthcare-immobilier-pourquoi-il-gagne-du-poids-aupres-des-investisseurs\/\" \/>\n<meta property=\"og:locale\" content=\"fr_FR\" \/>\n<meta property=\"og:type\" content=\"article\" \/>\n<meta property=\"og:title\" content=\"La demande sanitaire attire le capital, mais ne suffit pas\" \/>\n<meta property=\"og:description\" content=\"Le healthcare immobilier attire plus de capital, mais tout actif sanitaire n\u2019est pas une bonne opportunit\u00e9. 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