{"id":89286,"date":"2026-08-05T08:45:00","date_gmt":"2026-08-05T06:45:00","guid":{"rendered":"https:\/\/blog.urbanitae.com\/?p=89286"},"modified":"2026-08-03T09:20:40","modified_gmt":"2026-08-03T07:20:40","slug":"bureaux-a-madrid-une-nouvelle-etape-mais-pas-pour-tous-les-actifs","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/blog.urbanitae.com\/fr\/2026\/08\/05\/bureaux-a-madrid-une-nouvelle-etape-mais-pas-pour-tous-les-actifs\/","title":{"rendered":"Bureaux \u00e0 Madrid : une nouvelle \u00e9tape, mais pas pour tous les actifs"},"content":{"rendered":"\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Le march\u00e9 des bureaux \u00e0 Madrid a profond\u00e9ment chang\u00e9 depuis la pand\u00e9mie. Le t\u00e9l\u00e9travail et les mod\u00e8les hybrides n\u2019ont pas supprim\u00e9 le bureau, mais ils en ont red\u00e9fini la fonction. Les entreprises recherchent moins des espaces con\u00e7us uniquement pour accumuler des postes de travail, et davantage des immeubles capables de favoriser la collaboration, le bien-\u00eatre et l\u2019attraction des talents.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Le r\u00e9sultat n\u2019est pas une reprise homog\u00e8ne, mais un march\u00e9 de plus en plus polaris\u00e9. <strong>Les actifs bien situ\u00e9s, efficients et adapt\u00e9s aux nouveaux besoins concentrent la demande<\/strong>, tandis que les immeubles obsol\u00e8tes ou difficiles \u00e0 mettre \u00e0 niveau courent un risque croissant de rester en retrait.<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">Une demande stable, mais tr\u00e8s s\u00e9lective<\/h2>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Madrid a commenc\u00e9 2026 avec une activit\u00e9 locative r\u00e9sistante. Selon CBRE, <a href=\"https:\/\/www.cbre.es\/en-gb\/insights\/figures\/office-market-data-figures-first-quarter-2026-spain\" target=\"_blank\" rel=\"noreferrer noopener\">la demande plac\u00e9e de bureaux a atteint 102 000 m\u00e8tres carr\u00e9s au cours du premier trimestre<\/a>, soit \u00e0 peine 2 % de moins qu\u2019un an auparavant. Ce chiffre ne sugg\u00e8re pas une nouvelle phase d\u2019expansion acc\u00e9l\u00e9r\u00e9e, mais plut\u00f4t une normalisation du march\u00e9 apr\u00e8s plusieurs exercices marqu\u00e9s par une forte incertitude.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">La cl\u00e9 r\u00e9side dans la mani\u00e8re dont cette demande se r\u00e9partit. Cushman &amp; Wakefield souligne <a href=\"https:\/\/www.cushmanwakefield.com\/en\/spain\/insights\/spain-marketbeat\/office-marketbeat\" target=\"_blank\" rel=\"noreferrer noopener\">une nette pr\u00e9f\u00e9rence pour les immeubles de cat\u00e9gorie A et B+ bien situ\u00e9s<\/a>, modernes et align\u00e9s sur les nouveaux standards d\u2019efficacit\u00e9 et de durabilit\u00e9. La raret\u00e9 des produits de qualit\u00e9 dans les zones les plus demand\u00e9es soutient \u00e9galement les loyers des meilleurs actifs.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Ce mouvement est g\u00e9n\u00e9ralement connu sous le nom de <a href=\"https:\/\/blog.urbanitae.com\/fr\/2025\/12\/15\/linvestissement-dans-les-bureaux-explose\/?utm_source=blog_fr&#038;utm_medium=organic&#038;utm_campaign=urbanitae_blog_0826&#038;utm_term=flight_to_quality&#038;utm_content=fr_oficinas_en_madrid\" target=\"_blank\" rel=\"noreferrer noopener\"><em>flight to quality<\/em><\/a>, ou transfert vers la qualit\u00e9. Certaines entreprises peuvent r\u00e9duire leur surface totale, mais recherchent en m\u00eame temps de meilleurs emplacements, davantage de services et des immeubles techniquement plus avanc\u00e9s.<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">Le march\u00e9 se divise selon l\u2019emplacement et la qualit\u00e9<\/h2>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Parler des \u00ab bureaux de Madrid \u00bb comme d\u2019un march\u00e9 unique peut \u00eatre trompeur. La disponibilit\u00e9, les loyers et la demande varient fortement entre le centre, le secteur autour de la M-30 et les zones plus p\u00e9riph\u00e9riques.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Le manque de produit adapt\u00e9 est particuli\u00e8rement marqu\u00e9 dans les zones centrales et les mieux connect\u00e9es. En revanche, d\u2019autres sous-march\u00e9s conservent une disponibilit\u00e9 plus \u00e9lev\u00e9e, surtout lorsque les immeubles ne r\u00e9pondent pas aux exigences actuelles en mati\u00e8re d\u2019efficacit\u00e9, de flexibilit\u00e9 ou d\u2019exp\u00e9rience utilisateur.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">C\u2019est pourquoi la valeur d\u2019un bureau d\u00e9pend de plus en plus d\u2019une combinaison de facteurs :<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>l\u2019emplacement et les connexions de transport ;<\/li>\n\n\n\n<li>l\u2019efficacit\u00e9 \u00e9nerg\u00e9tique ;<\/li>\n\n\n\n<li>la flexibilit\u00e9 de la distribution des plateaux ;<\/li>\n\n\n\n<li>la qualit\u00e9 de l\u2019air et le confort ;<\/li>\n\n\n\n<li>les espaces communs et les services ;<\/li>\n\n\n\n<li>la capacit\u00e9 technologique ;<\/li>\n\n\n\n<li>et la facilit\u00e9 d\u2019adaptation \u00e0 de futurs utilisateurs.<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Les crit\u00e8res environnementaux, sociaux et de gouvernance \u2014 connus sous le sigle ESG \u2014 ont \u00e9galement gagn\u00e9 en importance. Dans les bureaux, ils se traduisent par des aspects concrets tels que la consommation \u00e9nerg\u00e9tique, les \u00e9missions, l\u2019accessibilit\u00e9, le bien-\u00eatre des occupants et la qualit\u00e9 de la gestion de l\u2019immeuble.<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">L\u2019investissement revient \u00e9galement de mani\u00e8re s\u00e9lective<\/h2>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Le march\u00e9 de l\u2019investissement a retrouv\u00e9 du dynamisme, m\u00eame si les chiffres varient selon le p\u00e9rim\u00e8tre utilis\u00e9 par chaque cabinet de conseil. CBRE d\u00e9crit un fort rebond de l\u2019investissement au premier trimestre 2026, port\u00e9 en partie par le retour des capitaux vers les actifs core, c\u2019est-\u00e0-dire des immeubles stabilis\u00e9s, bien situ\u00e9s et g\u00e9n\u00e9rant des revenus pr\u00e9visibles.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Parall\u00e8lement \u00e0 cet int\u00e9r\u00eat pour les immeubles consolid\u00e9s, les op\u00e9rations de valeur ajout\u00e9e gagnent \u00e9galement du terrain. Ces strat\u00e9gies cherchent \u00e0 acqu\u00e9rir des actifs disposant d\u2019un potentiel d\u2019am\u00e9lioration et \u00e0 <a href=\"https:\/\/blog.urbanitae.com\/fr\/2026\/07\/03\/equity-immobilier-les-vrais-leviers-de-creation-de-valeur\/?utm_source=blog_fr&#038;utm_medium=organic&#038;utm_campaign=urbanitae_blog_0826&#038;utm_term=augmenter_leur_valeur&#038;utm_content=fr_oficinas_en_madrid\" target=\"_blank\" rel=\"noreferrer noopener\">augmenter leur valeur gr\u00e2ce \u00e0 des r\u00e9novations, \u00e0 une actualisation des loyers, \u00e0 une am\u00e9lioration de l\u2019efficacit\u00e9 ou \u00e0 un repositionnement commercial<\/a>.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Cela ne signifie pas que tout immeuble ancien cache une opportunit\u00e9. La cr\u00e9ation de valeur d\u00e9pend de l\u2019existence d\u2019un \u00e9cart r\u00e9el entre la situation actuelle de l\u2019immeuble et ce qu\u2019il peut atteindre apr\u00e8s l\u2019intervention.<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">Mazarredo : une strat\u00e9gie fond\u00e9e sur la mise \u00e0 niveau de l\u2019actif et de ses loyers<\/h2>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Le <a href=\"https:\/\/blog.urbanitae.com\/fr\/2026\/04\/17\/oficinas-mazarredo-ii-nouveau-ticket-pour-etendre-une-operation-value-add-au-coeur-de-madrid\/?utm_source=blog_fr&#038;utm_medium=organic&#038;utm_campaign=urbanitae_blog_0826&#038;utm_term=projet_oficinas_mazarredo&#038;utm_content=fr_oficinas_en_madrid\" target=\"_blank\" rel=\"noreferrer noopener\">projet Oficinas Mazarredo, d\u00e9velopp\u00e9 par Urbanitae avec FREO Group<\/a>, illustre ce type de strat\u00e9gie. L\u2019actif se situe au 7, rue Mazarredo, \u00e0 Arganzuela, \u00e0 l\u2019int\u00e9rieur de la M-30, et compte environ 3 967 m\u00e8tres carr\u00e9s construits. Il est actuellement lou\u00e9 \u00e0 Spaces, op\u00e9rateur d\u2019espaces de travail flexibles appartenant au groupe IWG, jusqu\u2019en juin 2027.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">L\u2019opportunit\u00e9 ne r\u00e9side pas uniquement dans l\u2019achat d\u2019un immeuble occup\u00e9. Le loyer en vigueur se situe en dessous des niveaux de march\u00e9. \u00c0 la fin du contrat, le plan pr\u00e9voit de ren\u00e9gocier avec le locataire actuel ou d\u2019en attirer un nouveau avec un loyer actualis\u00e9. Des travaux de maintenance et d\u2019investissement sont \u00e9galement pr\u00e9vus, ainsi que l\u2019obtention d\u2019une certification environnementale avant la stabilisation et la vente de l\u2019actif.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Autrement dit, la rentabilit\u00e9 attendue d\u00e9pend de plusieurs leviers : prix d\u2019entr\u00e9e, am\u00e9lioration de l\u2019immeuble, actualisation du loyer et vente ult\u00e9rieure dans de meilleures conditions.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Cette approche offre un potentiel de cr\u00e9ation de valeur, mais elle comporte \u00e9galement des risques. Le co\u00fbt des travaux peut d\u00e9vier, la ren\u00e9gociation peut ne pas atteindre le loyer pr\u00e9vu et la p\u00e9riode entre deux locataires peut se prolonger. En outre, le prix de sortie d\u00e9pendra de l\u2019\u00e9volution du march\u00e9 des bureaux et du financement disponible.<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">Le risque d\u2019obsolescence gagne en importance<\/h2>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">La polarisation du march\u00e9 ouvre des opportunit\u00e9s, <a href=\"https:\/\/blog.urbanitae.com\/fr\/2025\/02\/12\/lavenir-des-bureaux-en-europe-est-il-en-danger\/?utm_source=blog_fr&#038;utm_medium=organic&#038;utm_campaign=urbanitae_blog_0826&#038;utm_term=risque_obsolescence&#038;utm_content=fr_oficinas_en_madrid\" target=\"_blank\" rel=\"noreferrer noopener\">mais elle augmente aussi le risque d\u2019obsolescence<\/a>. Un immeuble peut se trouver dans un emplacement raisonnable et pourtant perdre en comp\u00e9titivit\u00e9 s\u2019il consomme trop d\u2019\u00e9nergie, propose des plateaux peu flexibles ou n\u00e9cessite des investissements \u00e9lev\u00e9s pour s\u2019adapter.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Ce probl\u00e8me concerne particuli\u00e8rement les actifs situ\u00e9s dans une zone interm\u00e9diaire : ils n\u2019ont pas la qualit\u00e9 n\u00e9cessaire pour rivaliser avec le produit prime, mais n\u2019offrent pas non plus une d\u00e9cote suffisante pour justifier leur transformation.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">C\u2019est pourquoi il ne suffit pas d\u2019affirmer que les bureaux \u00ab sont de retour \u00bb. Ce qui revient, c\u2019est la demande pour certains immeubles. <a href=\"https:\/\/blog.urbanitae.com\/fr\/2025\/07\/13\/reconversion-dactifs-voici-comment-limmobilier-se-reinvente\/?utm_source=blog_fr&#038;utm_medium=organic&#038;utm_campaign=urbanitae_blog_0826&#038;utm_term=repositionner&#038;utm_content=fr_oficinas_en_madrid\" target=\"_blank\" rel=\"noreferrer noopener\">Les autres devront se repositionner, changer d\u2019usage ou accepter une perte d\u2019attractivit\u00e9<\/a>.<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">Plus de transformation que de reprise<\/h2>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Madrid ne revient pas au march\u00e9 des bureaux d\u2019avant la pand\u00e9mie. Elle entre dans une \u00e9tape diff\u00e9rente, dans laquelle le bureau reste pertinent, mais remplit une fonction davantage li\u00e9e \u00e0 la collaboration, \u00e0 la culture d\u2019entreprise et \u00e0 l\u2019exp\u00e9rience des salari\u00e9s.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Cette nouvelle phase ne b\u00e9n\u00e9ficie pas non plus \u00e0 tous les actifs de la m\u00eame mani\u00e8re. <strong>L\u2019emplacement, la qualit\u00e9 technique et la capacit\u00e9 d\u2019adaptation p\u00e8sent plus qu\u2019auparavant<\/strong>, tandis que l\u2019obsolescence devient l\u2019un des principaux risques.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">C\u2019est pourquoi, plut\u00f4t que de parler d\u2019une reprise g\u00e9n\u00e9rale, il convient de parler de transformation. Les meilleures opportunit\u00e9s se trouveront dans les immeubles capables de r\u00e9pondre \u00e0 la nouvelle demande ou dans ceux qui pourront se repositionner de mani\u00e8re r\u00e9aliste pour y parvenir.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\"><\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>Le march\u00e9 des bureaux Madrid ne se redresse pas de fa\u00e7on homog\u00e8ne. La demande se concentre sur des immeubles bien situ\u00e9s, efficaces et flexibles, tandis que les actifs obsol\u00e8tes risquent davantage de rester \u00e0 l\u2019\u00e9cart.<\/p>\n","protected":false},"author":22,"featured_media":89349,"comment_status":"open","ping_status":"closed","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"inline_featured_image":false,"footnotes":""},"categories":[1026],"tags":[1887],"class_list":["post-89286","post","type-post","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","hentry","category-investissement-immobilier-fr","tag-investissement-immobilier-2"],"blocksy_meta":[],"yoast_head":"<!-- This site is optimized with the Yoast SEO plugin v28.1 - https:\/\/yoast.com\/product\/yoast-seo-wordpress\/ -->\n<title>March\u00e9 des bureaux Madrid : nouvelle phase s\u00e9lective<\/title>\n<meta name=\"description\" content=\"Le march\u00e9 des bureaux Madrid entre dans une phase plus s\u00e9lective, port\u00e9e par l\u2019emplacement, l\u2019efficacit\u00e9 et l\u2019adaptation. 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