{"id":86545,"date":"2026-05-27T13:05:54","date_gmt":"2026-05-27T11:05:54","guid":{"rendered":"https:\/\/blog.urbanitae.com\/?p=86545"},"modified":"2026-05-27T14:23:54","modified_gmt":"2026-05-27T12:23:54","slug":"le-desequilibre-residentiel-sintensifie-au-debut-de-2026","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/blog.urbanitae.com\/fr\/2026\/05\/27\/le-desequilibre-residentiel-sintensifie-au-debut-de-2026\/","title":{"rendered":"Le d\u00e9s\u00e9quilibre r\u00e9sidentiel s\u2019intensifie au d\u00e9but de 2026"},"content":{"rendered":"\n

Le premier trimestre 2026 confirme que le march\u00e9 r\u00e9sidentiel espagnol continue d\u2019\u00eatre soutenu par une demande solide, mais qu\u2019il est de plus en plus conditionn\u00e9 par un probl\u00e8me structurel d\u2019offre<\/a>. Les prix poursuivent leur hausse, le march\u00e9 locatif reste sous tension et l\u2019accessibilit\u00e9 devient l\u2019un des principaux d\u00e9fis du secteur.<\/p>\n\n\n\n

Malgr\u00e9 la mont\u00e9e des incertitudes \u00e9conomiques et g\u00e9opolitiques internationales, le r\u00e9sidentiel espagnol conserve une remarquable capacit\u00e9 de r\u00e9sistance. La solidit\u00e9 de l\u2019emploi, la croissance d\u00e9mographique, l\u2019attractivit\u00e9 de l\u2019Espagne<\/a> comme destination pour vivre et investir, ainsi que la raret\u00e9 des produits disponibles continuent de soutenir l\u2019activit\u00e9. Mais ces facteurs aggravent \u00e9galement l\u2019un des grands d\u00e9s\u00e9quilibres du march\u00e9 : la demande continue de cro\u00eetre plus rapidement que la capacit\u00e9 du secteur \u00e0 y r\u00e9pondre par une nouvelle offre.<\/p>\n\n\n\n

Comme le souligne Diego Bestard, CEO d\u2019Urbanitae, dans son analyse incluse dans le rapport, \u00ab le premier trimestre 2026 a confirm\u00e9 que ce d\u00e9s\u00e9quilibre non seulement perdure, mais s\u2019intensifie dans de nombreux march\u00e9s \u00bb. La cl\u00e9 r\u00e9side dans le fait qu\u2019il ne s\u2019agit pas d\u2019une tension conjoncturelle, mais d\u2019un probl\u00e8me structurel : on construit moins de logements que ce que le march\u00e9 demande.<\/p>\n\n\n\n

Un d\u00e9but d\u2019ann\u00e9e marqu\u00e9 par l\u2019incertitude<\/h2>\n\n\n\n

Le d\u00e9but de l\u2019ann\u00e9e 2026 intervient dans un contexte macro\u00e9conomique plus complexe que durant une grande partie de 2025<\/a>. Apr\u00e8s une ann\u00e9e marqu\u00e9e par l\u2019assouplissement progressif des taux d\u2019int\u00e9r\u00eat<\/a> en Europe, le premier trimestre a raviv\u00e9 la prudence sur les march\u00e9s financiers.<\/p>\n\n\n\n

La r\u00e9surgence des tensions g\u00e9opolitiques, la volatilit\u00e9 des prix de l\u2019\u00e9nergie et les incertitudes autour de l\u2019\u00e9volution de l\u2019inflation ont raviv\u00e9 les doutes sur le rythme auquel la Banque centrale europ\u00e9enne pourra poursuivre l\u2019assouplissement de sa politique mon\u00e9taire.<\/p>\n\n\n\n

En Espagne, l\u2019IPC annuel est pass\u00e9 de 2,3 % en janvier et f\u00e9vrier \u00e0 3,3 % en mars, principalement sous l\u2019effet des prix de l\u2019\u00e9nergie. Parall\u00e8lement, l\u2019Euribor a de nouveau montr\u00e9 des tensions haussi\u00e8res \u00e0 la fin du trimestre, refl\u00e9tant la prudence des march\u00e9s face aux futures baisses de taux.<\/p>\n\n\n\n

Malgr\u00e9 cela, l\u2019\u00e9conomie espagnole<\/a> continue d\u2019afficher une dynamique sup\u00e9rieure \u00e0 celle de nombreuses \u00e9conomies europ\u00e9ennes, soutenue par l\u2019emploi, la croissance d\u00e9mographique et la bonne tenue des secteurs des services et du tourisme. Tous ces facteurs continuent d\u2019alimenter la demande r\u00e9sidentielle.<\/p>\n\n\n\n

Prix : des hausses fortes et de plus en plus g\u00e9n\u00e9ralis\u00e9es<\/h2>\n\n\n\n

Les prix du logement<\/a> ont commenc\u00e9 2026 sur une nouvelle hausse. Selon Tinsa, la valeur moyenne des logements achev\u00e9s \u2013 neufs et anciens \u2013 a augment\u00e9 de 14,3 % sur un an<\/strong> et de 3,2 % sur un trimestre<\/strong> au premier trimestre. En termes r\u00e9els, apr\u00e8s ajustement de l\u2019inflation, la croissance atteint 11,8 %<\/strong>.<\/p>\n\n\n\n

La pression ne se limite plus aux march\u00e9s traditionnels. Si Madrid, Barcelone, les Bal\u00e9ares, les Canaries ou la c\u00f4te m\u00e9diterran\u00e9enne concentrent encore une grande partie de la tension, les hausses s\u2019\u00e9tendent d\u00e9sormais \u00e0 des provinces p\u00e9riph\u00e9riques et \u00e0 des march\u00e9s secondaires qui absorbent une demande d\u00e9plac\u00e9e par les prix \u00e9lev\u00e9s des grandes m\u00e9tropoles.<\/p>\n\n\n\n

\"Mapa
Mapa del precio de la vivienda en Espa\u00f1a por provincia en el primer trimestre de 2026. Fuente: Tinsa.<\/figcaption><\/figure>\n\n\n\n

Tinsa indique que 14 des 19 communaut\u00e9s et villes autonomes ont enregistr\u00e9 des hausses annuelles sup\u00e9rieures \u00e0 10 %. Les plus fortes augmentations ont \u00e9t\u00e9 observ\u00e9es dans la Communaut\u00e9 de Madrid (+19,2 %)<\/strong>, la Communaut\u00e9 valencienne (+19,1 %)<\/strong>, la Castille-La Manche (+18,8 %)<\/strong>, les Canaries (+17,8 %)<\/strong> et la Cantabrie (+16,2 %)<\/strong>.<\/p>\n\n\n\n

Au niveau provincial, les hausses les plus marqu\u00e9es concernent Tol\u00e8de (+23,2 %)<\/strong>, Albacete (+19,6 %)<\/strong>, Madrid (+19,2 %)<\/strong>, Santa Cruz de Tenerife (+19,0 %)<\/strong> et Alicante (+18,3 %)<\/strong>. Le cas de Tol\u00e8de est particuli\u00e8rement significatif : il refl\u00e8te le d\u00e9placement d\u2019une partie de la demande madril\u00e8ne vers des zones plus abordables, mieux connect\u00e9es et disposant encore d\u2019une certaine capacit\u00e9 d\u2019absorption.<\/p>\n\n\n\n

Dans les grandes villes, la pression reste tr\u00e8s \u00e9lev\u00e9e. Madrid a enregistr\u00e9 une hausse annuelle de 17,9 %<\/strong>, tandis que Barcelone atteint 11,5 %<\/strong>. Avec Saint-S\u00e9bastien, ces deux villes d\u00e9passent d\u00e9sormais les 4 000 euros par m\u00e8tre carr\u00e9<\/strong>, consolidant leur position parmi les march\u00e9s r\u00e9sidentiels les plus chers du pays.<\/p>\n\n\n\n

Les transactions ralentissent, mais restent \u00e0 des niveaux \u00e9lev\u00e9s<\/h2>\n\n\n\n

L\u2019activit\u00e9 r\u00e9sidentielle demeure soutenue, m\u00eame si elle commence \u00e0 montrer certains signes de mod\u00e9ration par rapport au fort dynamisme des derni\u00e8res ann\u00e9es. Selon le Coll\u00e8ge des Registrateurs, 178 096 transactions immobili\u00e8res<\/strong> ont \u00e9t\u00e9 enregistr\u00e9es au premier trimestre, soit une l\u00e9g\u00e8re baisse trimestrielle de 0,1 %<\/strong>. Sur douze mois glissants, le total atteint 701 828 op\u00e9rations<\/strong>, soit 1,9 % de moins<\/strong>, mais toujours au plus haut depuis le troisi\u00e8me trimestre 2007.<\/p>\n\n\n\n

Par typologie, l\u2019\u00e9volution a \u00e9t\u00e9 contrast\u00e9e. Les ventes de logements neufs ont progress\u00e9 de 7,2 % sur le trimestre<\/strong>, atteignant 39 473 transactions<\/strong>, tandis que les logements anciens ont recul\u00e9 de 2 %<\/strong>, avec 138 623 ventes<\/strong>. La raret\u00e9 de l\u2019offre neuve continue de concentrer la demande l\u00e0 o\u00f9 des produits sont disponibles, notamment dans les zones \u00e0 forte dynamique \u00e9conomique et touristique.<\/p>\n\n\n\n

La demande \u00e9trang\u00e8re conserve \u00e9galement un poids important. Au premier trimestre, elle repr\u00e9sentait 13,92 %<\/strong> des transactions, soit pr\u00e8s de 24 800 op\u00e9rations<\/strong>. Les proportions les plus \u00e9lev\u00e9es ont \u00e9t\u00e9 enregistr\u00e9es aux \u00celes Bal\u00e9ares (28,89 %)<\/strong>, dans la Communaut\u00e9 valencienne (28,16 %)<\/strong>, aux Canaries (22,78 %)<\/strong> et dans la R\u00e9gion de Murcie (21,73 %)<\/strong>.<\/p>\n\n\n\n

Le march\u00e9 locatif reste sous tension<\/h2>\n\n\n\n

Le march\u00e9 locatif<\/a> demeure l\u2019un des segments les plus tendus. Les difficult\u00e9s d\u2019acc\u00e8s \u00e0 la propri\u00e9t\u00e9, notamment pour les jeunes m\u00e9nages et les foyers disposant d\u2019une capacit\u00e9 d\u2019\u00e9pargne limit\u00e9e, continuent de reporter la demande vers la location. Dans le m\u00eame temps, l\u2019offre disponible reste insuffisante dans de nombreux march\u00e9s.<\/p>\n\n\n\n

Selon Fotocasa, le prix moyen des loyers a augment\u00e9 de 4 % sur le trimestre<\/strong> et de 9,1 % sur un an<\/strong> au premier trimestre, pour atteindre 14,78 euros par m\u00e8tre carr\u00e9 et par mois<\/strong>. De son c\u00f4t\u00e9, Idealista estime la hausse annuelle \u00e0 7,1 %<\/strong>, avec un loyer moyen proche de 15 euros par m\u00e8tre carr\u00e9<\/strong>.<\/p>\n\n\n\n

Les tensions les plus fortes restent concentr\u00e9es \u00e0 Madrid, en Catalogne et aux Bal\u00e9ares, mais la pression s\u2019\u00e9tend d\u00e9sormais \u00e0 d\u2019autres territoires. Fotocasa souligne des hausses trimestrielles en Cantabrie (+11,1 %)<\/strong>, en Aragon (+6,9 %)<\/strong>, dans la Communaut\u00e9 de Madrid (+6,7 %)<\/strong>, dans la Communaut\u00e9 valencienne (+5,9 %)<\/strong> et en Andalousie (+5,6 %)<\/strong>. Idealista identifie quant \u00e0 lui la Castille-La Manche<\/strong> comme la r\u00e9gion affichant la plus forte hausse annuelle, avec +12,7 %<\/strong>.<\/p>\n\n\n\n

Le point le plus important n\u2019est pas seulement que les prix continuent de grimper, mais que la capacit\u00e9 d\u2019absorption de la demande commence \u00e0 se r\u00e9duire. Dans de nombreux march\u00e9s, les loyers s\u2019\u00e9loignent de plus en plus du pouvoir d\u2019achat des m\u00e9nages, ce qui pourrait ralentir la hausse des prix sans pour autant d\u00e9tendre r\u00e9ellement le march\u00e9.<\/p>\n\n\n\n

Il ne s\u2019agit pas d\u2019une bulle, mais d\u2019un probl\u00e8me d\u2019offre<\/h2>\n\n\n\n

L\u2019une des id\u00e9es centrales du rapport est que le cycle actuel pr\u00e9sente des diff\u00e9rences importantes par rapport \u00e0 la p\u00e9riode pr\u00e9c\u00e9dant la crise financi\u00e8re de 2008. M\u00eame si les prix augmentent fortement et que l\u2019activit\u00e9 reste soutenue, le march\u00e9 ne fait pas face \u00e0 un exc\u00e8s de construction ni \u00e0 un surendettement g\u00e9n\u00e9ralis\u00e9.<\/p>\n\n\n\n

Le probl\u00e8me est ailleurs : l\u2019offre ne progresse pas au m\u00eame rythme que la demande<\/strong>. Le manque de foncier finalis\u00e9, les co\u00fbts de construction, la complexit\u00e9 administrative, la p\u00e9nurie de main-d\u2019\u0153uvre et les longs d\u00e9lais de d\u00e9veloppement limitent la capacit\u00e9 du secteur \u00e0 produire de nouveaux logements.<\/p>\n\n\n\n

Diego Bestard r\u00e9sume ainsi son analyse du trimestre : \u00ab Je ne vois pas de sc\u00e9nario de correction brutale, mais je pense que le march\u00e9 entre dans une phase o\u00f9 l\u2019accessibilit\u00e9 sera de plus en plus d\u00e9terminante et o\u00f9 toute la demande ne pourra pas se mat\u00e9rialiser. \u00bb<\/p>\n\n\n\n

Ce diagnostic explique \u00e9galement l\u2019int\u00e9r\u00eat croissant pour des mod\u00e8les r\u00e9sidentiels compl\u00e9mentaires au build-to-sell traditionnel, comme le flex living, le senior living ou le coliving. Ils ne remplacent pas le logement conventionnel, mais r\u00e9pondent \u00e0 de v\u00e9ritables \u00e9volutions de la demande : m\u00e9nages plus petits, mobilit\u00e9 accrue, nouveaux besoins professionnels et recherche de flexibilit\u00e9 et de services.<\/p>\n\n\n\n

Financement : une pi\u00e8ce de plus en plus essentielle<\/h2>\n\n\n\n

Le rapport souligne \u00e9galement le r\u00f4le central du financement dans ce nouveau cycle. Les banques restent le pilier du syst\u00e8me, mais le march\u00e9 requiert des structures de plus en plus flexibles, notamment dans les phases initiales des projets.<\/p>\n\n\n\n

Selon la mise \u00e0 jour de l\u2019Observatoire du financement de la promotion immobili\u00e8re<\/em><\/a> \u00e9labor\u00e9 par Urbanitae en collaboration avec KPMG, le volume total d\u2019investissement dans la promotion immobili\u00e8re est pass\u00e9 d\u2019environ 35 milliards d\u2019euros en 2024<\/strong> \u00e0 pr\u00e8s de 39 milliards d\u2019euros en 2025<\/strong>. Parall\u00e8lement, le financement alternatif a continu\u00e9 de gagner en importance et en sophistication.<\/p>\n\n\n\n

Pour Urbanitae, cette \u00e9volution confirme que le capital non bancaire est devenu un outil structurel permettant de compl\u00e9ter la banque traditionnelle, d\u2019apporter de l\u2019agilit\u00e9 et de permettre \u00e0 des projets viables de ne pas rester bloqu\u00e9s faute de financement \u00e0 certaines \u00e9tapes.<\/p>\n\n\n\n

Perspectives : continuit\u00e9, mais avec davantage de prudence<\/h2>\n\n\n\n

Pour le deuxi\u00e8me trimestre, le sc\u00e9nario pointe davantage vers une mod\u00e9ration progressive que vers un changement brutal de tendance. La demande continuera d\u2019\u00eatre soutenue par des fondamentaux solides \u2013 emploi, croissance d\u00e9mographique, attractivit\u00e9 internationale et manque d\u2019offre \u2013, mais l\u2019inflation, les taux d\u2019int\u00e9r\u00eat et l\u2019incertitude g\u00e9opolitique pourraient introduire davantage de prudence, notamment parmi les acheteurs d\u00e9pendants du cr\u00e9dit hypoth\u00e9caire.<\/p>\n\n\n\n

La raret\u00e9 des produits disponibles restera le principal facteur de tension. Bien que l\u2019activit\u00e9 promotrice montre des signes d\u2019am\u00e9lioration, avec une hausse de 19,6 % des nouveaux projets autoris\u00e9s<\/strong> selon Tinsa, la production reste insuffisante pour couvrir la demande existante.<\/p>\n\n\n\n

Le premier trimestre 2026 laisse donc une image claire : le march\u00e9 r\u00e9sidentiel espagnol reste dynamique, mais devient de plus en plus exigeant. La demande r\u00e9siste, les prix continuent d\u2019\u00eatre sous tension et l\u2019accessibilit\u00e9 se d\u00e9t\u00e9riore. R\u00e9soudre ce d\u00e9s\u00e9quilibre exigera de d\u00e9bloquer du foncier, d\u2019acc\u00e9l\u00e9rer les proc\u00e9dures administratives, d\u2019\u00e9largir les sources de financement et de d\u00e9velopper de nouvelles formules r\u00e9sidentielles capables de r\u00e9pondre \u00e0 une demande toujours plus diversifi\u00e9e.<\/p>\n\n\n\n

Consultez le rapport complet ici :<\/p>\n\n\n\n

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informe_vivienda_urbanitae_2026_q1_en<\/a><\/blockquote>