{"id":64961,"date":"2025-06-18T10:28:50","date_gmt":"2025-06-18T08:28:50","guid":{"rendered":"https:\/\/blog.urbanitae.com\/?p=64961"},"modified":"2025-06-18T10:32:27","modified_gmt":"2025-06-18T08:32:27","slug":"fiscalite-et-logement-un-frein-a-linvestissement-immobilier","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/blog.urbanitae.com\/fr\/2025\/06\/18\/fiscalite-et-logement-un-frein-a-linvestissement-immobilier\/","title":{"rendered":"Fiscalit\u00e9 et logement : un frein \u00e0 l\u2019investissement immobilier\u00a0?"},"content":{"rendered":"\n

La fiscalit\u00e9 sur le logement en Espagne est devenue une source de pr\u00e9occupation croissante tant pour les citoyens que pour les investisseurs, car la lourde charge fiscale, largement sup\u00e9rieure \u00e0 la moyenne europ\u00e9enne, pose des d\u00e9fis importants pour l\u2019acc\u00e8s au logement et l\u2019attractivit\u00e9 de l\u2019investissement immobilier<\/a><\/strong>. Dans un contexte o\u00f9 il est pr\u00e9vu de construire des millions de logements suppl\u00e9mentaires pour r\u00e9pondre \u00e0 la demande, il devient urgent d\u2019analyser en profondeur comment la fiscalit\u00e9 actuelle peut agir comme un frein au d\u00e9veloppement d\u2019un march\u00e9 plus accessible et dynamique, et quelles mesures pourraient \u00eatre adopt\u00e9es pour concilier le besoin de recettes publiques avec la promotion du financement immobilier et du droit au logement.<\/p>\n\n\n\n

L\u2019Espagne se situe parmi les pays ayant la fiscalit\u00e9 la plus \u00e9lev\u00e9e d\u2019Europe<\/h2>\n\n\n\n

L\u2019Espagne se trouve en t\u00eate en mati\u00e8re de pression fiscale sur le logement en Europe, selon l\u2019Institut d\u2019\u00c9tudes \u00c9conomiques (IEE) dans son dernier rapport<\/a>, qui indique que la pression fiscale effective sur le logement atteint 30,3 %, soit presque cinq fois la moyenne de l\u2019Union europ\u00e9enne, situ\u00e9e \u00e0 6,5 %<\/strong>. Cette charge s\u2019applique tout au long du cycle immobilier : de l\u2019achat et la possession jusqu\u2019\u00e0 la vente ou la mise en location.<\/p>\n\n\n\n

Selon Luis Garv\u00eda, \u00e9conomiste et docteur en finances \u00e0 l\u2019ICADE<\/strong>, \u00ab les imp\u00f4ts sur l\u2019achat-vente (comme l\u2019ITP ou la TVA sur le neuf), les frais notariaux, l\u2019AJD et la plus-value municipale s\u2019ajoutent \u00e0 une charge totale qui peut facilement d\u00e9passer 10 \u00e0 15 % de la valeur du bien. Cela d\u00e9courage non seulement l\u2019acheteur moyen, mais fausse aussi les d\u00e9cisions d\u2019investissement en p\u00e9riode de ralentissement. \u00bb<\/p>\n\n\n\n

Par ailleurs, selon l\u2019IEE, cette fiscalit\u00e9 \u00e9lev\u00e9e engendre des effets de distorsion qui nuisent \u00e0 l\u2019offre, \u00e0 l\u2019investissement dans le logement et \u00e0 l\u2019acc\u00e8s \u00e0 celui-ci<\/strong>, compromettant l\u2019efficacit\u00e9 du march\u00e9 immobilier espagnol. \u00c0 cela s\u2019ajoutent, selon Garv\u00eda, \u00ab l\u2019ins\u00e9curit\u00e9 juridique due aux changements r\u00e9glementaires r\u00e9gionaux ou locaux, ainsi que l\u2019incertitude fiscale, comme le traitement des SOCIMI ou de nouvelles mesures telles que \u2018l\u2019imp\u00f4t sur les logements vacants\u2019, qui r\u00e9duisent l\u2019attrait du secteur en tant qu\u2019actif financier \u00e0 long terme. \u00bb<\/p>\n\n\n\n

D\u2019autre part, l\u2019incertitude fiscale dissuade \u00e9galement l\u2019investissement, certaines propositions r\u00e9centes au Congr\u00e8s ayant sugg\u00e9r\u00e9 d\u2019imposer une surtaxe de 100 % de la valeur du bien aux non-r\u00e9sidents hors UE achetant un logement en Espagne<\/strong>. \u00c0 ce propos, le Registre des \u00c9conomistes Conseillers Fiscaux (REAF) a r\u00e9cemment \u00e9valu\u00e9 ce paquet de propositions<\/a>, avertissant que leur efficacit\u00e9 serait limit\u00e9e, car elles ciblent un segment r\u00e9duit du march\u00e9 et excluent les achats de logements neufs ou directement aupr\u00e8s de promoteurs.<\/p>\n\n\n\n

Effets de la fiscalit\u00e9 sur l\u2019acc\u00e8s au logement et l\u2019investissement<\/h2>\n\n\n\n

La fiscalit\u00e9 \u00e9lev\u00e9e affecte non seulement l\u2019investisseur, mais aussi le citoyen ordinaire souhaitant acc\u00e9der \u00e0 un logement, car le surco\u00fbt fiscal r\u00e9duit le pouvoir d\u2019achat des familles et retarde l\u2019\u00e2ge d\u2019\u00e9mancipation, notamment chez les jeunes. La Banque d\u2019Espagne a averti dans divers rapports<\/a> que l\u2019acc\u00e8s au logement devient un probl\u00e8me structurel en Espagne, affectant tant le march\u00e9 de l\u2019achat que celui de la location.<\/strong><\/p>\n\n\n\n

Pour Garv\u00eda, \u00ab la fiscalit\u00e9 actuelle p\u00e9nalise proportionnellement davantage les jeunes et les classes moyennes. \u00bb Il souligne que l\u2019ITP est un pourcentage fixe, sans progressivit\u00e9, que les d\u00e9ductions fiscales pour r\u00e9sidence principale ont disparu sauf dans d\u2019anciens r\u00e9gimes, et que l\u2019absence de logement public redistributif a \u00e9t\u00e9 remplac\u00e9e par des aides \u00e0 la demande \u00ab qui finissent par gonfler les prix \u00bb. Cela, conclut-il, \u00ab engendre un effet pervers : on aide moins ceux qui en ont le plus besoin et l\u2019on perp\u00e9tue les in\u00e9galit\u00e9s interg\u00e9n\u00e9rationnelles. \u00bb<\/p>\n\n\n\n

Le rapport de la Banque d\u2019Espagne indique un double impact : d\u2019une part, les imp\u00f4ts \u00e9lev\u00e9s sur la construction et la transmission r\u00e9duisent l\u2019offre, et d\u2019autre part, les propri\u00e9taires r\u00e9percutent cette charge sur les locataires, augmentant les loyers. Cette pression fiscale r\u00e9duit significativement la rentabilit\u00e9 de l\u2019investissement immobilier, en particulier pour les projets destin\u00e9s aux revenus moyens et faibles, qui fonctionnent d\u00e9j\u00e0 avec des marges serr\u00e9es.<\/strong> En cons\u00e9quence, les promoteurs et investisseurs pr\u00e9f\u00e8rent se concentrer sur des projets plus rentables, destin\u00e9s \u00e0 ceux pouvant payer davantage, d\u00e9laissant encore plus l\u2019offre de logements abordables et rendant de plus en plus difficile la recherche de solutions pour la majorit\u00e9 de la population.<\/p>\n\n\n\n

Dans ce contexte, le mod\u00e8le build to rent<\/em> se heurte \u00e0 un conflit structurel, comme le souligne Garv\u00eda : \u00ab d\u2019un c\u00f4t\u00e9, on veut encourager la location abordable, mais de l\u2019autre, on impose au promoteur la TVA, l\u2019IBI, l\u2019imp\u00f4t sur les soci\u00e9t\u00e9s et souvent des limitations \u00e0 l\u2019indexation des loyers. Cela \u00e9rode la rentabilit\u00e9 attendue et r\u00e9duit la viabilit\u00e9 financi\u00e8re, notamment sur les march\u00e9s interm\u00e9diaires ou fortement r\u00e9gul\u00e9s. \u00bb<\/p>\n\n\n\n

Facteurs suppl\u00e9mentaires aggravant la situation<\/h2>\n\n\n\n

\u00c0 la fiscalit\u00e9 \u00e9lev\u00e9e s\u2019ajoutent d\u2019autres facteurs aggravant la crise de l\u2019acc\u00e8s au logement, comme l\u2019inflation, qui a accru les co\u00fbts de construction et des mat\u00e9riaux, rench\u00e9rissant tant les logements neufs que les r\u00e9novations. Selon le dernier rapport de l\u2019Institut National de Statistique (INE)<\/a>, le prix du logement libre a augment\u00e9 de 12,2 % en glissement annuel au premier trimestre 2025, la plus forte hausse depuis 2007.<\/strong> \u00c0 cela s\u2019ajoute la lenteur et la rigidit\u00e9 des d\u00e9marches d\u2019urbanisme, qui freinent r\u00e9ellement le lancement de nouveaux projets r\u00e9sidentiels, provoquant ainsi des retards importants qui limitent la capacit\u00e9 du secteur \u00e0 r\u00e9pondre aux besoins du march\u00e9.<\/p>\n\n\n\n

\u00c0 ce sujet, le Conseil G\u00e9n\u00e9ral des \u00c9conomistes (CGE) a r\u00e9cemment<\/a> soulign\u00e9 que le manque de terrains urbanisables, associ\u00e9 \u00e0 la rigidit\u00e9 administrative et \u00e0 l\u2019ins\u00e9curit\u00e9 juridique, limite fortement la capacit\u00e9 du secteur \u00e0 r\u00e9pondre \u00e0 la demande existante.<\/strong> Ce goulot d\u2019\u00e9tranglement dans l\u2019offre rend tout co\u00fbt suppl\u00e9mentaire, comme la fiscalit\u00e9, imm\u00e9diatement r\u00e9percut\u00e9 sur les prix.<\/p>\n\n\n\n

Quelles propositions sont sur la table pour am\u00e9liorer la situation ?<\/h2>\n\n\n\n

Actuellement, plusieurs propositions visent \u00e0 r\u00e9duire l\u2019impact fiscal et am\u00e9liorer l\u2019acc\u00e8s au logement. Lors de la XXVIIIe Conf\u00e9rence des Pr\u00e9sidents<\/a>, le 6 juin dernier, le gouvernement central a propos\u00e9 de tripler le financement public du logement pour atteindre 7 milliards d\u2019euros entre 2026 et 2030<\/strong>, en plus de garantir le statut de logement social \u00e0 long terme et de cr\u00e9er une base de donn\u00e9es publique sur les prix de l\u2019immobilier.<\/p>\n\n\n\n

De son c\u00f4t\u00e9, l\u2019opposition a propos\u00e9 de baisser la TVA \u00e0 4 % pour l\u2019achat et la r\u00e9novation de logements<\/a><\/strong>, de faciliter l\u2019acc\u00e8s au foncier pour construire du logement abordable, et d\u2019abroger la Loi actuelle sur le logement pour la remplacer par un cadre plus orient\u00e9 vers l\u2019investissement et l\u2019offre.<\/p>\n\n\n\n

Dans le monde universitaire, l\u2019Institut d\u2019\u00c9tudes \u00c9conomiques a sugg\u00e9r\u00e9 qu\u2019il est n\u00e9cessaire de supprimer les imp\u00f4ts qui d\u00e9couragent ou faussent l\u2019investissement dans le logement. De plus, il propose de repenser toute la structure fiscale qui affecte le secteur immobilier pour la rendre plus efficace<\/strong>, c\u2019est-\u00e0-dire qu\u2019elle remplisse sa fonction de collecte sans entraver le march\u00e9, et aussi plus \u00e9quitable, notamment pour ceux qui cherchent \u00e0 acqu\u00e9rir leur premi\u00e8re r\u00e9sidence.<\/p>\n\n\n\n

Enfin, la r\u00e9forme de la Loi sur le sol est l\u2019une des grandes revendications du secteur, avec pour objectif d\u2019acc\u00e9l\u00e9rer les permis, d\u2019augmenter l\u2019offre de terrains urbanisables et d\u2019offrir une plus grande s\u00e9curit\u00e9 juridique aux promoteurs.<\/p>\n\n\n\n

Luis Garv\u00eda plaide pour une approche globale et progressive : \u00ab Il est n\u00e9cessaire de r\u00e9duire les imp\u00f4ts sur les transactions pour les premi\u00e8res r\u00e9sidences et les projets locatifs \u00e0 long terme, d\u2019\u00e9tablir un syst\u00e8me fiscal v\u00e9ritablement progressif avec des d\u00e9ductions bas\u00e9es sur l\u2019effort relatif, et de garantir une stabilit\u00e9 r\u00e9glementaire, en \u00e9vitant les changements fiscaux r\u00e9troactifs. \u00bb Il souligne \u00e9galement l\u2019importance d\u2019\u00ab encourager la r\u00e9novation et l\u2019efficacit\u00e9 \u00e9nerg\u00e9tique, pas seulement la construction neuve, et de financer le logement public via les budgets g\u00e9n\u00e9raux plut\u00f4t que par une fiscalit\u00e9 indirecte sur l\u2019acheteur. \u00bb<\/p>\n\n\n\n

En ce qui concerne les r\u00e9f\u00e9rences internationales, Garv\u00eda note que \u00ab m\u00eame si, en termes absolus, l\u2019Espagne n\u2019est pas le pays le plus fiscalement contraignant, elle est en revanche moins pr\u00e9visible et plus fragment\u00e9e, avec 17 communaut\u00e9s et de nombreuses municipalit\u00e9s ayant des politiques distinctes, ce qui dissuade certains investisseurs. \u00bb Parmi les mod\u00e8les \u00e0 suivre, il cite \u00ab l\u2019Allemagne, les Pays-Bas et l\u2019Autriche, des pays o\u00f9 se conjuguent s\u00e9curit\u00e9 juridique, incitations \u00e0 long terme et collaboration entre secteur public et priv\u00e9 pour offrir des solutions efficaces sans fausser le march\u00e9. \u00bb<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

La lourde charge fiscale, bien sup\u00e9rieure \u00e0 la moyenne europ\u00e9enne, constitue un obstacle majeur \u00e0 l’acc\u00e8s au logement.<\/p>\n","protected":false},"author":1,"featured_media":65048,"comment_status":"open","ping_status":"closed","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"inline_featured_image":false,"_lmt_disableupdate":"","_lmt_disable":"","footnotes":""},"categories":[1026],"tags":[1148,1887,987],"class_list":["post-64961","post","type-post","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","hentry","category-investissement-immobilier-fr","tag-fiscalite","tag-inversion-inmobiliaria-fr","tag-logement"],"yoast_head":"\nFiscalit\u00e9 et logement : un frein \u00e0 l\u2019investissement immobilier\u00a0?<\/title>\n<meta name=\"description\" content=\"La fiscalit\u00e9 freine l'acc\u00e8s au logement, car la lourde charge fiscale pose des d\u00e9fis importants. 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