{"id":52784,"date":"2024-11-15T09:07:46","date_gmt":"2024-11-15T08:07:46","guid":{"rendered":"https:\/\/blog.urbanitae.com\/?p=52784"},"modified":"2026-09-16T10:08:59","modified_gmt":"2026-09-16T08:08:59","slug":"investissement-actif-vs-investissement-passif-quelle-approche-est-la-plus-rentable","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/blog.urbanitae.com\/fr\/2024\/11\/15\/investissement-actif-vs-investissement-passif-quelle-approche-est-la-plus-rentable\/","title":{"rendered":"Investissement actif vs investissement passif : diff\u00e9rences, rentabilit\u00e9 et comment choisir"},"content":{"rendered":"\n<p class=\"wp-block-paragraph\">L\u2019\u00e9ternelle question au moment de construire un portefeuille d\u2019investissement est de savoir quelle strat\u00e9gie choisir : investissement actif ou investissement passif. Les deux philosophies cherchent \u00e0 faire cro\u00eetre le patrimoine, mais elles partent d\u2019hypoth\u00e8ses totalement oppos\u00e9es. Alors que l\u2019investissement actif cherche \u00e0 battre le march\u00e9 en s\u00e9lectionnant des actifs sp\u00e9cifiques, l\u2019investissement passif vise \u00e0 r\u00e9pliquer le comportement d\u2019un indice avec des co\u00fbts r\u00e9duits. Dans cet article, nous comparons les principales diff\u00e9rences, les avantages, les inconv\u00e9nients, la rentabilit\u00e9 attendue et la mani\u00e8re dont les deux mod\u00e8les s\u2019appliquent, notamment dans le secteur immobilier.<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">1. Qu\u2019est-ce que l\u2019investissement actif et comment fonctionne-t-il ?<\/h2>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">L\u2019<strong>investissement actif<\/strong> est une approche dans laquelle un gestionnaire professionnel \u2014 ou l\u2019investisseur lui-m\u00eame \u2014 prend en continu des d\u00e9cisions d\u2019achat et de vente d\u2019actifs avec l\u2019objectif explicite de <strong>surperformer un indice de r\u00e9f\u00e9rence ou un march\u00e9<\/strong> \u2014 g\u00e9n\u00e9rer de l\u2019<em>alpha<\/em>.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Pour y parvenir, les gestionnaires analysent les bilans des entreprises, les tendances macro\u00e9conomiques, l\u2019analyse technique et la valorisation des actifs. Cependant, les donn\u00e9es empiriques montrent la difficult\u00e9 de maintenir cette surperformance \u00e0 long terme. Comme le rappelle Rainer Zitelmann dans <em>Libert\u00e9 financi\u00e8re<\/em>, <em>\u00ab de nombreuses \u00e9tudes ont montr\u00e9 que les investisseurs obtiennent rarement ces r\u00e9sultats \u2014 s\u2019ils les obtiennent un jour \u00bb<\/em>.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\"><strong>La gestion active dans le secteur immobilier :<\/strong><\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Sur le march\u00e9 immobilier, la gestion active se traduit par des strat\u00e9gies <em>value-add<\/em> ou <em>opportunistic<\/em> :<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>Achat direct d\u2019immeubles pour leur r\u00e9novation puis leur revente \u2014 revalorisation ou <em>flipping<\/em>.<\/li>\n\n\n\n<li>Repositionnement d\u2019actifs \u2014 par exemple, changement d\u2019usage de bureaux en r\u00e9sidentiel.<\/li>\n\n\n\n<li>Promotion et d\u00e9veloppement immobilier.<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\">Avantages et inconv\u00e9nients de l\u2019investissement actif :<\/h3>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li><strong>Avantages :<\/strong> Potentiel d\u2019obtenir des rentabilit\u00e9s sup\u00e9rieures \u00e0 la moyenne et flexibilit\u00e9 pour r\u00e9agir aux changements du march\u00e9.<\/li>\n\n\n\n<li><strong>Inconv\u00e9nients :<\/strong> Commissions plus \u00e9lev\u00e9es, risque plus important d\u2019erreur dans la s\u00e9lection des actifs \u2014 <em>stock picking<\/em> \u2014 et n\u00e9cessit\u00e9 d\u2019une implication constante.<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">2. Qu\u2019est-ce que l\u2019investissement passif et pourquoi gagne-t-il en popularit\u00e9 ?<\/h2>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">L\u2019<strong>investissement passif<\/strong> part du principe que le march\u00e9 est efficient \u00e0 long terme et, au lieu d\u2019essayer de le battre, cherche \u00e0 <strong>r\u00e9pliquer exactement son comportement<\/strong> avec les commissions les plus faibles possible. Il repose sur la strat\u00e9gie d\u2019achat et de conservation \u2014 <em>buy and hold<\/em> \u2014 au moyen de v\u00e9hicules tels que les fonds cot\u00e9s \u2014 ETF \u2014 ou les fonds indiciels.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\"><strong>La gestion passive dans le secteur immobilier :<\/strong> Dans l\u2019immobilier, cette approche est principalement associ\u00e9e \u00e0 l\u2019investissement dans des <strong>REITs ou des SOCIMI cot\u00e9es<\/strong> qui r\u00e9pliquent des indices immobiliers. Elles permettent \u00e0 l\u2019investisseur d\u2019\u00eatre expos\u00e9 \u00e0 l\u2019\u00e9volution globale du secteur sans avoir \u00e0 g\u00e9rer des immeubles individuels.<\/p>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\">Avantages et inconv\u00e9nients de l\u2019investissement passif :<\/h3>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li><strong>Avantages :<\/strong> Commissions de gestion tr\u00e8s r\u00e9duites, forte diversification implicite, simplicit\u00e9 op\u00e9rationnelle et r\u00e9sultats coh\u00e9rents \u00e0 long terme.<\/li>\n\n\n\n<li><strong>Inconv\u00e9nients :<\/strong> Aucune capacit\u00e9 \u00e0 surperformer le march\u00e9, absence de flexibilit\u00e9 pour att\u00e9nuer les baisses lors de p\u00e9riodes de forte volatilit\u00e9.<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">3. Tableau comparatif : Investissement actif vs investissement passif<\/h2>\n\n\n\n<figure class=\"wp-block-table\"><table class=\"has-fixed-layout\"><thead><tr><th>Caract\u00e9ristique<\/th><th>Investissement actif<\/th><th>Investissement passif<\/th><\/tr><\/thead><tbody><tr><td>Objectif<\/td><td>Surperformer le march\u00e9 \u2014 Alpha<\/td><td>R\u00e9pliquer le march\u00e9 \u2014 Beta<\/td><\/tr><tr><td>Co\u00fbts et commissions<\/td><td>\u00c9lev\u00e9s \u2014 frais de gestion et de rotation<\/td><td>Tr\u00e8s faibles<\/td><\/tr><tr><td>Implication requise<\/td><td>\u00c9lev\u00e9e \u2014 analyse continue<\/td><td>Faible \u2014 automatisable<\/td><\/tr><tr><td>Risque<\/td><td>Risque de s\u00e9lection plus \u00e9lev\u00e9 \u2014 stock picking<\/td><td>Risque de march\u00e9 syst\u00e9mique<\/td><\/tr><tr><td>Application immobili\u00e8re<\/td><td>Achat\/r\u00e9novation directe ou crowdfunding de d\u00e9veloppement<\/td><td>SOCIMI\/REITs cot\u00e9s ou fonds de revenus<\/td><\/tr><\/tbody><\/table><\/figure>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\">Lequel est le plus rentable \u00e0 long terme ?<\/h3>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">\u00c0 long terme, la plupart des \u00e9tudes acad\u00e9miques s\u2019accordent \u00e0 dire que <strong><a href=\"https:\/\/blog.urbanitae.com\/fr\/2024\/06\/28\/differences-entre-gestion-active-et-gestion-passive\/\" target=\"_blank\" rel=\"noreferrer noopener\">l\u2019investissement passif tend \u00e0 surperformer la gestion active<\/a> en termes nets<\/strong>, principalement en raison de l\u2019effet p\u00e9nalisant des commissions.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Cependant, dans des secteurs sp\u00e9cialis\u00e9s ou inefficients \u2014 comme le d\u00e9veloppement immobilier local ou les march\u00e9s priv\u00e9s \u2014 une <strong>gestion active comp\u00e9tente<\/strong> peut g\u00e9n\u00e9rer des rendements consid\u00e9rablement sup\u00e9rieurs \u00e0 la moyenne du march\u00e9.<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">4. Quelle strat\u00e9gie correspond le mieux \u00e0 votre profil ?<\/h2>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Le choix entre un mod\u00e8le et l\u2019autre d\u00e9pendra de votre profil d\u2019investisseur :<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\"><strong>Choisissez l\u2019investissement actif si :<\/strong><\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>Vous avez des connaissances du march\u00e9 et du temps pour analyser des op\u00e9rations sp\u00e9cifiques.<\/li>\n\n\n\n<li>Vous cherchez \u00e0 maximiser la rentabilit\u00e9 en assumant un risque op\u00e9rationnel plus \u00e9lev\u00e9.<\/li>\n\n\n\n<li>Vous souhaitez participer au d\u00e9veloppement de projets concrets \u2014 par exemple, au moyen du crowdfunding immobilier.<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\"><strong>Choisissez l\u2019investissement passif si :<\/strong><\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>Vous recherchez une strat\u00e9gie \u00e0 long terme de type \u00ab configurer et oublier \u00bb.<\/li>\n\n\n\n<li>Vous privil\u00e9giez la r\u00e9duction des commissions et la simplicit\u00e9.<\/li>\n\n\n\n<li>Vous souhaitez exposer votre patrimoine \u00e0 la croissance g\u00e9n\u00e9rale du march\u00e9.<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">Conclusion : l\u2019approche hybride \u2014 Core-Satellite<\/h2>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Il n\u2019existe pas de strat\u00e9gie universellement sup\u00e9rieure. En effet, de nombreux investisseurs choisissent de combiner les deux au moyen d\u2019une approche <strong>Core-Satellite<\/strong> :<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li><strong>Noyau \u2014 70-80 % :<\/strong> Investissement passif \u00e0 faible co\u00fbt \u2014 fonds indiciels ou REITs \u2014 qui apporte stabilit\u00e9 et croissance de march\u00e9.<\/li>\n\n\n\n<li><strong>Satellite \u2014 20-30 % :<\/strong> Opportunit\u00e9s actives s\u00e9lectionn\u00e9es \u2014 comme la participation \u00e0 des projets immobiliers ax\u00e9s sur la plus-value \u2014 pour renforcer le rendement global.<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">La cl\u00e9 consiste \u00e0 aligner chaque d\u00e9cision avec votre horizon temporel, votre <a href=\"https:\/\/blog.urbanitae.com\/fr\/2024\/10\/11\/comment-tester-votre-profil-de-risque\/\" target=\"_blank\" rel=\"noreferrer noopener\">tol\u00e9rance au risque<\/a> et vos objectifs patrimoniaux.<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">Questions fr\u00e9quentes sur l\u2019investissement actif et passif<\/h2>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\">Quelle est la principale diff\u00e9rence entre investissement actif et investissement passif ?<\/h3>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">L\u2019investissement actif cherche \u00e0 surperformer le march\u00e9 gr\u00e2ce \u00e0 la s\u00e9lection individuelle d\u2019actifs et \u00e0 des ajustements continus du portefeuille. L\u2019investissement passif cherche \u00e0 r\u00e9pliquer la performance d\u2019un indice de march\u00e9 avec les co\u00fbts les plus faibles possible.<\/p>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\">La gestion active comporte-t-elle davantage de commissions ?<\/h3>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Oui, l\u2019investissement actif implique des commissions de gestion et d\u2019interm\u00e9diation sensiblement plus \u00e9lev\u00e9es en raison du co\u00fbt de l\u2019\u00e9quipe d\u2019analystes et de la rotation des actifs.<\/p>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\">Comment appliquer l\u2019investissement actif et passif dans le secteur immobilier ?<\/h3>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">L\u2019investissement passif s\u2019applique en achetant des actions de REITs\/SOCIMI cot\u00e9es qui suivent des indices du secteur. L\u2019investissement actif s\u2019applique par l\u2019achat direct d\u2019immeubles \u00e0 r\u00e9nover, ou en investissant dans des projets concrets de d\u00e9veloppement immobilier via le crowdfunding.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>L\u2019\u00e9ternelle question au moment de construire un portefeuille d\u2019investissement est de savoir quelle strat\u00e9gie choisir : investissement actif ou investissement passif. Les deux philosophies cherchent \u00e0 faire cro\u00eetre le patrimoine, mais elles partent d\u2019hypoth\u00e8ses totalement oppos\u00e9es. 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Nous analysons rendement, frais, risques et l\u2019option adapt\u00e9e \u00e0 votre profil.\" \/>\n<meta name=\"robots\" content=\"index, follow, max-snippet:-1, max-image-preview:large, max-video-preview:-1\" \/>\n<link rel=\"canonical\" href=\"https:\/\/blog.urbanitae.com\/fr\/2024\/11\/15\/investissement-actif-vs-investissement-passif-quelle-approche-est-la-plus-rentable\/\" \/>\n<meta property=\"og:locale\" content=\"fr_FR\" \/>\n<meta property=\"og:type\" content=\"article\" \/>\n<meta property=\"og:title\" content=\"Investissement actif ou investissement passif\" \/>\n<meta property=\"og:description\" content=\"D\u00e9couvrez les diff\u00e9rences entre l&#039;investissement actif et passif, leurs avantages, inconv\u00e9nients et comment choisir la meilleure strat\u00e9gie pour votre profil.\" \/>\n<meta property=\"og:url\" content=\"https:\/\/blog.urbanitae.com\/fr\/2024\/11\/15\/investissement-actif-vs-investissement-passif-quelle-approche-est-la-plus-rentable\/\" \/>\n<meta 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