{"id":44196,"date":"2024-06-21T13:25:56","date_gmt":"2024-06-21T11:25:56","guid":{"rendered":"https:\/\/blog.urbanitae.com\/?p=44196"},"modified":"2024-06-21T13:43:25","modified_gmt":"2024-06-21T11:43:25","slug":"pourquoi-un-projet-urbanitae-peut-il-etre-retarde","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/blog.urbanitae.com\/fr\/2024\/06\/21\/pourquoi-un-projet-urbanitae-peut-il-etre-retarde\/","title":{"rendered":"Pourquoi un projet Urbanitae peut-il \u00eatre retard\u00e9 ?"},"content":{"rendered":"\n

L’investissement n’est pas une science exacte, et chaque projet est unique. C’est pourquoi chez Urbanitae, nous ne nous lassons pas d’expliquer les avantages et les risques<\/strong> de chaque opportunit\u00e9 d’investissement que nous pr\u00e9sentons. Cette fois, nous allons parler du facteur de variation le plus important dans l’investissement immobilier : le d\u00e9lai. Si vous vous \u00eates d\u00e9j\u00e0 demand\u00e9 pourquoi un projet Urbanitae peut \u00eatre retard\u00e9, vous \u00eates au bon endroit.<\/p>\n\n\n\n

Le risque dans les projets d’equity<\/h2>\n\n\n\n

Nos projets d’equity consistent en un partenariat avec le promoteur, soit pour l’achat du terrain, soit pour soutenir le d\u00e9marrage du projet jusqu’\u00e0 l’obtention d’un financement bancaire. Les investisseurs d’Urbanitae sont actionnaires et, par cons\u00e9quent, propri\u00e9taires de la soci\u00e9t\u00e9 ad hoc cr\u00e9\u00e9e pour le projet. Dans ce type de projets, nous intervenons d\u00e8s les phases initiales et, par cons\u00e9quent, le risque que nous assumons est plus \u00e9lev\u00e9.<\/p>\n\n\n\n

Pour chaque projet, nous disposons d’un plan d’affaires avec une dur\u00e9e d\u00e9termin\u00e9e. Le succ\u00e8s du projet d\u00e9pend du respect des jalons de ce plan. Les retards sont dus aux retards dans la r\u00e9alisation d’un ou de plusieurs de ces jalons.<\/strong> Par exemple, il peut s’agir d’un retard dans l’obtention des pr\u00e9ventes exig\u00e9es par la banque, d’un d\u00e9lai plus long que pr\u00e9vu pour obtenir la licence aupr\u00e8s de la mairie, etc.<\/p>\n\n\n\n

Lorsqu’il y a des retards, il est difficile de les rattraper par la suite, car les activit\u00e9s de construction ont des d\u00e9lais pr\u00e9cis. Dans tous les cas, il faut garder \u00e0 l’esprit que, si une difficult\u00e9 survient, cela ne signifie pas n\u00e9cessairement que le projet \u00e9chouera. Un retard dans les projets d’equity ne d\u00e9t\u00e9riore pas la valeur de l’actif,<\/strong> mais il peut avoir un impact sur le TRI \u2013 la m\u00e9thode de mesure de la rentabilit\u00e9 qui tient compte du d\u00e9lai.<\/p>\n\n\n\n

Pourquoi les projets Urbanitae sont retard\u00e9s<\/h2>\n\n\n\n

Comme nous l’avons dit, le principal risque dans les projets que nous finan\u00e7ons est le d\u00e9lai. Ce n’est pas d\u00e9raisonnable. Pensez qu’une chose aussi simple en comparaison qu’une r\u00e9novation de logement ne respecte souvent pas strictement les d\u00e9lais. Il est raisonnable de penser qu’un d\u00e9veloppement de 50 logements puisse rencontrer des d\u00e9viations dans son d\u00e9veloppement.<\/p>\n\n\n\n

Voici quelques-uns des facteurs qui influencent le plus le d\u00e9lai.<\/p>\n\n\n\n

Proc\u00e9dures administratives et permis<\/h3>\n\n\n\n

L’un des principaux facteurs pouvant causer des retards dans les projets immobiliers est la complexit\u00e9 des proc\u00e9dures administratives et l’obtention des permis. La bureaucratie associ\u00e9e \u00e0 l’approbation des plans de construction, des licences et des autres permis peut \u00eatre longue et souvent impr\u00e9visible.<\/p>\n\n\n\n

Dans le cas d’Urbanitae, la cl\u00e9 r\u00e9side dans l’obtention du permis de construire.<\/strong> Nous estimons g\u00e9n\u00e9ralement une marge ample pour ce jalon, mais le fait qu’il d\u00e9pende de tiers introduit une incertitude dans l’estimation du d\u00e9lai. Il est important de noter que le permis ne peut pas \u00eatre refus\u00e9 ; l’administration ne peut pas le refuser mais peut exiger des modifications du projet pour son octroi.<\/p>\n\n\n\n

Probl\u00e8mes de construction<\/h3>\n\n\n\n

Les probl\u00e8mes rencontr\u00e9s lors de la phase de construction sont une autre cause courante de retards. Cela peut inclure des d\u00e9fis techniques, des probl\u00e8mes avec les entrepreneurs, des p\u00e9nuries de mat\u00e9riaux, des conditions m\u00e9t\u00e9orologiques d\u00e9favorables, entre autres. Par exemple, un probl\u00e8me structurel d\u00e9couvert pendant la construction peut n\u00e9cessiter une r\u00e9vision du design original, ce qui peut retarder le plan d’affaires.<\/p>\n\n\n\n

Retards dans la commercialisation<\/h3>\n\n\n\n

De nombreux projets commencent avec un certain niveau de commercialisation, c’est-\u00e0-dire avec un niveau de r\u00e9servations ou de pr\u00e9ventes d\u00e9termin\u00e9. Dans d’autres, la commercialisation n’a pas encore commenc\u00e9. Dans les deux cas, il peut arriver que la vente des unit\u00e9s prenne plus de temps que pr\u00e9vu.<\/strong> Par exemple, parce que le prix est trop \u00e9lev\u00e9 et qu’il doit \u00eatre r\u00e9duit pour attirer plus de clients.<\/p>\n\n\n\n

Financement bancaire<\/h3>\n\n\n\n

Bien que le crowdfunding immobilier facilite le financement des projets, il est dans la plupart des cas compl\u00e9mentaire au r\u00f4le des banques. L’octroi du pr\u00eat promoteur est g\u00e9n\u00e9ralement conditionn\u00e9 \u00e0 un certain niveau de pr\u00e9ventes, \u00e0 l’obtention de la licence et \u00e0 la propri\u00e9t\u00e9 du terrain. Si l’un de ces jalons est retard\u00e9, le financement bancaire le sera \u00e9galement. De plus, le comit\u00e9 des risques de la banque peut retarder sa d\u00e9cision pour des raisons ind\u00e9pendantes du projet.<\/p>\n\n\n\n

Circonstances exceptionnelles<\/h2>\n\n\n\n

Cela dit, chez Urbanitae, nous avons subi des retards dans les projets financ\u00e9s avant le Covid ou affect\u00e9s par la guerre en Ukraine. Ces deux cygnes noirs ont affect\u00e9 non seulement les d\u00e9lais mais aussi les r\u00e9sultats financiers des projets.<\/strong> Pourtant, ce sont des op\u00e9rations qui vont se concr\u00e9tiser, \u00eatre livr\u00e9es et qui offriront de bons rendements.<\/p>\n\n\n\n

Les plans d’affaires, en g\u00e9n\u00e9ral, estiment des d\u00e9lais raisonnables pour que les choses se produisent. Mais il est presque in\u00e9vitable que, si des probl\u00e8mes impr\u00e9vus surgissent (dans la licence, le rythme des pr\u00e9ventes, la cl\u00f4ture du financement bancaire, etc.), cela se traduise par des retards. Notre mod\u00e8le privil\u00e9gie la protection du capital<\/strong> et est soumis \u00e0 ces retards qui ne d\u00e9t\u00e9riorent pas les rendements totaux, mais qui impactent \u00e9videmment le TRI.<\/p>\n\n\n\n

Il faut \u00e9galement noter qu’avec un crit\u00e8re de prudence, nous avons tendance \u00e0 annoncer les retards et les d\u00e9viations lorsque nous les soup\u00e7onnons, mais nous r\u00e9sistons \u00e0 annoncer les am\u00e9liorations que nous anticipons.<\/strong> Nous n’excluons pas que des projets en cours puissent am\u00e9liorer le rendement ou le d\u00e9lai, mais nous l’annon\u00e7ons rarement jusqu’\u00e0 ce que ce soit confirm\u00e9.<\/p>\n\n\n\n

Nous ne voulons pas n\u00e9gliger notre part de responsabilit\u00e9 dans les d\u00e9lais pr\u00e9sum\u00e9s, qui se sont r\u00e9v\u00e9l\u00e9s trop optimistes dans nos premiers projets, et nous avons tendance \u00e0 annoncer les pr\u00e9visions avec plus de marge. C’est pourquoi, si un environnement macro\u00e9conomique sans les perturbations de la p\u00e9riode 2021-2022 est maintenu, nous sommes convaincus que, dans les nouveaux projets, nos estimations de d\u00e9lais seront beaucoup plus pr\u00e9cises.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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