{"id":93161,"date":"2026-10-29T08:45:00","date_gmt":"2026-10-29T07:45:00","guid":{"rendered":"https:\/\/blog.urbanitae.com\/?p=93161"},"modified":"2026-10-28T11:49:20","modified_gmt":"2026-10-28T10:49:20","slug":"prime-high-street-immobilien-warum-die-besten-einzelhandelsflaechen-weiterhin-kapital-anziehen","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/blog.urbanitae.com\/de\/2026\/10\/29\/prime-high-street-immobilien-warum-die-besten-einzelhandelsflaechen-weiterhin-kapital-anziehen\/","title":{"rendered":"Prime-High-Street-Immobilien: Warum die besten Einzelhandelsfl\u00e4chen weiterhin Kapital anziehen"},"content":{"rendered":"\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Der Wandel des Einzelhandels hat die Attraktivit\u00e4t der besten Einkaufsstra\u00dfen nicht geschm\u00e4lert. Im Gegenteil: In vielen der wichtigsten innerst\u00e4dtischen Einkaufsstra\u00dfen <a href=\"https:\/\/blog.urbanitae.com\/de\/2026\/05\/28\/der-spanische-einzelhandel-startet-2026-mit-mehr-stabilitaet-starker-nachfrage-und-investorenfokus-auf-prime-assets\/\" target=\"_blank\" rel=\"noreferrer noopener\">ist das Angebot verf\u00fcgbarer Ladenfl\u00e4chen weiterhin \u00e4u\u00dferst knapp<\/a>, Marken konkurrieren um bestimmte Standorte, und Investoren interessieren sich weiterhin f\u00fcr eine Immobilienart, die sich nur schwer reproduzieren l\u00e4sst.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Der <em><a href=\"https:\/\/gesvalt.es\/en\/blog\/commercial-retail-real-estate-sector-report\/?_gl=1*mrg99u*_up*MQ..*_ga*NjI5MDg4NjIyLjE3OTMxODA1NDI.*_ga_HLGP1JM9ZH*czE3OTMxODA1NDEkbzEkZzAkdDE3OTMxODA1NDEkajYwJGwwJGgw*_ga_KSGSMWN14K*czE3OTMxODA1NDIkbzEkZzAkdDE3OTMxODA1NDIkajYwJGwwJGgw\" target=\"_blank\" rel=\"noreferrer noopener\">High Street Report 2024<\/a><\/em> von Gesvalt und aRetail, der 2025 ver\u00f6ffentlicht wurde, hilft zu verstehen, warum das so ist. Die Studie untersucht die wichtigsten Einkaufsstra\u00dfen spanischer und portugiesischer St\u00e4dte anhand von Faktoren wie Passantenfrequenz, Belegungsquote, Mieten und den von K\u00e4ufern geforderten Renditen.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Die Schlussfolgerung lautet nicht, dass jede Einzelhandelsimmobilie attraktiv ist, sondern dass <strong>die besten Immobilien in den besten Stra\u00dfenabschnitten ganz andere Merkmale aufweisen als<\/strong> <a href=\"https:\/\/blog.urbanitae.com\/de\/2026\/04\/12\/assetklassen-im-commercial-real-estate-bueros-retail-und-mehr\/\" target=\"_blank\" rel=\"noreferrer noopener\"><strong>Einzelhandelsimmobilien in Nebenlagen<\/strong><\/a>.<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">Was unterscheidet eine Prime-Einzelhandelsimmobilie?<\/h2>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Im Einzelhandel bedeutet <em>Prime<\/em> nicht einfach, im Zentrum einer Stadt zu liegen.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Die besten Standorte vereinen eine hohe Passantenfrequenz, Sichtbarkeit, gute Erreichbarkeit, Kaufkraft, eine Konzentration von Einzelh\u00e4ndlern und ein begrenztes Angebot vergleichbarer Ladenfl\u00e4chen. Auch die Mikrolage ist entscheidend: Zwei Immobilien in derselben Stra\u00dfe k\u00f6nnen sich je nach Abschnitt, Schaufensterfront oder Fu\u00dfg\u00e4ngerstr\u00f6men sehr unterschiedlich entwickeln.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Diese Kombination erkl\u00e4rt, warum manche Einkaufsstra\u00dfen besonders hohe Belegungsquoten aufweisen.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">In Madrid beispielsweise gab es in den Stra\u00dfen Preciados und Fuencarral innerhalb der von Gesvalt untersuchten Stichprobe keine verf\u00fcgbaren Ladenfl\u00e4chen, w\u00e4hrend die Verf\u00fcgbarkeitsquote in der Serrano lediglich 1 % betrug.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">In Barcelona lag die Verf\u00fcgbarkeitsquote am Passeig de Gr\u00e0cia ebenfalls bei ungef\u00e4hr 2 %.<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">Das knappe Angebot ist Teil des Wertes<\/h2>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Eine Besonderheit des High-Street-Einzelhandels besteht darin, dass sich das Angebot an echten Prime-Lagen nur schwer erh\u00f6hen l\u00e4sst.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Neue Einkaufsstra\u00dfen k\u00f6nnen entstehen und Geb\u00e4ude k\u00f6nnen saniert werden. Einen Standort mit derselben Passantenfrequenz, Sichtbarkeit und Markenkonzentration nachzubilden, ist jedoch nicht einfach. Diese Knappheit erkl\u00e4rt, warum bestimmte Ladenfl\u00e4chen sowohl f\u00fcr Einzelh\u00e4ndler als auch f\u00fcr Investoren weiterhin attraktiv sind.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Zudem f\u00fchrt eine hohe Nachfrage nicht zwangsl\u00e4ufig zu vielen Immobilientransaktionen.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">In Bilbao weist Gesvalt beispielsweise darauf hin, dass es auf der Gran V\u00eda nur sehr wenige Transaktionen gab, weil ein gro\u00dfer Teil der Immobilien auf wenige Eigent\u00fcmer konzentriert ist. \u00c4hnliches gilt f\u00fcr die Marqu\u00e9s de Larios in M\u00e1laga, wo das geringe Angebot an verf\u00fcgbaren Objekten die Transaktionsaktivit\u00e4t trotz des <a href=\"https:\/\/blog.urbanitae.com\/de\/2026\/03\/06\/retail-schliesst-2025-mit-2494-milliarden-euro-investitionen-in-spanien-ab\/\" target=\"_blank\" rel=\"noreferrer noopener\">Investoreninteresses<\/a> begrenzt.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Daher gilt: <strong>Ein geringes Transaktionsvolumen kann auf mangelndes Angebot zur\u00fcckzuf\u00fchren sein, nicht auf fehlende Nachfrage<\/strong>.<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">Qualit\u00e4t zeigt sich auch im Preis<\/h2>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Die Attraktivit\u00e4t der besten Standorte hat ihren Preis: <a href=\"https:\/\/blog.urbanitae.com\/de\/2026\/07\/23\/wie-in-einem-cre-projekt-wert-geschaffen-wird-die-fuenf-phasen-einer-value-add-strategie\/\" target=\"_blank\" rel=\"noreferrer noopener\">K\u00e4ufer sind in der Regel bereit, eine niedrigere Anfangsrendite zu akzeptieren<\/a>.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Dem Bericht zufolge liegen die indikativen Renditen in der Serrano bei etwa 3,3 % bis 3,5 %, w\u00e4hrend sie am Passeig de Gr\u00e0cia ungef\u00e4hr zwischen 3,3 % und 3,75 % liegen. In anderen Einkaufsstra\u00dfen verlangen Investoren h\u00f6here Renditen: In der Pelai liegen sie beispielsweise zwischen 4,25 % und 4,75 %.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">F\u00fcr Madrid nennt der Bericht au\u00dferdem Transaktionen in der Serrano, die mit Renditen von rund 3,4 % abgeschlossen wurden. Diese Renditekompression spiegelt den Preis wider, den Investoren f\u00fcr Eigenschaften wie Lage, Knappheit und Immobilienqualit\u00e4t zu zahlen bereit sind.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Eine stark nachgefragte Immobilie muss daher nicht zwangsl\u00e4ufig eine h\u00f6here Anfangsrendite bieten. H\u00e4ufig ist das Gegenteil der Fall.<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">Station\u00e4re Gesch\u00e4fte erf\u00fcllen mehr Funktionen als nur den Verkauf<\/h2>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Die Nachfrage nach diesen Ladenfl\u00e4chen h\u00e4ngt auch nicht ausschlie\u00dflich von den Ums\u00e4tzen ab, die im Gesch\u00e4ft erzielt werden.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">F\u00fcr viele Marken dient ein Gesch\u00e4ft in einer Prime-Lage zus\u00e4tzlich der Sichtbarkeit, Positionierung und Kundenbindung. Daher nehmen <em>Flagship-Stores<\/em>, Fl\u00e4chenerweiterungen und Standortwechsel in die wichtigsten Einkaufsstra\u00dfen zu.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Der Bericht beschreibt beispielsweise Neuer\u00f6ffnungen und Erweiterungen am Passeig de Gr\u00e0cia sowie ein gro\u00dfes Interesse internationaler Marken an bestimmten Stra\u00dfen in Madrid und Barcelona.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Der Onlinehandel hat diese Funktion nicht beseitigt. In vielen F\u00e4llen ist das station\u00e4re Gesch\u00e4ft Teil <a href=\"https:\/\/blog.urbanitae.com\/de\/2025\/11\/17\/einzelhandelsimmobilien-2025-investitionen-transformation-und-neue-trends\/\" target=\"_blank\" rel=\"noreferrer noopener\">einer Omnichannel-Strategie<\/a>, bei der die Ladenfl\u00e4che zugleich als Schaufenster der Marke dient.<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">Mieter und Mietvertrag sind ebenso wichtig wie die Stra\u00dfe<\/h2>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Aus Sicht des Investors reicht die Lage allein nicht aus.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Zwei \u00e4hnliche Ladenfl\u00e4chen k\u00f6nnen sehr unterschiedliche Werte haben, abh\u00e4ngig vom jeweiligen Mieter, <a href=\"https:\/\/blog.urbanitae.com\/de\/2026\/08\/06\/vertraege-im-cre-wie-mieter-und-betreiber-das-risiko-einer-investition-beeinflussen\/\" target=\"_blank\" rel=\"noreferrer noopener\">der Vertragslaufzeit, der aktuellen Miete, den Sicherheiten<\/a> oder den Mietanpassungsregelungen.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Auch die Nachhaltigkeit der Miete ist wichtig. Eine hohe Miete kann attraktiv erscheinen, solange der Vertrag l\u00e4uft. Verl\u00e4sst der Mieter jedoch die Immobilie und l\u00e4sst sich dieses Mietniveau am Markt nicht mehr erzielen, kann der Immobilienwert darunter leiden.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Bei der Analyse von Einzelhandelsimmobilien m\u00fcssen deshalb sowohl die Immobilie selbst als auch die Qualit\u00e4t der von ihr generierten Einnahmen ber\u00fccksichtigt werden.<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">Prime bedeutet nicht, dass eine Immobilie zu jedem Preis eine gute Investition ist<\/h2>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Die Daten von Gesvalt zeigen, dass die besten Einkaufsstra\u00dfen weiterhin Merkmale aufweisen, die bei anderen Immobilien nur schwer zu finden sind: eine hohe Belegung, ein knappes Angebot und eine starke Nachfrage seitens der Einzelh\u00e4ndler.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Allerdings spiegeln sich diese Eigenschaften meist auch in hohen Preisen und niedrigen Anfangsrenditen wider.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Die wichtigste Erkenntnis f\u00fcr Investoren \u00e4hnelt daher der anderer Immobiliensegmente: <strong>Ein guter Markt macht nicht jede Immobilie automatisch zu einer guten Investition<\/strong>.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Im High-Street-Einzelhandel ist die Stadt wichtig, aber auch die Stra\u00dfe. Die Stra\u00dfe ist wichtig, aber ebenso der jeweilige Abschnitt. Und sobald eine Ladenfl\u00e4che ausgew\u00e4hlt wurde, bleiben der Mieter, der Mietvertrag, die Miete und der Kaufpreis entscheidend.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Genau darin liegt der Unterschied zwischen dem Kauf einer Einzelhandelsimmobilie und dem Erwerb eines echten Prime-Objekts.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>Gesch\u00e4fte in den gefragtesten Einkaufsstra\u00dfen profitieren von hoher Nachfrage und knappem Angebot, sind aber teuer. Wir beleuchten Prime-Lagen, Anfangsrenditen und die Bedeutung von Mietern und Vertr\u00e4gen bei der Bewertung solcher Investments.<\/p>\n","protected":false},"author":22,"featured_media":93169,"comment_status":"open","ping_status":"closed","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"inline_featured_image":false,"_templately_pack_id":"","_templately_imported_at":"","_templately_source":"","_templately_import_session_id":"","footnotes":""},"categories":[1686],"tags":[2176],"class_list":["post-93161","post","type-post","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","hentry","category-immobilieninvestition-de","tag-immobilieninvestition"],"yoast_head":"<!-- This site is optimized with the Yoast SEO plugin v28.8 - https:\/\/yoast.com\/product\/yoast-seo-wordpress\/ -->\n<title>Prime-Einzelhandelsimmobilien: Was Anleger anzieht<\/title>\n<meta name=\"description\" content=\"Lage und Knappheit machen Prime-Einzelhandelsimmobilien attraktiv. 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