{"id":91471,"date":"2026-10-02T08:45:00","date_gmt":"2026-10-02T06:45:00","guid":{"rendered":"https:\/\/blog.urbanitae.com\/?p=91471"},"modified":"2026-09-30T10:39:14","modified_gmt":"2026-09-30T08:39:14","slug":"die-europaeische-immobilieninvestition-tritt-in-eine-neue-phase-ein-weniger-zyklus-und-mehr-asset-auswahl","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/blog.urbanitae.com\/de\/2026\/10\/02\/die-europaeische-immobilieninvestition-tritt-in-eine-neue-phase-ein-weniger-zyklus-und-mehr-asset-auswahl\/","title":{"rendered":"Die europ\u00e4ische Immobilieninvestition tritt in eine neue Phase ein: weniger Zyklus und mehr Asset-Auswahl"},"content":{"rendered":"\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Der europ\u00e4ische Immobilienmarkt hat sich 2026 weiter erholt, doch der Motor dieser Erholung ver\u00e4ndert sich. Nach einer ersten Phase, die von Bewertungsanpassungen und der Erwartung eines g\u00fcnstigeren Zinsumfelds gepr\u00e4gt war, <strong>gibt es immer weniger Spielraum, sich allein auf den allgemeinen Marktschwung zu verlassen<\/strong>.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Der <a href=\"https:\/\/www.cushmanwakefield.com\/en\/insights\/european-investment-atlas\" target=\"_blank\" rel=\"noreferrer noopener\"><em>European Investment Atlas Q1 2026<\/em><\/a> von Cushman &amp; Wakefield spiegelt diesen \u00dcbergang gut wider. Der Markt befindet sich weiterhin in einer Stabilisierungsphase, mit nach wie vor widerstandsf\u00e4higen Fundamentaldaten bei der Belegung und Mietwachstum bei Prime-Assets. Die geopolitische Volatilit\u00e4t, der Anstieg der Renditen von Staatsanleihen und weniger g\u00fcnstige Aussichten f\u00fcr die Zinsen haben jedoch das Potenzial f\u00fcr weitere Yield-Kompressionen reduziert.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Anders gesagt: Wenn der Markt nicht mehr bereit ist, f\u00fcr denselben Euro an Ertrag immer mehr zu zahlen, <strong>h\u00e4ngt die Wertsch\u00f6pfung st\u00e4rker davon ab, dass das Asset mehr Einnahmen generiert, die Nachfrage aufrechterh\u00e4lt und gut gemanagt wird<\/strong>.<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">Die Erholung setzt sich fort, verliert aber einen Teil ihres R\u00fcckenwinds<\/h2>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Cushman &amp; Wakefield sieht den europ\u00e4ischen <em>TIME Score<\/em> bei 3,0, weiterhin innerhalb der Stabilisierungsphase. Gleichzeitig ist der <em>Fair Value Index<\/em> gegen\u00fcber fr\u00fcheren Niveaus gesunken, ein Zeichen daf\u00fcr, dass ein Teil der Repricing-Chancen bereits ausgesch\u00f6pft wurde.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Dennoch ist der Markt noch weit davon entfernt, vollst\u00e4ndig angepasst zu sein. <strong>56 % der vom Index analysierten M\u00e4rkte werden weiterhin als unterbewertet eingestuft<\/strong>, auch wenn immer mehr von ihnen sich Niveaus n\u00e4hern, die als angemessen gelten.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Die Nuance ist wichtig. Das bedeutet nicht, dass 56 % der europ\u00e4ischen Immobilienassets \u201eg\u00fcnstig\u201c sind, sondern dass es innerhalb der von Cushman analysierten Prime-M\u00e4rkte f\u00fcr B\u00fcros, Retail und Logistik weiterhin Segmente gibt, in denen die erwartete Rendite \u00fcber dem liegt, was das Modell f\u00fcr ihr Risikoniveau als angemessen betrachtet.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Das Zeitfenster der Gelegenheit bleibt offen, wird aber enger. Dem Bericht zufolge haben sich zahlreiche M\u00e4rkte von einer klaren Unterbewertung hin zu einem Niveau n\u00e4her am fairen Wert bewegt.<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">Vom Repricing zum Einnahmenwachstum<\/h2>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Dieser \u00dcbergang ver\u00e4ndert die Investitionslogik.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">In einer fr\u00fchen Erholungsphase kann ein Teil der Rendite aus einem R\u00fcckgang der vom Markt geforderten Yields stammen. Wenn das geschieht, kann der Wert eines Assets steigen, selbst wenn seine Einnahmen praktisch stabil bleiben.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Doch mit der Normalisierung der Bewertungen <strong>verliert dieser Mechanismus an Kraft<\/strong>.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Cushman fasst die n\u00e4chste Phase anhand von drei Variablen zusammen: Einnahmenwachstum, Qualit\u00e4t des Assets und operative Umsetzung.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Das bedeutet, dass die F\u00e4higkeit an Bedeutung gewinnt,<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>Mieten zu erh\u00f6hen;<\/li>\n\n\n\n<li>die Belegung zu verbessern;<\/li>\n\n\n\n<li>Assets neu zu positionieren;<\/li>\n\n\n\n<li>die Immobilie an neue Nachfrage anzupassen;<\/li>\n\n\n\n<li>oder ihren Betrieb effizienter zu managen.<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Es geht weniger darum, den richtigen Moment im Zyklus zu treffen, als vielmehr darum, Assets zu identifizieren, die eine reale Verbesserung ihres Cashflows erzielen k\u00f6nnen.<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">Logistik und Retail starten mit Vorteil; B\u00fcros erfordern mehr Auswahl<\/h2>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Der Bericht sieht Logistik und Retail derzeit in dem, was Cushman als <em>investment sweet spot<\/em> bezeichnet: M\u00e4rkte, in denen die Kombination aus Zyklusmoment und relativer Bewertung besonders g\u00fcnstig ist.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Residential und B\u00fcros bleiben dagegen in einer strategischeren Zone, in der die Chance zwar besteht, aber st\u00e4rker von der Auswahl abh\u00e4ngt.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Bei B\u00fcros ist diese Streuung besonders deutlich. Die Qualit\u00e4t des Geb\u00e4udes, die Lage und die Vermarktungsperspektiven f\u00fchren zu <a href=\"https:\/\/blog.urbanitae.com\/de\/2026\/08\/05\/bueros-in-madrid-eine-neue-phase-aber-nicht-fuer-alle-assets\/\" target=\"_blank\" rel=\"noreferrer noopener\">immer gr\u00f6\u00dferen Unterschieden zwischen Prime-Assets und st\u00e4rker veralteten Produkten<\/a>.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Derselbe Trend zeigt sich im Cushman-Bericht \u00fcber S\u00fcdeuropa. In Italien und Portugal bevorzugen Investoren weiterhin Prime-B\u00fcros und Repositionierungschancen. In Spanien nimmt das Interesse an Core+- und <em>Value-add<\/em>-Operationen zu.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Die Folge ist klar: <strong>Es wird immer weniger sinnvoll, von \u201eB\u00fcros\u201c, \u201eRetail\u201c oder \u201eLogistik\u201c als homogenen Kategorien zu sprechen<\/strong>. Zwei Assets innerhalb desselben Segments k\u00f6nnen sehr unterschiedliche Risikoprofile und Wertsch\u00f6pfungspotenziale bieten.<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">Finanzierung ist vorhanden, aber der Preis bleibt der Reibungspunkt<\/h2>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Ein weiterer wichtiger Aspekt des Berichts ist, dass Finanzierung weiterhin verf\u00fcgbar ist.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Nach einer anf\u00e4nglichen Pause im Zusammenhang mit der zunehmenden geopolitischen Spannung haben Banken, Versicherer und <a href=\"https:\/\/blog.urbanitae.com\/de\/2026\/05\/08\/flexible-finanzierung-fuer-einen-wohnungsmarkt-der-mehr-angebot-und-neue-modelle-benoetigt\/\" target=\"_blank\" rel=\"noreferrer noopener\">alternative Kreditgeber<\/a> ihre Aktivit\u00e4t wieder aufgenommen. Cushman weist darauf hin, dass die Liquidit\u00e4t weiterhin tief und vielf\u00e4ltig ist, auch wenn die Kreditdisziplin strenger geworden ist.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Das wichtigste Hindernis f\u00fcr viele Operationen ist daher nicht das Fehlen von Fremdkapital, sondern das <strong>Missverh\u00e4ltnis zwischen den Erwartungen von K\u00e4ufern und Verk\u00e4ufern<\/strong>.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Es gibt investitionsbereites Kapital und verf\u00fcgbare Finanzierung, aber nicht immer Einigkeit dar\u00fcber, wie viel das Asset wert ist.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Hinzu kommt eine Erholung bei der Kapitalaufnahme und bei <a href=\"https:\/\/blog.urbanitae.com\/de\/2026\/01\/15\/urbanitae-integriert-eine-fondsgesellschaft-erweiterung-des-immobilien-co-investments\/\" target=\"_blank\" rel=\"noreferrer noopener\">institutionellen Allokationen in Immobilien<\/a>. Mit anderen Worten: Es sammelt sich weiterhin Kapital an, das darauf wartet, Operationen zu finden, die ein ausreichend attraktives Verh\u00e4ltnis zwischen Risiko und Rendite bieten.<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">Spanien beschleunigt: mehr Investitionen und mehr Repositionierung<\/h2>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Die Entwicklung S\u00fcdeuropas hilft, diesen Trend greifbarer zu machen.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Spanien, Italien und Portugal verzeichneten <a href=\"https:\/\/www.cushmanwakefield.com\/en\/spain\/insights\/southern-europe-investment-market-overview\" target=\"_blank\" rel=\"noreferrer noopener\"><strong>18,2 Milliarden Euro an Immobilieninvestitionen im ersten Halbjahr 2026<\/strong><\/a>, 39 % mehr als ein Jahr zuvor. Spanien vereinte ungef\u00e4hr die H\u00e4lfte des regionalen Volumens auf sich.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Konkret erreichten die Investitionen in Spanien <strong>9,1 Milliarden Euro<\/strong>, ebenfalls 39 % mehr im Jahresvergleich. Residential und Hospitality f\u00fchrten die Aktivit\u00e4t mit 2,8 beziehungsweise 2,6 Milliarden Euro an.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Diese Zahl ist relevant, weil sie best\u00e4tigt, dass gr\u00f6\u00dfere Selektivit\u00e4t nicht gleichbedeutend mit fehlendem Investorenappetit ist. <a href=\"https:\/\/blog.urbanitae.com\/de\/2026\/08\/19\/spanien-wird-10-milliarden-euro-an-immobilieninvestitionen-ueberschreiten-was-zieht-kapital-an\/\" target=\"_blank\" rel=\"noreferrer noopener\">Kapital flie\u00dft weiterhin in den Markt, aber immer selektiver<\/a>.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Cushman hebt au\u00dferdem die zunehmende Bedeutung von <a href=\"https:\/\/blog.urbanitae.com\/de\/2026\/07\/23\/wie-in-einem-cre-projekt-wert-geschaffen-wird-die-fuenf-phasen-einer-value-add-strategie\/\" target=\"_blank\" rel=\"noreferrer noopener\">Repositionierungsstrategien<\/a> hervor. Allein in Madrid wurden seit 2024 <strong>mehr als 1,1 Milliarden Euro in die Umwandlung veralteter B\u00fcros in Wohn- und Hotelnutzungen investiert<\/strong>.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Diese Zahl fasst die neue Phase gut zusammen: Ein Teil des Werts entsteht nicht mehr einfach dadurch, auf eine Verbesserung des Marktes zu warten, sondern durch die <strong>aktive Transformation des Assets<\/strong>.<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">Living und Hospitality gewinnen im operativen Immobilienbereich an Gewicht<\/h2>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Der spanische Fall zeigt auch eine weitere relevante Ver\u00e4nderung: die zunehmende Bedeutung des sogenannten <em>operational real estate<\/em>.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Residential und Hospitality waren im ersten Halbjahr die beiden gr\u00f6\u00dften Empf\u00e4nger von Investitionen. Cushman f\u00fchrt einen Teil dieses Wachstums auf robuste Nachfrage sowie auf das Interesse an Plattformstrategien und langfristiger Exponierung im Living-Sektor zur\u00fcck.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Bei dieser Art von Assets h\u00e4ngt die Auswahl nicht mehr nur von der Lage oder dem Geb\u00e4ude ab. Auch <a href=\"https:\/\/blog.urbanitae.com\/de\/2026\/07\/22\/iberien-festigt-seine-position-als-zentrum-fuer-hotelinvestitionen-in-europa\/\" target=\"_blank\" rel=\"noreferrer noopener\">das Betriebsmodell, die Leistungsf\u00e4higkeit des Betreibers, die Belegung, das Pricing und die Qualit\u00e4t des Managements<\/a> spielen eine Rolle.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Dasselbe gilt f\u00fcr Italien, wo <a href=\"https:\/\/blog.urbanitae.com\/de\/2026\/08\/12\/rechenzentren-die-neue-strategische-infrastruktur-des-europaeischen-immobilienmarkts\/\" target=\"_blank\" rel=\"noreferrer noopener\">Rechenzentren<\/a>, Living und andere alternative Assets gerade aufgrund ihrer operativen Komponente und ihres Wachstumspotenzials weiterhin Kapital anziehen.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Dies passt zu einem breiteren Trend: <strong>Je geringer der Spielraum ist, allein durch Repricing zu gewinnen, desto wichtiger wird das, was der Investor mit dem Asset tun kann<\/strong>.<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">Die Erholung des Zyklus reicht nicht mehr aus<\/h2>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Der europ\u00e4ische Immobilienmarkt erholt sich weiter, doch die Art dieser Erholung ver\u00e4ndert sich.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Es gibt weiterhin M\u00e4rkte mit attraktiven Bewertungen und ausreichend Kapital, um neue Operationen zu finanzieren. Doch je n\u00e4her die Preise ausgewogeneren Niveaus kommen, desto geringer wird die M\u00f6glichkeit, Rendite allein durch eine weitere Yield-Kompression zu erzielen.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Die n\u00e4chste Phase wird st\u00e4rker davon abh\u00e4ngen, <strong>wie sehr die Einnahmen wachsen k\u00f6nnen, welche Qualit\u00e4t das Asset hat und wie gut der Investor in der Lage ist, es zu managen, neu zu positionieren oder zu transformieren<\/strong>.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Der Zyklus bleibt wichtig. Aber es reicht nicht mehr aus, den Zyklus richtig einzusch\u00e4tzen. In einem selektiveren Markt wird der Unterschied zunehmend darin liegen, sorgf\u00e4ltig auszuw\u00e4hlen, was gekauft wird, und zu wissen, was anschlie\u00dfend mit diesem Asset zu tun ist.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>Europ\u00e4ische Immobilieninvestitionen treten in eine selektivere Phase ein. 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