{"id":90153,"date":"2026-09-11T08:45:00","date_gmt":"2026-09-11T06:45:00","guid":{"rendered":"https:\/\/blog.urbanitae.com\/?p=90153"},"modified":"2026-09-04T11:52:15","modified_gmt":"2026-09-04T09:52:15","slug":"investieren-in-touristischen-gebieten-worauf-man-ueber-den-sommer-hinaus-achten-sollte","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/blog.urbanitae.com\/de\/2026\/09\/11\/investieren-in-touristischen-gebieten-worauf-man-ueber-den-sommer-hinaus-achten-sollte\/","title":{"rendered":"Investieren in touristischen Gebieten: Worauf man \u00fcber den Sommer hinaus achten sollte"},"content":{"rendered":"\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Spanien schloss 2025 mit einem neuen Tourismusrekord ab: <a href=\"https:\/\/www.ine.es\/dyngs\/Prensa\/en\/FRONTUR1225.htm\" target=\"_blank\" rel=\"noreferrer noopener\"><strong>96,8 Millionen internationale Besucher<\/strong><\/a>, 3,2 % mehr als im Vorjahr. Auch die Ausgaben erreichten mit <strong>134,712 Milliarden Euro<\/strong> einen historischen H\u00f6chststand, 6,8 % mehr.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Diese Zahlen helfen, die Attraktivit\u00e4t vieler K\u00fcstenregionen, Inseln und St\u00e4dte mit starker touristischer Aktivit\u00e4t f\u00fcr Immobilieninvestitionen zu erkl\u00e4ren. Doch ein gutes Tourismusjahr macht einen Standort nicht automatisch zu einer guten Investition. Um ihn zu analysieren, muss man deutlich \u00fcber die Auslastung im Juli und August hinausblicken.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Der Einstiegspreis, die Nachfrage w\u00e4hrend des gesamten Jahres, die Regulierung, die Verwaltungskosten oder die Leichtigkeit, den Verm\u00f6genswert wieder zu verkaufen, k\u00f6nnen ebenso wichtig sein wie die Zahl der Touristen, die ein Reiseziel empf\u00e4ngt.<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">Von der Hochsaison zur ganzj\u00e4hrigen Nachfrage<\/h2>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">\u00dcber Jahre hinweg bestand eine der sichtbarsten Strategien in touristischen Gebieten darin, eine Wohnung zu kaufen, um Einnahmen \u00fcber die Ferienvermietung zu erzielen. Die hohe Nachfrage in der Hochsaison kann es erm\u00f6glichen, in bestimmten Zeitr\u00e4umen h\u00f6here Mieten zu verlangen, doch diese Momentaufnahme sagt wenig \u00fcber die Rentabilit\u00e4t des gesamten Jahres aus.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Ein stark saisonabh\u00e4ngiges Reiseziel kann im Sommer eine hohe Auslastung und in den \u00fcbrigen Monaten eine deutlich geringere Nachfrage verzeichnen. Deshalb ist es sinnvoller zu analysieren, ob mehrere Faktoren den Markt st\u00fctzen k\u00f6nnen: Tourismus, ans\u00e4ssige Bev\u00f6lkerung, wirtschaftliche Aktivit\u00e4t, gute Verkehrsanbindungen, Zweitwohnsitze oder internationale Nachfrage.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Au\u00dferdem sollte man unterschiedliche Ph\u00e4nomene unterscheiden. Tourismus erzeugt Nachfrage nach Unterk\u00fcnften, w\u00e4hrend <a href=\"https:\/\/blog.urbanitae.com\/de\/2025\/10\/17\/auslaendische-investitionen-festigen-sich-als-saeule-des-spanischen-wohnungsmarktes\/\" target=\"_blank\" rel=\"noreferrer noopener\">der Wohnungskauf durch Ausl\u00e4nder Wohnraumnachfrage erzeugt<\/a>. Beides kann an denselben Standorten zusammentreffen, ist aber nicht dasselbe.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Letzteres hat in einigen spanischen Tourismusm\u00e4rkten ein besonders hohes Gewicht. Im dritten Quartal 2025 entfielen <strong>43,29 % der Wohnungsk\u00e4ufe in Alicante<\/strong> auf ausl\u00e4ndische K\u00e4ufer, 31,84 % in M\u00e1laga und rund 29,5 % sowohl auf den Balearen als auch in Santa Cruz de Tenerife.<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">Das teuerste Reiseziel bietet nicht immer die h\u00f6chste Rendite<\/h2>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Eine Immobilieninvestition kann auf zwei Hauptwegen Ertr\u00e4ge erzielen: durch regelm\u00e4\u00dfige Mieteinnahmen und durch eine m\u00f6gliche Wertsteigerung des Verm\u00f6genswerts.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Beides entwickelt sich nicht immer in dieselbe Richtung.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">M\u00e4rkte mit gr\u00f6\u00dferer internationaler Bekanntheit k\u00f6nnen eine sehr solide Nachfrage aufweisen, aber auch hohe Erwerbspreise. Wenn der Kaufpreis schneller steigt als die Mieten, <a href=\"https:\/\/blog.urbanitae.com\/de\/2025\/04\/20\/wie-man-die-immobilienrendite-berechnet\/\" target=\"_blank\" rel=\"noreferrer noopener\"><strong>verringert sich die Bruttomietrendite<\/strong><\/a>.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Deshalb kann ein Premiumstandort gute Perspektiven bei Nachfrage und Werterhalt bieten und gleichzeitig eine niedrigere laufende Rendite aufweisen als weniger bekannte M\u00e4rkte.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Die Bruttorendite ist zudem nur der Ausgangspunkt. Bei einer Wohnung, die f\u00fcr die touristische Vermietung bestimmt ist, k\u00f6nnen insbesondere folgende Kosten ins Gewicht fallen:<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>Hausgeld und Steuern;<\/li>\n\n\n\n<li>Instandhaltung und Versorgungsleistungen;<\/li>\n\n\n\n<li>Reinigung;<\/li>\n\n\n\n<li>Vermarktung;<\/li>\n\n\n\n<li>professionelle Verwaltung;<\/li>\n\n\n\n<li>Versicherungen;<\/li>\n\n\n\n<li>Zeiten ohne Belegung.<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Ein hoher Tarif in der Hochsaison reicht allein nicht aus, um zu wissen, wie viel der Eigent\u00fcmer am Ende des Jahres tats\u00e4chlich erzielen wird.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Die Analyse sollte sich daher auf das Verh\u00e4ltnis zwischen <a href=\"https:\/\/blog.urbanitae.com\/de\/2026\/06\/02\/so-erkennt-man-ob-eine-wohnung-eine-gute-investition-ist-schritt-fuer-schritt-analyse\/\" target=\"_blank\" rel=\"noreferrer noopener\"><strong>Einstiegspreis, erwartbaren Einnahmen und realen Kosten<\/strong><\/a> konzentrieren, nicht nur darauf, wie viel in den Wochen mit der h\u00f6chsten Nachfrage verlangt werden kann.<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">Regulierung kann die Investition vollst\u00e4ndig ver\u00e4ndern<\/h2>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Die touristische Vermietung beinhaltet au\u00dferdem ein Risiko, das nicht als selbstverst\u00e4ndlich angesehen werden sollte: die M\u00f6glichkeit, die Wohnung rechtlich zul\u00e4ssig f\u00fcr diesen Zweck zu nutzen.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Die Vorschriften h\u00e4ngen von der autonomen Gemeinschaft und der Gemeinde ab und k\u00f6nnen Lizenzanforderungen, st\u00e4dtebauliche Beschr\u00e4nkungen oder spezifische Bedingungen umfassen. Auch aus der Eigent\u00fcmergemeinschaft selbst k\u00f6nnen Einschr\u00e4nkungen entstehen.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Deshalb ist es vor dem Erwerb einer Wohnung mit der Erwartung, sie f\u00fcr die Ferienvermietung zu nutzen, entscheidend zu pr\u00fcfen, welche Nutzungen erlaubt sind und unter welchen Bedingungen.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Eine Investition, die wirtschaftlich nur mit touristischer Vermietung funktioniert, kann ihr Profil vollst\u00e4ndig ver\u00e4ndern, wenn diese Nutzung eingeschr\u00e4nkt wird.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Regulierung ist zudem einer der Gr\u00fcnde, warum das Wachstum des gesamten Tourismus nicht zwangsl\u00e4ufig allen Unterkunftsformen in gleicher Weise zugutekommt. Hotels, touristische Apartments, Ferienwohnungen und Wohnraummieten unterliegen unterschiedlichen regulatorischen Rahmenbedingungen und Betriebsmodellen.<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">Saisonalit\u00e4t, Verwaltung und Liquidit\u00e4t: die Risiken, die man im August nicht sieht<\/h2>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Die Abh\u00e4ngigkeit von der Hochsaison ist ein weiterer wesentlicher Faktor.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Statt nur die maximale Auslastung zu betrachten, sollte man einsch\u00e4tzen:<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>wie viele Monate ausreichende Nachfrage besteht;<\/li>\n\n\n\n<li>welche Tarife au\u00dferhalb der Saison gehalten werden k\u00f6nnen;<\/li>\n\n\n\n<li>wie hoch die j\u00e4hrlichen Kosten des Verm\u00f6genswerts sind;<\/li>\n\n\n\n<li>und wie stark das Ergebnis von einer geringen Anzahl an Wochen abh\u00e4ngt.<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Auch wer die Immobilie verwaltet, ist wichtig. Die direkte Bewirtschaftung erfordert Zeit und Organisation, w\u00e4hrend die Auslagerung an einen professionellen Anbieter diese Belastung reduziert, aber Kosten mit sich bringt, die die Nettorendite beeinflussen.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Wird der Erwerb \u00fcber eine Hypothek finanziert, kommt der Schuldendienst als weitere Variable hinzu. Dieselbe Wohnung kann eine bestimmte Immobilienrendite aufweisen und je nach <a href=\"https:\/\/blog.urbanitae.com\/de\/2026\/06\/19\/hebelwirkung-bei-immobilieninvestitionen-was-sie-ist-wann-sie-sinnvoll-ist-und-welche-risiken-sie-eingehen\/\" target=\"_blank\" rel=\"noreferrer noopener\">H\u00f6he und Kosten des Leverage<\/a> ein anderes Ergebnis auf das eingesetzte Eigenkapital liefern.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Und wie bei jeder <a href=\"https:\/\/mkt.urbanitae.com\/urbanitae_direct_investments_de.html\" target=\"_blank\" rel=\"noreferrer noopener\">direkten Immobilieninvestition<\/a> besteht ein Liquidit\u00e4tsrisiko. Selbst an stark nachgefragten Standorten braucht der Verkauf Zeit, und der endg\u00fcltige Preis h\u00e4ngt von den Marktbedingungen zu diesem Zeitpunkt ab.<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">Nicht jede touristische Immobilie ist eine Ferienwohnung<\/h2>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Die Beziehung zwischen Tourismus und Immobilien geht weit \u00fcber den Kauf einer Wohnung am Meer hinaus.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Im Wohnsegment gibt es Projekte, die auf Erst- oder Zweitwohnsitze in M\u00e4rkten mit starker touristischer oder internationaler Nachfrage ausgerichtet sind. Auf einer anderen Ebene steht <strong>Hospitality<\/strong>, wozu Hotels, Resorts und Aparthotels geh\u00f6ren.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Es handelt sich um sehr unterschiedliche Investitionen.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Bei einer Wohnung konzentriert sich die Analyse haupts\u00e4chlich auf die Immobilie, die Nachfrage und, wenn sie vermietet wird, ihre F\u00e4higkeit, Einnahmen zu generieren. Bei einem Hotel hingegen ist <a href=\"https:\/\/blog.urbanitae.com\/de\/2026\/08\/06\/vertraege-im-cre-wie-mieter-und-betreiber-das-risiko-einer-investition-beeinflussen\/\" target=\"_blank\" rel=\"noreferrer noopener\"><strong>der Immobilienwert eng mit dem Betrieb eines operativen Gesch\u00e4fts verbunden<\/strong><\/a>.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Variablen wie Auslastung, durchschnittlicher Tagespreis, Betreiber, Positionierung des Hauses, Managementvertrag, Investitionsbedarf oder Cashflow werden entscheidend.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\"><a href=\"https:\/\/blog.urbanitae.com\/de\/2026\/07\/22\/iberien-festigt-seine-position-als-zentrum-fuer-hotelinvestitionen-in-europa\/\" target=\"_blank\" rel=\"noreferrer noopener\">Der Hotelsektor konzentriert weiterhin ein erhebliches Volumen institutioneller Investitionen in Spanien<\/a>. Im ersten Quartal 2026 verzeichnete er laut Colliers <a href=\"https:\/\/www.colliers.com\/en-es\/research\/snapshot-inversion-inmobiliaria-en-espana-q1-2026\" target=\"_blank\" rel=\"noreferrer noopener\"><strong>811 Millionen Euro an Investitionen<\/strong><\/a>, rund 13 % des gesamten Immobilienvolumens des Landes in diesem Zeitraum.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Diese Zahl zeigt das Interesse des Kapitals an dem Segment, bedeutet aber nicht, dass jeder Hotelwert attraktiv ist. Wie beim touristischen Wohnsegment m\u00fcssen die Qualit\u00e4t des Standorts und der Nachfrage zusammen mit dem Preis und den spezifischen Risiken der Transaktion analysiert werden.<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">Das beste Reiseziel ist nicht immer die beste Investition<\/h2>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Spaniens Tourismusrekorde schaffen ein g\u00fcnstiges Umfeld f\u00fcr zahlreiche Reiseziele, doch die Besucherzahl ist nur eine Variable.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Ein Gebiet kann Millionen von Touristen empfangen und dennoch f\u00fcr einen Investor wenig attraktiv sein, wenn die Kaufpreise zu hoch sind, sich die Aktivit\u00e4t auf wenige Wochen konzentriert oder die Regulierung die vorgesehene Nutzung einschr\u00e4nkt. Ebenso kann ein weniger bekannter Standort ein besseres Gleichgewicht zwischen Preis, Nachfrage und Wachstumsm\u00f6glichkeiten bieten.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Deshalb sollte man sich vor einer Investition in ein touristisches Gebiet nicht nur fragen, wie viel Tourismus es empf\u00e4ngt, sondern <strong>was die Nachfrage w\u00e4hrend des gesamten Jahres tats\u00e4chlich st\u00fctzt, wie viel der Zugang zum Verm\u00f6genswert kostet, welche Einnahmen nach Abzug der Kosten erzielt werden k\u00f6nnen und welche Risiken diese Prognosen ver\u00e4ndern k\u00f6nnten<\/strong>.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Die Attraktivit\u00e4t des Reiseziels ist der Ausgangspunkt. Die Qualit\u00e4t der Investition h\u00e4ngt von allem ab, was danach kommt.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>In Tourismusregionen investieren h\u00e4ngt nicht nur von Rekordzahlen bei Besuchern ab. 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