{"id":89296,"date":"2026-08-05T08:45:00","date_gmt":"2026-08-05T06:45:00","guid":{"rendered":"https:\/\/blog.urbanitae.com\/?p=89296"},"modified":"2026-08-03T09:20:40","modified_gmt":"2026-08-03T07:20:40","slug":"bueros-in-madrid-eine-neue-phase-aber-nicht-fuer-alle-assets","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/blog.urbanitae.com\/de\/2026\/08\/05\/bueros-in-madrid-eine-neue-phase-aber-nicht-fuer-alle-assets\/","title":{"rendered":"B\u00fcros in Madrid: eine neue Phase, aber nicht f\u00fcr alle Assets"},"content":{"rendered":"\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Der B\u00fcromarkt in Madrid hat sich seit der Pandemie tiefgreifend ver\u00e4ndert. Remote Work und hybride Modelle haben das B\u00fcro nicht abgeschafft, aber seine Funktion neu definiert. Unternehmen suchen weniger nach Fl\u00e4chen, die lediglich dazu gedacht sind, Arbeitspl\u00e4tze unterzubringen, sondern st\u00e4rker nach Geb\u00e4uden, die Zusammenarbeit, Wohlbefinden und die Gewinnung von Talenten f\u00f6rdern k\u00f6nnen.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Das Ergebnis ist keine homogene Erholung, sondern ein zunehmend polarisierter Markt. <strong>Gut gelegene, effiziente und an die neuen Bed\u00fcrfnisse angepasste Assets b\u00fcndeln die Nachfrage<\/strong>, w\u00e4hrend veraltete oder schwer zu modernisierende Geb\u00e4ude einem wachsenden Risiko ausgesetzt sind, zur\u00fcckzufallen.<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">Eine stabile, aber sehr selektive Nachfrage<\/h2>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Madrid startete 2026 mit einer widerstandsf\u00e4higen Vermietungsaktivit\u00e4t. Laut CBRE <a href=\"https:\/\/www.cbre.es\/en-gb\/insights\/figures\/office-market-data-figures-first-quarter-2026-spain\" target=\"_blank\" rel=\"noreferrer noopener\">erreichte der B\u00fcrofl\u00e4chenumsatz im ersten Quartal 102.000 Quadratmeter<\/a>, lediglich 2 % weniger als ein Jahr zuvor. Diese Zahl deutet nicht auf eine neue Phase beschleunigter Expansion hin, wohl aber auf eine Normalisierung des Marktes nach mehreren Jahren hoher Unsicherheit.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Entscheidend ist, wie sich diese Nachfrage verteilt. Cushman &amp; Wakefield weist auf <a href=\"https:\/\/www.cushmanwakefield.com\/en\/spain\/insights\/spain-marketbeat\/office-marketbeat\" target=\"_blank\" rel=\"noreferrer noopener\">eine klare Pr\u00e4ferenz f\u00fcr gut gelegene Geb\u00e4ude der Kategorien A und B+<\/a> hin, die modern sind und den neuen Effizienz- und Nachhaltigkeitsstandards entsprechen. Der Mangel an hochwertigen Fl\u00e4chen in den gefragtesten Lagen st\u00fctzt zudem die Mieten der besten Assets.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Diese Bewegung wird \u00fcblicherweise als <a href=\"https:\/\/blog.urbanitae.com\/de\/2025\/12\/15\/bueroinvestitionen-steigen-stark\/?utm_source=blog_de&#038;utm_medium=organic&#038;utm_campaign=urbanitae_blog_0826&#038;utm_term=flight_to_quality&#038;utm_content=de_oficinas_en_madrid\" target=\"_blank\" rel=\"noreferrer noopener\"><em>flight to quality<\/em><\/a> bezeichnet, also als Verlagerung hin zu Qualit\u00e4t. Einige Unternehmen reduzieren zwar ihre Gesamtfl\u00e4che, suchen gleichzeitig aber bessere Lagen, mehr Dienstleistungen und technisch fortschrittlichere Geb\u00e4ude.<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">Der Markt teilt sich nach Lage und Qualit\u00e4t<\/h2>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Von \u201eden B\u00fcros in Madrid\u201c als einem einheitlichen Markt zu sprechen, kann irref\u00fchrend sein. Verf\u00fcgbarkeit, Mieten und Nachfrage unterscheiden sich stark zwischen dem Zentrum, dem Umfeld der M-30 und den periphereren Zonen.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Der Mangel an geeignetem Produkt ist in zentralen und gut angebundenen Bereichen besonders ausgepr\u00e4gt. Andere Teilm\u00e4rkte weisen hingegen eine h\u00f6here Verf\u00fcgbarkeit auf, vor allem dann, wenn die Geb\u00e4ude den heutigen Anforderungen an Effizienz, Flexibilit\u00e4t oder Nutzererlebnis nicht entsprechen.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Deshalb h\u00e4ngt der Wert eines B\u00fcros zunehmend von einer Kombination verschiedener Faktoren ab:<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>Lage und Verkehrsanbindung;<\/li>\n\n\n\n<li>Energieeffizienz;<\/li>\n\n\n\n<li>flexible Grundrissgestaltung der Etagen;<\/li>\n\n\n\n<li>Luftqualit\u00e4t und Komfort;<\/li>\n\n\n\n<li>Gemeinschaftsbereiche und Dienstleistungen;<\/li>\n\n\n\n<li>technologische Leistungsf\u00e4higkeit;<\/li>\n\n\n\n<li>und die F\u00e4higkeit, sich an k\u00fcnftige Nutzer anzupassen.<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Auch Umwelt-, Sozial- und Governance-Kriterien \u2014 bekannt unter der englischen Abk\u00fcrzung ESG \u2014 haben an Bedeutung gewonnen. Bei B\u00fcros schlagen sie sich in konkreten Aspekten wie Energieverbrauch, Emissionen, Barrierefreiheit, Wohlbefinden der Nutzer und Qualit\u00e4t des Geb\u00e4udemanagements nieder.<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">Auch Investitionen kehren selektiv zur\u00fcck<\/h2>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Der Investmentmarkt hat wieder an Dynamik gewonnen, auch wenn die Zahlen je nach Abgrenzung der jeweiligen Beratungsgesellschaft variieren. CBRE beschreibt einen starken Anstieg der Investitionen im ersten Quartal 2026, teilweise angetrieben durch die R\u00fcckkehr von Kapital in Core-Assets, also stabilisierte, gut gelegene Geb\u00e4ude mit planbaren Einnahmen.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Neben diesem Interesse an etablierten Immobilien gewinnen auch Value-Add-Transaktionen an Bedeutung. Diese Strategien zielen darauf ab, Assets mit Verbesserungspotenzial zu erwerben und <a href=\"https:\/\/blog.urbanitae.com\/de\/2026\/07\/03\/immobilien-equity-die-realen-hebel-der-wertschoepfung\/?utm_source=blog_de&#038;utm_medium=organic&#038;utm_campaign=urbanitae_blog_0826&#038;utm_term=wert_durch_renovierungen&#038;utm_content=de_oficinas_en_madrid\" target=\"_blank\" rel=\"noreferrer noopener\">ihren Wert durch Renovierungen, Mietanpassungen, Effizienzsteigerungen oder kommerzielle Neupositionierung zu erh\u00f6hen<\/a>.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Das bedeutet nicht, dass jedes \u00e4ltere Geb\u00e4ude eine Chance verbirgt. Wertsch\u00f6pfung h\u00e4ngt davon ab, dass ein realer Unterschied zwischen der aktuellen Situation der Immobilie und dem besteht, was sie nach der Intervention erreichen kann.<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">Mazarredo: eine Strategie zur Modernisierung des Assets und seiner Mieten<\/h2>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Das <a href=\"https:\/\/blog.urbanitae.com\/de\/2026\/04\/17\/oficinas-mazarredo-ii-neues-ticket-zur-erweiterung-einer-value-add-transaktion-im-zentrum-von-madrid\/?utm_source=blog_de&#038;utm_medium=organic&#038;utm_campaign=urbanitae_blog_0826&#038;utm_term=projekt_oficinas_mazarredo&#038;utm_content=de_oficinas_en_madrid\" target=\"_blank\" rel=\"noreferrer noopener\">Projekt Oficinas Mazarredo, entwickelt von Urbanitae gemeinsam mit FREO Group<\/a>, veranschaulicht diese Art von Strategie. Das Asset befindet sich in der Calle Mazarredo 7 in Arganzuela, innerhalb der M-30, und verf\u00fcgt \u00fcber rund 3.967 Quadratmeter Bruttogeschossfl\u00e4che. Derzeit ist es bis Juni 2027 an Spaces vermietet, einen Anbieter flexibler Arbeitsfl\u00e4chen, der zur IWG-Gruppe geh\u00f6rt.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Die Chance liegt nicht allein darin, ein vermietetes Geb\u00e4ude zu kaufen. Die aktuelle Miete liegt unter dem Marktniveau. Nach Ablauf des Vertrags sieht der Plan vor, mit dem bestehenden Mieter neu zu verhandeln oder einen neuen Mieter zu einer aktualisierten Miete zu gewinnen. Au\u00dferdem sind Instandhaltungs- und Investitionsma\u00dfnahmen sowie der Erwerb einer Umweltzertifizierung vorgesehen, bevor das Asset stabilisiert und verkauft wird.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Mit anderen Worten: Die erwartete Rendite h\u00e4ngt von mehreren Hebeln ab: Einstiegspreis, Verbesserung der Immobilie, Aktualisierung der Miete und anschlie\u00dfender Verkauf zu besseren Bedingungen.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Dieser Ansatz bietet Potenzial zur Wertsch\u00f6pfung, birgt aber auch Risiken. Die Kosten der Ma\u00dfnahmen k\u00f6nnen abweichen, die Neuverhandlung k\u00f6nnte nicht die erwartete Miete erreichen und der Zeitraum zwischen zwei Mietern kann sich verl\u00e4ngern. Dar\u00fcber hinaus h\u00e4ngt der Verkaufspreis davon ab, wie sich der B\u00fcromarkt und die verf\u00fcgbare Finanzierung entwickeln.<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">Das Risiko der Obsoleszenz gewinnt an Bedeutung<\/h2>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Die Polarisierung des Marktes er\u00f6ffnet Chancen, <a href=\"https:\/\/blog.urbanitae.com\/de\/2025\/02\/12\/die-zukunft-der-bueros-in-europa-ist-sie-in-gefahr\/?utm_source=blog_de&#038;utm_medium=organic&#038;utm_campaign=urbanitae_blog_0826&#038;utm_term=risiko_der_obsoleszenz&#038;utm_content=de_oficinas_en_madrid\" target=\"_blank\" rel=\"noreferrer noopener\">erh\u00f6ht aber auch das Risiko der Obsoleszenz<\/a>. Ein Geb\u00e4ude kann sich an einem angemessenen Standort befinden und dennoch an Wettbewerbsf\u00e4higkeit verlieren, wenn es zu viel Energie verbraucht, wenig flexible Grundrisse bietet oder hohe Investitionen f\u00fcr seine Anpassung erfordert.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Dieses Problem betrifft insbesondere Assets in einer Zwischenposition: Sie verf\u00fcgen nicht \u00fcber die Qualit\u00e4t, um mit Prime-Produkten zu konkurrieren, bieten aber auch keinen ausreichenden Abschlag, um ihre Transformation zu rechtfertigen.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Deshalb reicht es nicht aus zu sagen, dass B\u00fcros \u201ezur\u00fcck sind\u201c. Was zur\u00fcckkehrt, ist die Nachfrage nach bestimmten Geb\u00e4uden. <a href=\"https:\/\/blog.urbanitae.com\/de\/2025\/07\/13\/asset-rekonversion-so-erfindet-sich-die-immobilienbranche-neu\/?utm_source=blog_de&#038;utm_medium=organic&#038;utm_campaign=urbanitae_blog_0826&#038;utm_term=positionieren&#038;utm_content=de_oficinas_en_madrid\" target=\"_blank\" rel=\"noreferrer noopener\">Der Rest wird sich neu positionieren, die Nutzung \u00e4ndern oder einen Attraktivit\u00e4tsverlust hinnehmen m\u00fcssen<\/a>.<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">Mehr Transformation als Erholung<\/h2>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Madrid kehrt nicht zum B\u00fcromarkt vor der Pandemie zur\u00fcck. Die Stadt tritt in eine andere Phase ein, in der das B\u00fcro weiterhin relevant ist, aber eine st\u00e4rker mit Zusammenarbeit, Unternehmenskultur und Mitarbeitererlebnis verbundene Funktion erf\u00fcllt.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Diese neue Phase kommt zudem nicht allen Assets gleicherma\u00dfen zugute. <strong>Lage, technische Qualit\u00e4t und Anpassungsf\u00e4higkeit wiegen st\u00e4rker als zuvor<\/strong>, w\u00e4hrend Obsoleszenz zu einem der wichtigsten Risiken wird.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Deshalb sollte man weniger von einer allgemeinen Erholung sprechen als vielmehr von Transformation. Die besten Chancen werden sich in Geb\u00e4uden finden, die auf die neue Nachfrage reagieren k\u00f6nnen, oder in solchen, die realistisch neu positioniert werden k\u00f6nnen, um dies zu erreichen.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>Der B\u00fcromarkt Madrid erholt sich nicht einheitlich. Die Nachfrage konzentriert sich auf gut gelegene, effiziente und flexible Geb\u00e4ude, w\u00e4hrend veraltete Objekte st\u00e4rker Gefahr laufen, zur\u00fcckzufallen.<\/p>\n","protected":false},"author":22,"featured_media":89352,"comment_status":"open","ping_status":"closed","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"inline_featured_image":false,"footnotes":""},"categories":[1686],"tags":[2176],"class_list":["post-89296","post","type-post","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","hentry","category-immobilieninvestition-de","tag-immobilieninvestition"],"blocksy_meta":[],"yoast_head":"<!-- This site is optimized with the Yoast SEO plugin v28.1 - https:\/\/yoast.com\/product\/yoast-seo-wordpress\/ -->\n<title>B\u00fcromarkt Madrid: neue selektive Phase<\/title>\n<meta name=\"description\" content=\"Der B\u00fcromarkt Madrid tritt in eine selektivere Phase ein, gepr\u00e4gt von Lage, Effizienz und Anpassungsf\u00e4higkeit.\" \/>\n<meta name=\"robots\" content=\"index, follow, max-snippet:-1, max-image-preview:large, max-video-preview:-1\" \/>\n<link rel=\"canonical\" href=\"https:\/\/blog.urbanitae.com\/de\/2026\/08\/05\/bueros-in-madrid-eine-neue-phase-aber-nicht-fuer-alle-assets\/\" \/>\n<meta property=\"og:locale\" content=\"de_DE\" \/>\n<meta property=\"og:type\" content=\"article\" \/>\n<meta property=\"og:title\" content=\"B\u00fcros sind zur\u00fcck, aber nicht alle finden ihren Platz\" \/>\n<meta property=\"og:description\" content=\"B\u00fcros bleiben relevant, aber nicht alle haben denselben Wert. 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