{"id":70326,"date":"2025-10-03T11:10:07","date_gmt":"2025-10-03T09:10:07","guid":{"rendered":"https:\/\/blog.urbanitae.com\/?p=70326"},"modified":"2025-10-03T11:53:32","modified_gmt":"2025-10-03T09:53:32","slug":"rekordanstieg-der-immobilienpreise-gewinner-und-verlierer","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/blog.urbanitae.com\/de\/2025\/10\/03\/rekordanstieg-der-immobilienpreise-gewinner-und-verlierer\/","title":{"rendered":"Rekordanstieg der Immobilienpreise: Gewinner und Verlierer"},"content":{"rendered":"\n

Mit der R\u00fcckkehr aus dem Sommer setzt sich der Rekordanstieg der Immobilienpreise in Spanien fort und spiegelt eine komplexe soziale Realit\u00e4t wider, die sich kurzfristig nicht l\u00f6sen l\u00e4sst.<\/strong>
Die neuesten Daten best\u00e4tigen dies. Laut dem Immobilienportal Fotocasa lag der Durchschnittspreis f\u00fcr eine gebrauchte Wohnung in Spanien im August 2025 bei <\/a>2.738 \u20ac\/m\u00b2. Im Vergleich zu den letzten f\u00fcnf Jahren entspricht dies einem Wachstum von 45 %, insbesondere in Gro\u00dfst\u00e4dten und Metropolregionen, wo das Angebot nach wie vor nicht in der Lage ist, die \u00fcberbordende Nachfrage aufzufangen<\/strong>, und der Erwerb einer erschwinglichen Wohnung f\u00fcr einen Gro\u00dfteil der Bev\u00f6lkerung zur Mission Impossible wird.<\/p>\n\n\n\n

Javier Santacruz, \u00d6konom, Finanzanalyst und Universit\u00e4tsprofessor, erkl\u00e4rt: \u201eWir haben ein ernsthaftes Angebotsproblem. Es gibt viel zu wenige Baugenehmigungen f\u00fcr Neubauten im Verh\u00e4ltnis zur potenziellen Nachfrage, was den Druck auf den Markt f\u00fcr Bestandsimmobilien aufrechterh\u00e4lt<\/a>. Es kommen kaum 120.000 bis 130.000 neue Wohnungen auf den Markt, w\u00e4hrend wir mindestens 1 Million ben\u00f6tigen w\u00fcrden, um die Situation zu stabilisieren. V\u00f6llig unverst\u00e4ndlich in einem Land wie Spanien, in dem es ausreichend Fl\u00e4chen mit Baulandpotenzial gibt.\u201c<\/p>\n\n\n\n

Mehrere Probleme sind gleichzeitig zusammengekommen, sodass sich die Situation zu einer nationalen Herausforderung entwickelt hat: Zum Mangel an Neubauwohnungen<\/strong> kommt eine wachsende Kaufkraft ausl\u00e4ndischer Investoren<\/strong>, die zusammen mit dem Fehlen wirksamer politischer Ma\u00dfnahmen<\/strong> dazu gef\u00fchrt haben, dass der Zugang zu Wohnraum f\u00fcr die Spanier immer weniger erschwinglich wird. Gleichzeitig verst\u00e4rkt die internationale Nachfrage, insbesondere in touristisch attraktiven St\u00e4dten mit wirtschaftlicher Dynamik, den Preisdruck zus\u00e4tzlich. Die Folge: Das Wohnungsdefizit w\u00e4chst weiter und droht sich ohne entschlossene politische Ma\u00dfnahmen zu verfestigen.<\/p>\n\n\n\n

Von dieser Lage profitiert vor allem ein Akteur: die Regionalregierungen. Die Autonomen Gemeinschaften f\u00fcllen ihre Kassen dank zweier Schl\u00fcsselsteuern bei Immobilienk\u00e4ufen<\/strong>: der Grunderwerbsteuer (ITP) und der Dokumentensteuer (AJD). Erstere wird auf den Kauf von Bestandsimmobilien erhoben, letztere auf notarielle Urkunden und Dokumente im Rahmen des Kaufprozesses. Beide Steuern sind den Regionen zugewiesen, sodass jeder Anstieg der Verkaufspreise direkt zu h\u00f6heren Steuereinnahmen f\u00fchrt. Dies schafft eine paradoxe Situation: In einem Moment, in dem die B\u00fcrger einen immer gr\u00f6\u00dferen Teil ihres Einkommens f\u00fcr Wohnen aufwenden m\u00fcssen<\/strong>, erzielen die Regionalregierungen einen direkten finanziellen Vorteil.<\/p>\n\n\n\n

Santacruz erkl\u00e4rt: \u201eDer Preisanstieg hat die Einnahmen der Autonomen Gemeinschaften aus ITP und AJD erheblich gesteigert, was ihre Haushaltsmittel vergr\u00f6\u00dfert hat. Dieser Zuwachs verbessert kurzfristig die Finanzkraft der Regionen und k\u00f6nnte sozialen Ausgaben oder Investitionen in den Wohnungsbau zugutekommen. Allerdings handelt es sich um volatile Einnahmen: Sie steigen stark in Boomphasen und sinken bei Abschw\u00fcngen.\u201c In der Praxis verwenden einige Regionen die zus\u00e4tzlichen Einnahmen f\u00fcr laufende Ausgaben oder Steuerverg\u00fcnstigungen, andere leiten sie in Wohnungsbauprogramme (Grundst\u00fcckskauf, sozialer Wohnungsbau, F\u00f6rderungen).<\/p>\n\n\n\n

Der Vergleich zwischen der Anzahl der Transaktionen und dem Einnahmenwachstum macht dies deutlich. Obwohl die Verk\u00e4ufe in den letzten Quartalen Anzeichen von Stagnation oder sogar R\u00fcckgang zeigten, steigen die Einnahmen aus ITP und AJD weiter, da die Transaktionen \u2013 obwohl weniger zahlreich \u2013 zu h\u00f6heren Preisen abgeschlossen werden.<\/strong> Dieser Gegensatz offenbart ein Steuersystem, das nicht zur sozialen Realit\u00e4t passt, da die h\u00f6heren Einnahmen nicht mit einer st\u00e4rkeren wirtschaftlichen Aktivit\u00e4t im Sektor einhergehen.<\/p>\n\n\n\n

Die sozialen Folgen sind offensichtlich, vor allem f\u00fcr junge Menschen. Die Jugendverselbst\u00e4ndigungsquote in Spanien liegt laut dem j\u00fcngsten Bericht des Consejo de la Juventud de Espa\u00f1a<\/em> bei kaum 15 %<\/a> \u2013 eine der niedrigsten in Europa. Vor zehn Jahren lag sie noch bei 20 %. Die Durchschnittsl\u00f6hne, die seit Jahren stagnieren, stehen in keinem Verh\u00e4ltnis zu Kauf- oder Mietkosten, was dazu f\u00fchrt, dass ein immer gr\u00f6\u00dferer Anteil des Einkommens f\u00fcr Wohnen aufgebracht werden muss. Eine Kluft, die die Verselbst\u00e4ndigung zu einem Privileg f\u00fcr wenige macht.<\/p>\n\n\n\n

Die Notwendigkeit struktureller Reformen<\/h2>\n\n\n\n

Vor diesem Hintergrund wird die Notwendigkeit einer ernsthaften Debatte \u00fcber echte L\u00f6sungen immer dringlicher. Besonders hervorgehoben wird die F\u00f6rderung des sozialen Wohnungsbaus<\/strong>, der es erm\u00f6glichen w\u00fcrde, den Bestand an erschwinglichen \u00f6ffentlichen Wohnungen deutlich zu erh\u00f6hen \u2013 wie in anderen europ\u00e4ischen L\u00e4ndern, wo er viel h\u00f6here Anteile erreicht. Ebenso wird die Notwendigkeit betont, leerstehende Wohnungen durch Anreize oder Abgaben auf den Markt zu bringen, um einen Teil der Millionen derzeit ungenutzten Immobilien in Spanien verf\u00fcgbar zu machen. Hinzu kommt die \u00dcberpr\u00fcfung des Steuersystems, damit Abgaben wie ITP und AJD nicht als zus\u00e4tzliche Barriere beim Zugang zu Wohnraum wirken, sowie die Ausarbeitung st\u00e4dtebaulicher Ma\u00dfnahmen, die den Bau neuer Wohnungen und die \u00f6ffentlich-private Zusammenarbeit f\u00f6rdern, um die Erschwinglichkeit zu gew\u00e4hrleisten.<\/p>\n\n\n\n

Javier Santacruz weist zudem auf die Notwendigkeit \u201eeiner dringenden Reform des Mietrechts (Ley de Arrendamientos Urbanos<\/em>), in Abstimmung mit den Kompetenzen der Autonomen Gemeinschaften, um eine massive Freigabe von Wohnungen f\u00fcr den Mietmarkt mit allen rechtlichen Garantien zum Schutz des Eigentums zu erreichen.\u201c Eine Ma\u00dfnahme, die automatisch zu sinkenden Preisen f\u00fchren w\u00fcrde. Dar\u00fcber hinaus schl\u00e4gt der Experte die Schaffung einer \u201eeinheitlichen Genehmigungsregelung vor, die die regionalen und nationalen Zust\u00e4ndigkeiten harmonisiert, um Neubau und Sanierung zu f\u00f6rdern, sowie einen Pakt aller beteiligten Akteure, um ein Bodengesetz zu verabschieden, das streng festlegt, wo Bauen verboten ist. So k\u00f6nnte in Gebieten mit hoher Nachfrage eine Neubaut\u00e4tigkeit auf daf\u00fcr vorgesehenen Fl\u00e4chen angesto\u00dfen werden.\u201c<\/p>\n\n\n\n

Die Herausforderung besteht darin, ein Modell zu erreichen, das das verfassungsm\u00e4\u00dfige Recht auf angemessenen Wohnraum f\u00fcr heutige und zuk\u00fcnftige Generationen tats\u00e4chlich gew\u00e4hrleistet.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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