{"id":45597,"date":"2023-05-07T09:00:00","date_gmt":"2023-05-07T07:00:00","guid":{"rendered":"https:\/\/blog.urbanitae.com\/?p=45597"},"modified":"2026-03-13T13:34:21","modified_gmt":"2026-03-13T12:34:21","slug":"was-ist-das-loan-to-value","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/blog.urbanitae.com\/de\/2023\/05\/07\/was-ist-das-loan-to-value\/","title":{"rendered":"Was ist der Loan-to-Value (LTV) und warum ist er bei einer Immobilieninvestition wichtig?"},"content":{"rendered":"\t\t
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Der Loan-to-Value (LTV)<\/strong> ist eine der wichtigsten Finanzkennzahlen im Immobiliensektor und bei der Vergabe von Hypothekendarlehen. Dieser Indikator misst das Risiko einer Transaktion, indem er den Darlehensbetrag mit dem Wert des Verm\u00f6genswerts vergleicht, der als Sicherheit dient.<\/p>

Einfach ausgedr\u00fcckt zeigt der LTV, welcher Prozentsatz des Immobilienwerts durch Fremdkapital finanziert wird. Je h\u00f6her dieser Prozentsatz ist, desto gr\u00f6\u00dfer ist das Risiko, das der Kreditgeber \u00fcbernimmt.<\/p>

Die Formel lautet:<\/p>

LTV = (Darlehensbetrag \/ Immobilienwert) x 100<\/strong><\/p>

Wenn zum Beispiel eine Immobilie 100.000 \u20ac<\/strong> wert ist und die Bank ein Darlehen von 80.000 \u20ac<\/strong> gew\u00e4hrt, betr\u00e4gt der LTV 80 %<\/strong>.<\/p>

Welcher LTV ist bei einer Hypothek \u00fcblich?<\/h2>

In Spanien ist es am h\u00e4ufigsten, dass Banken bis zu 80 % des Sch\u00e4tzwerts<\/strong> einer selbstgenutzten Immobilie finanzieren, was einem maximalen LTV von 80 %<\/strong> entspricht.<\/p>

  • LTV unter 60 %<\/strong> \u2192 Geringes Risiko<\/p><\/li>

  • LTV zwischen 60 % und 80 %<\/strong> \u2192 Moderates Risiko<\/p><\/li>

  • LTV \u00fcber 80 %<\/strong> \u2192 Hohes Risiko<\/p><\/li><\/ul>

    Je niedriger der LTV ist, desto gr\u00f6\u00dfer ist der Sicherheitspuffer bei m\u00f6glichen Wertverlusten der Immobilie.<\/p>

    Der Loan-to-Value (LTV) im Immobilien-Crowdlending<\/h2>

    Im Immobilien-Crowdlending<\/strong> ist der LTV ein zentraler Indikator zur Bewertung des Anlegerschutzes. Ein niedriger LTV bedeutet, dass der Wert der Sicherheiten den gew\u00e4hrten Darlehensbetrag deutlich \u00fcbersteigt.<\/p>

    Wie wir bei Immobilien-Crowdlending-Projekten erkl\u00e4rt haben, ist ein gutes Sicherheiteniveau von entscheidender Bedeutung. Wenn Urbanitae einem Bautr\u00e4ger ein Darlehen gew\u00e4hrt, wird dessen F\u00e4higkeit zur R\u00fcckzahlung sehr genau gepr\u00fcft. Zus\u00e4tzlich werden Sicherheiten gestellt, damit diese im Fall einer Nichtzahlung durch den Bautr\u00e4ger greifen k\u00f6nnen. So bleiben die Investoren nicht ungesch\u00fctzt.<\/p>

    Es gibt keine einheitliche Formel, um den LTV allein auf Grundlage des Sicherheitenwerts zu berechnen, da der LTV berechnet wird, indem das Darlehen durch den Immobilienwert geteilt wird, und die Sicherheiten nicht immer dem Gesamtwert der Immobilie entsprechen.<\/p>

    Es ist jedoch m\u00f6glich, den LTV auf Grundlage des Werts der Sicherheiten und des Werts der Immobilie zu sch\u00e4tzen. Dazu addiert man den Wert der Sicherheiten zum Wert der Immobilie und teilt anschlie\u00dfend das Darlehen durch diesen Gesamtwert. Wenn zum Beispiel der Immobilienwert 200.000 Euro<\/strong> betr\u00e4gt und eine zus\u00e4tzliche Sicherheit im Wert von 50.000 Euro<\/strong> gestellt wird, ergibt sich ein Gesamtwert von 250.000 Euro<\/strong>. Bei einem Darlehen von 150.000 Euro<\/strong> l\u00e4ge der LTV dann bei 60 %<\/strong> ((150.000 \/ 250.000) x 100).<\/p>

    Der Fall des Projekts C\u00edvitas<\/strong>, des gr\u00f6\u00dften in Spanien finanzierten Immobilien-Crowdlending-Projekts, ist etwas anders. In diesem Fall haben sich die Investoren von Urbanitae zusammengeschlossen, um C\u00edvitas ein Darlehen in H\u00f6he von 5 Millionen Euro<\/strong> zu gew\u00e4hren. Dieses Darlehen ist durch vier Projekte von C\u00edvitas besichert: Das sind die Garantien. Zusammen werden diese vier Projekte einen freien Cashflow von 12,2 Millionen Euro<\/strong> generieren.<\/p>

    Damit entsprechen die Sicherheiten (12,2 Millionen Euro<\/strong>) mehr als 240 %<\/strong> des Darlehenswerts. Beim Projekt C\u00edvitas wurde der Loan-to-Value berechnet, indem das Darlehen durch den Wert dieser Sicherheiten geteilt wurde: Das Ergebnis war ein LTV von 41 %<\/strong>.<\/p>

    Unterschied zwischen Loan-to-Value (LTV) und Loan-to-Cost (LTC)<\/h2>

    Obwohl sie oft verwechselt werden, messen LTV<\/strong> und LTC<\/strong> nicht dasselbe:<\/p>

    Der LTV<\/strong> vergleicht das Darlehen mit dem Wert des Verm\u00f6genswerts.
    Der LTC<\/strong> vergleicht das Darlehen mit den Gesamtkosten des Projekts.<\/p>

    Bei Immobilienentwicklungen ist der LTC besonders relevant, weil er erm\u00f6glicht, den Verschuldungsgrad im Verh\u00e4ltnis zum Gesamtbudget der Transaktion zu analysieren.<\/p>

    Fazit<\/h2>

    Der Loan-to-Value (LTV)<\/strong> ist einer der wichtigsten Risikoindikatoren bei jeder Immobilienfinanzierung. Zu verstehen, wie er berechnet wird und welche Werte als angemessen gelten, erm\u00f6glicht fundiertere Entscheidungen \u2013 sowohl bei klassischen Hypotheken als auch bei Immobilieninvestitionen.<\/p>

    H\u00e4ufig gestellte Fragen<\/h2>

    Ist ein hoher oder ein niedriger LTV besser?<\/strong>
    Ein niedriger LTV reduziert das Risiko der Transaktion und geht in der Regel mit besseren Finanzierungskonditionen einher.<\/p>

    Beeinflusst der LTV den Zinssatz?<\/strong>
    Ja. Je h\u00f6her der LTV, desto gr\u00f6\u00dfer ist das Risiko f\u00fcr den Kreditgeber, was sich in einem h\u00f6heren Zinssatz niederschlagen kann.<\/p>

    Wird der LTV auf Basis des Kaufpreises oder des Sch\u00e4tzwerts berechnet?<\/strong>
    In der Regel wird er auf Basis des niedrigeren Werts berechnet: entweder des Kaufpreises oder des Sch\u00e4tzwerts.<\/p><\/div><\/div><\/div><\/div><\/div><\/div><\/article><\/div>\t\t\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t<\/div>\n\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t<\/section>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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